房市冷暖谁先知？（一）投资房产没有最佳时机

天然夜行者

房市冷暖谁先知？（一）投资房产没有最佳时机
“物极必反，盛极必衰”是世间万物必须面对的自然定律，一个朝代经历鼎盛时期，接踵而来的是衰退；经济好景之后，往往伴随着经济萧条；产业也一样，普遍受各种经济因素牵引，难逃这种盛极必衰的循环周期。


“物极必反，盛极必衰”是世间万物必须面对的自然定律，一个朝代经历鼎盛时期，接踵而来的是衰退；经济好景之后，往往伴随着经济萧条；产业也一样，普遍受各种经济因素牵引，难逃这种盛极必衰的循环周期。

自发生次贷及欧债危机后，大马产业走过3年的好景期（2009至2012年），宽松贷款政策推升产业市场交易热度，产业买卖节节上升，许多投资者变投机者，透过产业追求高报酬，导致产业价格腾涨，溢价交易，为推高家债的主要元凶之一。

在这期间，受简易贷款条例、低利率、银行及消费者大量贷款所致，大马家债占国内生产总值比例也一路从2009年的71.7%增至2013年的86.9%，5年内共增长15.2%。

祭打房政策房价仍上涨

不过，自从国行进一步祭出打房政策，如调高产业盈利税（RPGT）、废除发展商承担利息计划（DIBS）、贷款以申请者净收入计等，家债涨幅

显著放缓，2014年增至87.9%，2015年微增至89.1%，年涨幅仅1.2%。

虽然成功抑制家债大幅度攀升，但初期成效缓慢，成交量仅放缓至合理水平，房价依然上涨，连带引发许多课题，尤其是中低收入群的房屋可负担能力问题，逐步浮出台面，引起各界议论。

纵使联邦及州政府已针对此状况推出各种惠民的可负担房屋计划，但至今依然有许多需求未被满足，在可负担房屋需求最逼切的雪隆区，亦未见政府主导的可负担房屋计划实际落实及兴建，不免令人疑惑，中低收入群到底还要等多久，才可以入住呢？

带着这些疑问，我们看到房市冷飕飕的2015年，随着消费税上路、海内外经济放缓、银行收紧贷款标准、发展商延迟推出新产业发展计划等因素齐发威，导致产业成交量及成交值双双走跌，连带房价涨幅也按年放缓，从第一季的7.8%走低至第四季的5.8%。

薪情差
永远只在看房子？

根据全国产业资讯中心（NAPIC），2015年大马产业成交量及成交总值按年各跌5.7%及8%，至36万2千105宗及1499亿令吉，当中住宅产业成交量及成交值各跌4.6%及10.5%，显示市场情绪极度谨慎，导致屋价指数持续放缓，按季比，2015年第四季屋价指数开始走跌，比2015年第三季下滑0.8%。

看到这个数据，发展商开始头疼，因为接下来推出的新产业无法定价太高，这意味，靠房产赚取高利润的时代已回不去；潜在买家则暗自欣喜，期待房价一跌再跌，等待最佳时机出手买房。

然而，何时才是最佳时机？

房价跌未必是买房好时机

这个问题一直在产业讲座会中探讨，但很多人都无法给予确实回答，因为连发展商、国行总裁及产业投机大师也不知道，这个时机点会落在哪里，所以主讲人都会告诉你，条件适合就买，不要想太多，也不必买太大间，有瓦遮头就好。

很多人认为，房价走跌后就有机会买房，却忽略了房市与经济唇齿相依的紧密关系，是一环扣一环，互信影响着彼此的，有时候，房市进场时机到了，却不一定是买房的最佳时机。

当房价大幅度走跌，意味景气已非常差，才会导致房屋需求疲弱及屋价走跌，这时候，买家的经济条件也未必适合买房，因为在这个时期，很难去预测，我们的生活会发生什么状况，亦无法控制政策改变。

景气差，生意难做，银行起息，很多人将面临减薪、失业、破产、高负债等状况，即使有一笔储蓄，也会先用来应急，哪有多余的钱买房子，况且银行也不会批准贷款给没固定收入及高负债的人，让自己陷入违约风险之中。

因此，到了最后，该买房的人还在看房，因为觉得时机未到，房子也不是Dreamhouse，结果等到房价真的走跌，却没有多余的钱买，最佳置产机会就这样溜走，岂不可惜。

[size=14.994px]文章来源：星洲日报‧投资致富‧产业话题‧文：郭晓芳‧2016.10.20