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发表于 12-3-2013 05:24 AM
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jeffanb 发表于 11-3-2013 06:29 PM
你会re-finance就是因为要得到价格差异中的一笔现款来进行下一个投资。 如果你同时又把另一笔现金(如公积 ...
謝謝~~受教了
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发表于 12-3-2013 11:00 PM
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你说的对!
有时房产未必是还好的投资工具。。。
看见很多人买时,其实是高风险的时候快到了
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发表于 12-3-2013 11:00 PM
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现在的房产,人人疯狂!
我不知听了多少人说买了家或想买家,
也听了不少人说谁谁谁capital gain几多几多,
更有人坚决说买房产一定赚,短期不赚,长期也赚...
可能我refer的info都是看淡房产的吧,可是他们都是我跟了很久的blog:
KLSE8k 大大的blog: http://8yearsblog.blogspot.sg/
黑大的blog: http://ckfstock.blogspot.sg/2012/12/blog-post_21.html
坦白说,我宁愿相信这些网上的blog,也不愿相信报纸的报道..
以现况来说,我觉得2013 - 2014年的supply会远远大过demand.
以新山来说,2013 - 2017会有70++ development建好.
On average 每个development不要过分,200units就好了,
就有14000 units了...
很多都说要出租,试问要多少人来填这些units呢?
租金又要放多少呢?
Capital gain更不可能,
我近期买的一间屋子,买价430k,是在developer建好后有幸卖到的,
Bank P, Bank H value 400k, 只给我借360k,
好在Bank A说因为建好不到半年,能value到450k我买到而已..
从这里我明白了,developer其实是和bank联手的,
你的屋子就好像你的车,一过手,bank value直接掉..
Capital gain?除非有人愿意掏出大笔的头期和你买吧....
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发表于 12-3-2013 11:36 PM
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Dragoon 发表于 12-3-2013 11:00 PM
现在的房产,人人疯狂!
我不知听了多少人说买了家或想买家,
也听了不少人说谁谁谁capital gain几多几多, ...
你犯了好几个投资房地产的错误了。。。。。。。
1。我不会买DEVELOPER 建好的,因为那个赚副最差,搞不好还会亏钱,如果要买新的,MISS 掉PHASE 1 跟PHASE 2 我就不进场了。
2。旧的SUBSALES还是有很多便宜在成熟区,抗跌性很高的房地产,为什么不去买那边?而要买新的?成熟区很多租金都马上可以看到了,也容易出租?
3。你买的时候已经建好了,难道你打算马上FLIP? 通常房地产是比较适合长线持守的,尤其是现在这个世道。如果要短线炒作,用股票,不要用房地产。
本帖最后由 u0508950 于 12-3-2013 11:40 PM 编辑
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发表于 12-3-2013 11:45 PM
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麻纱 发表于 8-3-2013 11:32 AM
你好,我对产业是保持60%的乐观;
不过我觉得作为投资者,如果是现在才进场(就是之前没有买过,也没有 ...
市场已经趋于饱和...请问是指哪里?? |
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发表于 13-3-2013 12:31 AM
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u0508950 发表于 12-3-2013 11:36 PM
你犯了好几个投资房地产的错误了。。。。。。。
1。我不会买DEVELOPER 建好的,因为那个赚副最差,搞不 ...
1. 你想像,phase 1 的屋子一直到建好都找不到有缘人买,不是屋子不好,而是要买屋子的没有本事借到钱,过后又不要去developer office拿会deposit放掉屋子,结果就on hold在那边不能卖. 我的屋子就是遇到3 个这样的case,所以建好后都没卖出去。
2. 屋子过手的价钱(2012)比launching(2010)时贵5%,但是market price 跑到贵20%。发展商只想clear掉手上卡着的屋子而已,买了on paper马上赚15%,有问题吗?再来,不用出太多的头期,因为发展商有给不错的package,何乐而不为?
3. 接了不少找我卖的电话,不打算卖.
你很搞笑下,不看清楚不懂状况就说我有错误...
要纠正也问清楚才来讲啦
怎么了?我不看好新山就要纠正我是吧?
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发表于 13-3-2013 12:35 AM
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发表于 13-3-2013 09:08 AM
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Dragoon 发表于 12-3-2013 11:00 PM
现在的房产,人人疯狂!
我不知听了多少人说买了家或想买家,
也听了不少人说谁谁谁capital gain几多几多, ...
我之前发表过的一些意见,参考一下:
很多人在买新的产业的时候,都会有疑问是不是好的时机。我个人的看法如下:
1) Tier 1: 刚open for preview, 就是拿booking 的时候。发展商如Ivory, 或其他较小型的都会这么做。先给个booking fees (e.g. 10%),official s&p 通常都不会立刻签,甚至1-2年后。这时候购买好处是价钱当然是最低的时候,可能发展商只是推出部分的单位来test out market. 而且因为还没open for public, 只是相熟的买家,还可以选择好的单位。坏处是risk, ~10% booking fees 在等待其间会不会有高过3% fix interest 的收益,然后建不建得成。但以投资的立场来看,这是最值得买的时机, no risk no gain.
2) Tier 2: Official launch. 让public排队来买。通常大型developer如IJM, Mahsing, 都会绕过Tier 1 直接来到这里,不过也会先reserve 给staffs 熟的投资者。通常Tier 2 价钱会比tier 1 高个5-10%. 不过好的project因为竞争大,很多人一个礼拜就去排队了,很难买到好的单位。
3) Tier 3: Subsale after official launch. 有些投资者(尤其developer 有给discount)会立刻要把units 卖出,赚取快钱。这时候价钱会起了10-15% 左右。好处是还可以找到好的units, 也不用去排队,坏处是程序上的问题。如果买主还没签s&P 的话,发展商需要同意改ownership. 签了的话,如何找lawyer 来签个"暂时"S&P, OC 后就依这个价钱来卖。很复杂,没有什么保障,价钱也不便宜,很少人这么做。
4) Tier 4: 促销期。卖不出去的units,或高价如高楼,penthhouse units 等等,通常在property show 或roadshow 来推售。价钱通常会比official launch 高个10-20%. 因为大多数units都已售出,developer 也不急,好处是还可以拿free legal/s&p fees from developer, 就这样而已。
5) Tier 5: Bumi lots Release. 价钱升了>=20%from official launch. 好处是construction 已经好了七七八八,大概看得出外观还有整体/地点的潜力,还可以拿free legal/s&p fees from developer。
6)Tier 6: Subsale After VP/OC. 通常价钱>=30%, 还需要给legal/agent/lawyer/s&P fees, 已经几乎没什么短期赚头了。
7)Tier 7: Subsale after Subsale: 几乎中短期没赚头了,通常是自住。
总的来说,以投资者的立场,Tier 1 和 tier 2 是最好的时机,tier 3 过后就依产业的潜力而定了。在2010 Recovery 前的产业,如bayswater, 在tier 6 或 7 买还可以有赚头,2010 后就困难了。
有时侯明知道tier 3 过后买是不明智了,但又非常喜欢,如"鸡肋" 吧, 嚼之无味,弃之可惜,需要克服心理的因素 本帖最后由 jeffanb 于 13-3-2013 02:34 PM 编辑
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chansy
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FengYun
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精品文章。但aim for cash flow的会在Tier . |
麻纱
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精品文章; 不过很多买二手屋的,都是tier7了. |
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发表于 13-3-2013 11:36 AM
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jeffanb 发表于 13-3-2013 09:08 AM
我之前发表过的一些意见,参考一下:
很多人在买新的产业的时候,都会有疑问是不是好的时机。我个人 ...
JEFF, 你可以用这个帖开一个新帖吗? 我觉得很好,你开了我帮你升精华。
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发表于 13-3-2013 12:05 PM
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Dragoon 发表于 13-3-2013 12:31 AM
1. 你想像,phase 1 的屋子一直到建好都找不到有缘人买,不是屋子不好,而是要买屋子的没有本事借到钱,过 ...
我的phase3的.... 都在一个星期卖掉了....
550K 以上的价哦....
我的理念是要好的location... 好的话, 不用太担心...
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发表于 13-3-2013 03:54 PM
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ks999 发表于 12-3-2013 11:45 PM
市场已经趋于饱和...请问是指哪里??
我比较熟悉雪隆一带的地区;
过去三四年发展商都致力发展中高档的公寓项目,一个项目最少三四百个单位,最多上几千个单位;
看看旧古仔路/旧巴生路一带、蒲种、吉隆坡安邦路、仙都(sentul)、Setapak、梳邦USJ等等;都同期陆续推出很多公寓项目;
像是旧古仔路/旧巴生路一带同期就有十多个公寓项目进行中(Desa Gembira/G-Residensi, Desa Residensi, Seringin, Dynasty Garden, Art e, Le Yuen等等等);蒲种、仙都/怡保路一带、梳邦USJ等等也如此,陆续/同时都有超过五项高楼/公寓项目进行。
这些公寓将会陆续在2013-2015年起好,是不是所有人都会自住呢?如果要租出去,能不能吸引到住客呢?
我所谓饱和的意思,不是说市场上已经不能容纳这些单位,而是觉得如果所有公寓都差不多时间建好,对于二手市场或出租会很大竞争;也许需要给市场一些时间慢慢吸纳这些新单位。
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发表于 13-3-2013 04:26 PM
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jeffanb 发表于 13-3-2013 09:08 AM
我之前发表过的一些意见,参考一下:
很多人在买新的产业的时候,都会有疑问是不是好的时机。我个人 ...
谢谢你的分享。我觉得这个分享适用于大部分的房产投资,就是所谓投资的“先机”。
通常pre-launch或者第一期的风险较高,可是价格比较便宜(10-20%),所以如果打算起好卖掉的,会更有利于投资者。
我觉得还有另外一种看法,就是“时机”。
2006-2008年之间买房子的,今天都赚了不少,因为低利率贷款和免房产利润费突然促使房市大热;
同样的,2008-2010之间买卖房子的,今天也觉得有赚,因为这个时期交易最蓬勃,涨价也到了一个高峰。
有的房产不是在第一期的时候就大热;很多PJ区的老房子,虽然价格是很便宜,可是询问度低(例如廉价单层屋,格局小,有限地契等),所以常常落得有价无市。
例如SS2 / Uptown的双层排屋,初期卖两百多钱,十多年后2006-2007年只是大概起到四百千左右;可是五年后的今天,却要价八百千到九百千;五年的升幅比之前十多年还多。有一些地区,买房子真的是看时机,可能初期的房子是便宜,可是没有什么设施等等,价钱不大会涨;突然宣布会起一霸集市场、高速公路、或大学、或轻快铁等等,一下身价百倍。如果初期的人“守”不到它红的时候,也许不见得赚得多;如果买二手tier7的,可是刚好在适当时机投资买下,也许会比初期的投资者赚到更多。
所以,投资须考量多重因素。
谢谢jeffanb的精辟见解,给了我们一个很清晰的解释各阶段投入的优劣点。
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发表于 15-3-2013 12:31 AM
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hmm.......................ok |
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发表于 15-3-2013 01:29 PM
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麻纱 发表于 13-3-2013 03:54 PM
我比较熟悉雪隆一带的地区;
过去三四年发展商都致力发展中高档的公寓项目,一个项目最少三四百个单位, ...
这个对那些租屋子的或者是一个好消息~ |
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发表于 16-3-2013 12:42 AM
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STB 发表于 15-3-2013 01:29 PM
这个对那些租屋子的或者是一个好消息~
哈哈哈
对于想要租或者买的人来说
选择多很多
就像在damansara的例子
在damansara kim附近太多公寓
加上tropicana city mall的tropics也加入
所以搞至一些旧公寓(单位大的)如Ameera需要削价招租客
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发表于 16-3-2013 11:19 AM
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麻纱 发表于 16-3-2013 12:42 AM
哈哈哈
对于想要租或者买的人来说
选择多很多
一旦削价战开始,就看谁的holding power比较强了~
谁子弹不够就都削以期待可以cover少少的instalment之类~
最糟糕的状况是,那些大户会不会随便租给黑人的问题吧了~
一旦租给了黑人,小户就要开始担心了~ |
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发表于 16-3-2013 12:58 PM
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STB 发表于 16-3-2013 11:19 AM
一旦削价战开始,就看谁的holding power比较强了~
谁子弹不够就都削以期待可以cover少少的instalment之类 ...
恩恩
住给外国人如黑人
租金是不错
收不收到租就..
削价战是场拉锯战,渔翁得利。 |
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发表于 16-3-2013 10:29 PM
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jeffanb 发表于 11-3-2013 01:36 AM
1998 - 1999, 2008-2009 之间都算是slump的年段。 价钱有大幅度的下降, 所以并非是维持性的。 如果在19 ...
请问是看Index吗??来分析Slump 的吗?
请多多指教。
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发表于 16-3-2013 10:43 PM
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麻纱 发表于 16-3-2013 12:58 PM
恩恩
住给外国人如黑人
租金是不错
收不到租还不算什么~
最怕是在里面犯罪~ |
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发表于 17-3-2013 11:21 AM
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STB 发表于 16-3-2013 10:43 PM
收不到租还不算什么~
最怕是在里面犯罪~
恩恩,其实租给什么人都有风险。
华人、印度人、马来人;不交租或做犯法的事情的也大有人在。
大家都市场都抱乐观的心态,虽然二手市场有缓慢下来的趋势;
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