【SGX 房地产投资信托基金 (REITs) 交流区】

icy97

Soilbuild said to plan industrial property REIT IPO
http://www.theedgesingapore.com/the-daily-edge/business/42629-soilbuild-said-to-plan-industrial-property-reit-ipo.html

Wed, 6 Feb 10:22  
Soilbuild Group Holdings, a Singapore developer, is considering an initial public offering of its industrial properties, said three people with knowledge of the matter.

Soilbuild, run by Lim Chap Huat, may list the properties as a real estate investment trust in the city-state, said the people, asking not to be identified as the plans are private. The IPO may take place in the second half of 2013 and could raise about $500 million , two people said.

The company, founded in 1976 as a residential developer, expanded into building offices and factories eight years ago, and now has about 6.3 million square feet of industrial space, according to its website. Lim Cheng Hwa, Soilbuild’s director of capital management, declined to comment on the potential IPO.

Real estate investment trusts have raised US$8.3 billion ($10.3 billion) in Singapore share sales over the last three years, data compiled by Bloomberg Show. The 24-member FTSE Straits Times REIT Index is up about 40% in that period. Mapletree Industrial Trust, which owns business parks, factories and warehouses, has risen almost 50% since its $853 million IPO in October 2010, the data show.

The Singapore government last month imposed as much as 15% in stamp duties on sellers of industrial properties such as warehouses and logistic buildings to curb speculation, after prices doubled in the past three years and outpaced the increase in rents. The REIT Index has advanced 2.5% since the measures were announced.

Soilbuild raised $10.7 million in an IPO in 2005, selling shares at 31 cents apiece, and was taken private by Lim five years later at 80 cents a share.

leeccg

王者之风 发表于 31-1-2013 10:57 PM
现在新加玻的reit是进场的好时机吗？
@leeccg
@DurianMas

现在？很多都贵过NTA 了，可以先投入买一些，如果跌，再买。

moon_yue25

想问怎么买SIN reit的share?有去银行问过要抽5%的broker.fee或更底根据你要买多少。

icy97

Singapore REITs to vary funds on interest rates
http://www.theedgesingapore.com/the-daily-edge/business/43165-singapore-reits-to-vary-funds-on-interest-rates.html

Tue, 19 Mar 12:24  
Singapore’s property trusts, the second-best performers in Asia in the past year, may have to diversify funding sources as they aren’t prepared for an “interest rate shock,” according to Fitch Ratings.

The city’s real estate investment trusts or REITs have been increasing short-term debt with record-low interest rates, according to Johann Kenny, director of corporates at Fitch. They face refinancing risks when borrowing costs rise, and may be pushed to sell assets or shares to boost their funding, he said.

“Singapore REITs are not really well equipped to withstand an interest rate shock,” Kenny said in a phone interview from Sydney yesterday. “When a rating agency looks at a company, we look at the long-run average through the cycle of the interest rate environment and we don’t see the current low interest rates as a sustainable model from a macro-economic perspective.”

Singapore REITs, the biggest fundraisers in the city’s initial public offering market in the past year, had relied on short-term debt to reflect the length of commercial leases, Kenny said. Their funding costs in the past six years don’t reflect the challenges in a “normalised” interest rate scenario, he said.

The REITs raised $3.4 billion or 68% of the $5 billion of stock sold in Singapore IPOs in the past 12 months, according to data compiled by Bloomberg. The biggest share sale was the $1.6 billion raised by Mapletree Greater China Commercial Trust, a REIT that owns assets including the Festival Walk shopping mall in Hong Kong and an office complex in Beijing. The trust, which was also Asia’s biggest share sale this year, surged 13% since its trading debut on March 7.

Singapore returns
Singapore REITs posted a one-year total return of 45%, trailing Japan’s 63% in Asia, according to data compiled by Bloomberg. The measure tracking REITs in Singapore climbed 29% in the past year, compared with the 8.2% increase in the Singapore benchmark Straits Times Index.

Debt held by Singapore property trusts make up 31% of total assets, higher than the ratios for Hong Kong, Taiwan and South Korea, according to data compiled by Bloomberg. Still, it’s lower than the 39% for debt held by Australian REITs, or 44% for Japanese trusts, the data showed.

Singapore’s REITs have extended the maturity of loans since the 2008-2009 financial crisis, when almost 50% of their debt was due in 1 1/2 years, according to Vikrant Pandey, a Singapore-based analyst at UOB Kay Hian Pte.

“REITs have diversified their sources of funding and extended debt maturities,” Pandey said. Still, “their basic model is perpetual refinancing of debt -- there is no repayment of debt in the REIT model so you have that risk of refinancing.”

Conservative bias
ARA Asset Management, which manages about $22 billion of assets through property trusts and funds, said it plans to avoid the missteps by some competitors during the financial crisis when they took on too much debt. The company, which has almost no leverage, is seeking to double its assets over the next five years through acquisitions.

“Our strategy is not an aggressive, highly-leveraged, exotic trading investing strategy,” Moses K. Song, chief investment officer at ARA Asset, said in an interview in Singapore on March 11. “We don’t want our investors to be concerned that management is going around and trying to sort out its own balance sheet issues. If there’s a bias, it’s to be conservative.”

The company’s Fortune REIT was the best performer on the Singapore REIT index in the past year after rising 69%, followed by Frasers Commercial Trust. Ascendas India Trust was the only stock on the gauge to drop, falling 3.5%.

Industrial taxes
Singapore also imposed as much as 15% in stamp duties on sellers of warehouses and logistics buildings to ease speculation after prices doubled in the past three years and outpaced the increase in rents. Asia’s first curbs on industrial properties may pare sales by 10% this year, according to Cushman & Wakefield Inc.

“Industrial tends to be extremely cyclical and we are beginning to see the cycle change, weakening of the operating environment,” Fitch’s Kenny said. “You could potentially see both high leverage and high vacancy rates.”

A total of 30 REITs and property trusts were listed in the city-state with a combined value of $56 billion, making up 6% of the total market capitalisation of stocks traded, Lawrence Wong, head of listings at the Singapore Exchange, said in a statement on Feb 27, adding that Singapore has the highest number of cross-border asset REITs in Asia.

More REITs are expected. Singapore Press Holdings, the newspaper publisher that owns the Paragon mall along the city’s shopping belt, said a week ago it’s exploring a real estate investment trust. Bank Julius Baer & Co. estimates the trust may have $3.1 billion of assets.

“Currently, Singapore REITs have a stable operating environment which won’t change over a 12-month period,” Kenny said. “What we are flagging here is on the leverage and liquidity. Their dependence on bank debt means they don’t really have potential from an interest rate perspective to sustain a massive shock in interest rates.”

icy97

惠誉：新加坡房地产投资信托太依赖举债融资，因而面对更高风险
http://www.sharesinv.com/zh/articles/37942/

2013年03月19日
惠誉评级(Fitch Ratings)指出，新加坡的房地产投资信托(REIT)所面对的风险偏高，因为它们十分依赖举债来融资，而这个趋势可能会在今年延续下去。新加坡REIT可能面对再融资风险及利率震荡等多种风险。惠誉进一步表示，在可轻易地取得低成本贷款下，新加坡REIT越来越依赖举债来收购资产、进行新发展、提升资产和派发股息。惠誉强调，新加坡REIT在过去6年从不断下降的短期利率中受惠，从而节省融资成本，但它们可能会在利率正常化后无法偿还贷款。如果利率突然回升，资产获益率与利息之间的差距将会扩大。惠誉表示，新加坡REIT的流动资金一般上不多，因为它们十分依赖短期债务。后者是由于它们的商产租期不长，所以融资选择并不多。新加坡REIT更普遍面对的风险是楼面供应可能高于需求，因此空置楼面可能增加。

启示：惠誉预期，新加坡REIT在今年对债务的依赖将会更大，因此它们遭宏观经济持续不振所打击的风险提高。尽管如此，惠誉认为，新加坡REIT还算坚韧，并预期不同的REIT均会在今年取得收入增长，因为新加坡的经济基础稳健。

icy97

OUE picks banks for $1 bil hospitality REIT
http://www.theedgesingapore.com/the-daily-edge/business/43177-oue-picks-banks-for-us800-mln-hospitality-reit.html

Wed, 20 Mar 15:13
Singapore property firm Overseas Union Enterprise has chosen three banks for its planned US$800 million ($1 billion) listing of a hospitality real estate investment in the second half of the year, sources said.

The plan comes as 2013 is shaping up as a busy year for REIT IPOs in Singapore, which are attractive to investors looking for steady income streams.

OUE chose Credit Suisse, Goldman Sachs and Standard Chartered to advise on the listing, sources with direct knowledge of the matter said.

Led by Indonesian tycoon Stephen Riady, OUE revived plans for the REIT listing soon after it lost the battle to buy Fraser and Neave to Thai billionaire Charoen Sirivadhanabhakdi, sources said.

OUE's hotel properties include Mandarin Orchard Singapore, Marina Mandarin Singapore, Meritus Pelangi Beach Resort & Spa Langkawi, Meritus Mandarin Haikou and Meritus Shantou China.

The firm, which owns commercial properties and hotels, had earlier planned a REIT in 2011, but it was delayed.

At that time Bank of America Merrill Lynch was roped in for the REIT, but the US bank is no longer in the list of banks selected, one of the sources said.

Bankers see this as a surprising development because BofA had also advised OUE on the F&N deal.  

Nomura analysts said in a note last week that primary equity raising in the real estate investment trust sector this year could surpass the previous record of $2.1 billion set in 2007.

Mapletree Greater China Commercial Trust, a trust backed by Temasek Holdings Pvt, last month raised US$1.3 billion ($1.63 billion) through its Singapore IPO, selling shares at the top of a marketing range and becoming the city-state's largest REIT offering.

Singapore Press Holdings earlier this month said it is exploring the listing of a real estate investment trust.

OUE has been on the lookout for assets despite its failed bid for F&N.

Recently it bought US Bank Tower in Los Angeles, the tallest U.S. building west of the Mississippi, and related properties for US$367.5 million.

The sources declined to be identified as OUE had yet to publicly reveal the names of the banks involved in the listing.

OUE did not reply to emails and phone calls seeking comment. Credit Suisse and Goldman Sachs declined comment. Standard Chartered wasn't immediately available to comment.

icy97

Singapore's OUE in talks with banks to set up REIT: Update
http://www.theedgesingapore.com/the-daily-edge/business/43194--singapores-oue-in-talks-with-banks-to-set-up-reit.html

Thu, 21 Mar 18:00  
Overseas Union Enterprise, which is buying California’s tallest building, said it’s in talks with banks to set up a real estate investment trust in the city-state. The shares rose to a two-year high.

The Singapore real estate company “is always examining opportunities to improve shareholder value,” OUE said in a statement to the city’s stock exchange. The properties for the REIT, the size, timing and terms of the share sale are under review, the company said.

The shares, which were halted for trading pending this announcement, resumed trading at 1 p.m. in Singapore. The stock climbed 4.3% to $3.13 at the close of trading, the highest since April 2011.

Singapore’s property trusts, were the best performers in Asia in the past year after Japan. Singapore REITs were the biggest fundraisers in the city’s initial public offering market in the past year, raising $3.4 billion, or 68%, of the $5 billion of stock sold in Singapore IPOs in the past 12 months, according to data compiled by Bloomberg.

The biggest share sale was the $1.6 billion raised by Mapletree Greater China Commercial Trust, a REIT that owns assets including the Festival Walk shopping mall in Hong Kong and an office complex in Beijing. The trust, which was also Asia’s biggest share sale this year, surged 12% from its IPO price.

REIT Returns

Singapore REITs posted a one-year total return of 45%, trailing Japan’s 66%, according to data compiled by Bloomberg. The measure tracking REITs in Singapore climbed 29% in the past year, compared with the 8.8 percent increase in the Singapore benchmark Straits Times Index.

OUE intends to turn its hospitality assets into a REIT and estimated $1 billion valuation surplus in hotel assets, Maybank Kim Eng analyst Ong Kian Lin said in a client note dated March 5, citing the company.

The Business Times reported earlier today that OUE chose Credit Suisse Group AG, Goldman Sachs Group Inc. and Standard Chartered Plc to advise on the US$800 million hospitality REIT listing, citing a Reuters report that didn’t identify its sources.

OUE said earlier this month it’s buying the US Bank Tower in Los Angeles, the tallest in the West Coast state, for US$367.5 million as it expands beyond its base in Singapore.

OUE is controlled by Executive Chairman Stephen Riady, a son of Mochtar Riady, who controls Indonesia’s Lippo Group, with businesses ranging from real estate and financial services to food across Asia.


华联企业与多家银行进行初步会谈以设立REIT
http://www.sharesinv.com/zh/articles/37959/

文： 道琼斯通讯社 （译：杨佳文） 2013年03月21日 道琼斯通讯社
由印尼Riady家族掌控的华联企业(Overseas Union Enterprise)表示，它正与多家银行进行初步会谈，以在新加坡设立一个房地产投资信托(REIT)并上市。

华联企业为一家酒店和办公楼发展商，它在其发布于新交所的文告中表示，它尚未决定该REIT的规模和首次公开售股(IPO)的日期。它也还未决定将把哪些物业注入这个REIT。

知情人士于上个月表示，华联企业计划设立一个包含其新加坡酒店资产的REIT，以筹集8亿美元，其IPO计划可能会在今年下半年进行。

公司的发言人在上个月表示，公司可能会为这个REIT注入3项资产，包括乌节路的文华大酒店(Mandarin Orchard Hotel)以及与其相连的文华购物廊(Mandarin Gallery)，还有樟宜机场皇冠假日酒店。这三项物业都位于新加坡。

瑞士信贷(Credit Suisse)、高盛(Goldman Sachs)和渣打银行(Standard Chartered)正在处理其上市计划。

公司之前尝试收购星狮集团(Fraser & Neave)不果，而其设立REIT的目的是为了使其以新加坡物业为主的产业组合多元化，如收购位于纽约、洛杉矶和三藩市等美国城市的物业。公司在本月以3亿6,750万美元收购了洛杉矶最高的大楼联邦银行大厦(US Bank Tower)以及一些物业。

Riady家族掌控着印尼的大型企业力宝集团(Lippo Group)，其业务包括房地产、出版和银行。

新加坡吸引了不少国内外企业前来设立投资信托，因为世界各地的利率都偏低，投资者都选择买入派息不错的REIT。

本月初，政府投资公司淡马锡控股(Temasek Holdings)的房地产部门丰树投资(Mapletree Investments)通过将丰树大中华商业信托(Mapletree Greater China Commercial Trust)上市筹集了13亿美元。丰树大中华商业信托拥有一座位于香港的购物中心及一座位于北京的办公楼，其目前的单位价格比其招股价高出13%。

icy97

icy97 发表于 20-3-2013 02:41 AM
Singapore REITs to vary funds on interest rates
http://www.theedgesingapore.com/the-daily-edge/busi ...

新加坡的REIT应增加融资管道以减低利率风险
http://www.sharesinv.com/zh/articles/37967/

文： 彭博社 （译：杨佳文） 2013年03月22日 展望
评级机构惠誉(Fitch Ratings)表示，去年在亚洲表现排在第二位的新加坡房地产投资信托(REIT)可能必须采用更多种融资方式，因为它们都没有为“利率震荡”做好准备。

惠誉的企业主任Johann Kenny指出，由于利率处于历史低位，新加坡REIT一直在增加短期债务。他说，当借贷成本提高时，它们将面对再融资风险，且可能被迫出售资产或股票以取得资金。

身在悉尼的Kenny在接受电话访问时说：“新加坡REIT并没有做足准备来应对利率震荡。当评级机构在分析一家公司时，我们会看利率周期的长期平均值，而从宏观经济的角度来看，我们认为目前利率偏低的情况将不会一直持续下去。”

Kenny表示，在去年上市的新股当中，新加坡REIT筹得的款项最多，而基于租期的关系，它们一直依赖短期债务。他说，它们过去六年的借贷成本并没有反应出在利率正常的情况下会出现的挑战。

彭博社汇编的数据显示，过去12个月在新加坡上市的新股共筹得50亿元，REIT占了34亿元(27亿美元)或68%。其中丰树大中华商业信托(Mapletree Greater China Commercial Trust)筹得的款项最多，达到16亿元。丰树大中华商业信托旗下的资产包括香港的又一城购物中心及北京的一座办公楼，它是今年亚洲规模最大的首次公开售股(IPO)计划，自于3月7日开始交易以来，其单位价格上涨了12%。

新加坡REIT的回报

彭博社汇编的数据显示，新加坡REIT带来的一年总回报达45%，在亚洲仅次于日本的63%。富时海峡时报房地产投资信托指数在去年上升了29%，高于海峡时报指数的9.3%升幅。

数据也显示，新加坡REIT的债务占了总资产的31%，高于香港、台湾和韩国，但仍低于澳洲(39%)和日本(44%)的产业信托。穆迪投资者服务(Moody’s Investors Service)表示，它调高了嘉茂商产信托(CapitaMall Trust)、嘉康信托(CapitaCommercial Trust)和腾飞房产信托(Ascendas REIT)发行的无担保债券的评级。

再融资的能力

穆迪的新加坡分析师Jacintha Poh表示，穆迪追踪的12个新加坡REIT去年的担保债务相对现金与投资产业价值的比率从2007年的21%下跌至11%。她说，这个比率可能会在今年底下跌至9%。

她在受访时说，新加坡REIT的税前盈利对利息成本比率在过去六年也保持稳定，显示它们有能力应对借贷成本的变化。

新加坡REIT曾在2008-2009年的金融危机期间通过发行单位和借贷筹集58亿9,000万元，她说：“REIT曾大量举债，而我们要关注的是它们再融资的能力。”

大华继显(UOB-Kay Hian)的新加坡分析师Vikrant Pandey表示，在金融危机期间，新加坡REIT约50%的债务都在1年半内到期，但它们已把债务期限延长了。

他说：“REIT都采用了更多种融资方式，并延长了贷款期。但它们的基本模式是不断为债务再融资，而没有偿还债务，因此它们会面对再融资风险。”

采取保守态度

透过多个产业信托和基金管理约220亿元资产的ARA资产管理(ARA Asset Management)表示，它将采取相应的措施，以免犯下一些竞争者在金融危机期间过度借贷的错误。ARA资产管理目前几乎没有任何债务，而它计划在未来五年内通过收购使其资产翻倍。

公司的投资总监Moses K.Song于3月11日在新加坡受访时说：“我们的策略并非冒险、高杠杆和采用新奇交易方式的投资策略。我们不想令投资者因管理层必须不断尝试解决财务问题而感到担心。我们会采取保守的态度。”

公司旗下的置富产业信托(Fortune REIT)是去年表现最佳的新加坡REIT，其涨幅高达68%，排在第二位的是星狮商产信托(Frasers Commercial Trust)。腾飞印度信托(Ascendas India Trust)是唯一下跌的REIT，其跌幅为1.2%。

新加坡交易所的上市部主管黄良颖在2月27日发布的一份文告中表示，新加坡共有30只上市REIT及产业信托，它们的市值合计达560亿元，占了所有上市公司总市值的6%。

惠誉的企业主任Kenny说：“目前，新加坡REIT的营运环境稳定，在12个月内都不会有所改变。我们要大家关注的是杠杆水平和流动资金。它们依赖银行贷款，显示它们可能无法妥善应对利率大幅变化的情况。”

icy97

先锋医疗产业信托拟以1亿9,040万元收购两家印尼医院
http://www.sharesinv.com/zh/articles/38088/

2013年03月28日
先锋医疗产业信托(First REIT)拟以1亿9,040万元收购两家印尼医院。公司是向其保荐人的两家子公司分别以约9,310万元和9,730万元收购这两家医院Siloam Hospital TB Simatupang(雅加达)及Siloam Hospitals Bali(峇厘岛)。前者的收购额将由贷款及发行新单位给公司保荐人来偿付；后者的收购额将完全由贷款来偿付。在完成收购后，公司的组合包含位于印尼、新加坡和韩国的14个产业，总资产值将增至10亿2,000万元。

启示：公司的主理人Bowsprit Capital Corp表示，组合扩大将让公司能更灵活地管理其总体资本，以在未来收购其他资产。股东们将因租金收入多元化而从中受惠。


First REIT acquires 2 Indonesian hospitals for $190 mil from sponsor
http://www.theedgesingapore.com/the-daily-edge/business/43259-first-reit-acquires-2-indonesian-hospitals-for-190-mil-from-sponsor.html

Wed, 27 Mar 13:56
The manager of First REIT says it has entered into conditional sale and purchase agreements to acquire two new income-producing hospitals in Indonesia for $190.4 million.

The first is Siloam Hospitals Bali with a purchase price of $97.3 million from a wholly-owned subsidiary of PT Lippo Karawaci Tbk, the sponsor of First REIT. This will be financed entirely by a drawdown of committed debt facility.

Siloam Hospitals TB Simatupang, located in South Jakarta, has a purchase price of $93.1 million from the same subsidiary of the sponsor. This will be financed by a combination of a drawdown of committed debt facility and issuance of new units to the sponsor.

These acquisitions will further expand First REIT’s portfolio to 14 properties across three regions, namely Indonesia, Singapore and South Korea, as well as expand its total asset size from $796.7 million as at 31 December 2012 to over $1 billion.

With expected annual initial base rents of $9.7 million for Siloam Hospitals Bali and $9.3 million for Siloam Hospitals TB Simatupang, both properties will offer an initial net property yield in excess of 9%.

These acquisitions will boost Net Property Income by $18.8 million and the DPU for the financial year ended 31 December 2012 will rise by 5.5% to 6.94 cents. The pro forma NAV per Unit as at 31 December 2012 will also increase by 8.4% to $0.90.

icy97

新加坡REIT的获益率仍十分诱人
http://www.sharesinv.com/zh/articles/38262/

文： 道琼斯通讯社 （译：麦美莹） 2013年04月11日 道琼斯通讯社

如果派息股是诱人的话，那么新加坡的房地产投资信徒(REIT)便可媲美瑞恩•高斯林(Ryan Gosling).

在新加坡上市的REIT经过一年多的升势后，可能看起来一点昂贵，但亨德森全球投资(Henderson Global Investors)的亚洲产业证券主管Tim Gibson不以为然，他说如果与证券和债券相比，REIT应该是处于两者之间。亨德森全球投资管理的资产总值1,067亿美元。

富时海峡时报房地产投资信托( FTSE ST REIT)指数在第一季上升了5.1%，而截至3月31日的全年里则上升了30.7%。

REIT一般上是会把其从产业所取得的大部份收入派作股息。 Gibson说 无论是以绝对值比较或者是与新加坡的五年期政府债券作比较，新加坡REIT的获益率都是最高。澳洲REIT的获益率与新加坡REIT接近，但其债券的获益率则较新加坡高。

富时海峡时报房地产投资信托指数的获益率大约为5.17%；新加坡债券的获益率大约为0.5%；而海峡时报指数的获益率大约为2.8%。

Gibson说，“只要利率依然受到控制，新加坡REIT仍会在利好情况下表现向好。”

亨德森的全新环球产业收入基金将会把其资产的大约25%投资在新加坡上市的REIT；44%于美国；9.5%于欧洲大陆及5%于日本。

他表示，新加坡REIT的收入不断增长，尽管新加坡的经济放缓，部份原因是它们很多是以高于它们的净资产值交易，换句话说，它们可以发行证券来为收购融资。与此同时，在环球金融危机期间签订的租约目前均以较高的租金更新租约，而许多新加坡REIT已开始在海外购买资产。

Gibson看好新加坡的办公室市场，因为这里的供应相对低，而增加供应需要一段的时间。他认为新达信托(Suntec REIT)是其中较为便宜的一个，后者派发5.5%股息，并不断进行翻新来提高资产获益率及现金流。亨德森也持有城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)的股份。

Gibson表示他也看好新加坡的工业REIT，因为它们派发的股息相当高而且拥有多元化发展。

瑞信：办公楼房地产投资信托的上涨空间有限
http://www.sharesinv.com/zh/articles/38259/

2013年04月11日
瑞士信贷(Credit Suisse)在其最新的研究报告中表示，办公楼房地产投资信托(REIT)领域料将放缓。瑞信对嘉康信托(CapitaCommercial Trust)及吉宝房地产信托(Keppel REIT)较为看好，因为它们的甲级办公楼在个别组合中所占比例较大，并认为这两个REIT的租金将会“适度调高”。黄金地段甲级办公楼的租金料将在未来几年持稳，但比较旧的甲级和乙级办公楼的前景就稍微差一些，由于商业园及新办公楼项目带来竞争。瑞信给予拥有较多旧办公楼的新达信托(Suntec REIT)表现差于大市的评级，并表示，新达城对面的办公楼项目将在2015年竣工，因而可能直接构成竞争。加上新达城将在未来3年到期的租约可能不会获更新，或在竞争下被迫下调租金。瑞信表示，去年的办公楼需求殷切，但可能在今年缺乏冲劲，尤其是在新加坡劳工及雇用政策收紧的情况下。

启示：办公楼需求可能会继续疲弱，因为新加坡政府收紧劳工政策、国内生产总值(GDP)增长料将缩小及供应情况不利。这意味着需求可能停滞不前，因此租金升幅将会微不足道。

icy97

百汇生命房地产投资信托的1Q13每单位信托提高2.9%
http://www.sharesinv.com/zh/articles/38803/

2013年05月10日
百汇生命房地产投资信托(Parkway Life REIT)的1Q13每单位信托(DPU)为0.264元，其1Q12的DPU为0.256元。其1Q13可分配收入为1,600万元，1Q12则为1,550万元。若不包括上一年同期一次过作的税务调整(约60万元)在内，可分配收入及DPU的年比增长应为7%。百汇生命REIT的业绩提高主要是因为分别在2012年3月和8月收购的日本及马来西亚产业带来一整个季度的贡献。截至2013年3月，其产业的租用率维持在100%，当中90%产业不受收入下行风险的影响。此外，其组合中的68%产业是依据与消费物价指数(CPI)有关联的方程式调整租金。这些措施将确保百汇生命REIT在经济不明朗时可带来盈利，以及租金收入具有增长潜能。

启示：百汇生命REIT截至2013年3月的产业组合规模为14亿元。它在亚太地区拥有37个物业。以百汇生命REIT目前的0.264元DPU计算，其年度化派息率将为4.17%(根据其在2013年3月28日的2.53元收盘价)。

icy97

我们是否被新加坡房地产投资信托的回报冲昏了？
http://www.sharesinv.com/zh/articles/39211/

文： 汪文龙 （译：杨佳文） 2013年05月28日 展望

由于目前的利率偏低，投资者都选择投资于经常派发股息的股票和房地产投资信托(REIT)。然而，吉宝企业(Keppel Corporation)最近脱售了吉宝房地产投资信托(Keppel REIT，以下简称“K-REIT”)，投资者可能会问：新加坡房地产投资信托的价格是否被高估了？

吉宝脱售单位给高盛

吉宝企业在上周把K-REIT出售给高盛(Goldman Sachs)，令人们开始讨论新加坡的REIT是否被高估的课题，因为投资者不断追捧收益率高的资产。这是吉宝第二次脱售K-REIT的单位，它之前在巴克莱银行(Barclays Bank)的安排下通过私下配售将其单位出售给不知名的买家。

高盛是以每单位1.555元收购K-REIT的1亿8,000万个单位(6.7%)，配售价比消息公布当天的1.605元市价低了3.1%。以1.555元的配售价和K-REIT的0.0777元FY12派息计算，高盛取得的收益率为5%，而以1.605元的市价计算，散户的收益率为4.84%。

投资者追捧高收益资产

目前，新加坡10年政府债券的收益率仅为1.6%，投资者纷纷追捧收益率高的资产，使到市场中的流动资金增加。因此，各类REIT和商业信托也随之在新加坡上市(IPO)。

本年至今上市的投资信托就有丰树大中华商业信托(Mapletree Greater China Commercial Trust)、浩正零售信托(Croesus Retail Trust)和亚洲付费电视信托(Asian Pay Television Trust)。而接下来还会有一些大企业将旗下的资产以投资信托的形式上市。

市场人士都在揣测，报业控股(Singapore Press Holdings)、和美投资(Ho Bee Investment)和悦榕控股(Banyan Tree Holdings)都将设立REIT。报业控股最近在一篇文告中提到，它计划以百丽宫(Paragon)和金文泰广场(Clementi Mall)组成一个REIT，从而筹集约5亿4,000万元。这个REIT预计将在7月初上市。

尽管有新的REIT和商业信托上市，但市场中仍有大量资金，导致REIT的收益率受到压缩。华侨银行投资研究(OCBC Investment Research)在报告中指出，REIT的收益率受到压缩主要是因为它们的价格提高，使它们以平均1.24倍的股价账面值比交易。

吉宝房地产信托的价值获得肯定？

从正面的角度来看，K-REIT能获得机构投资者如高盛的青睐，可见其价值受到肯定，新加坡REIT的前景光明。

K-REIT拥有一些本地档次最高的办公楼，包括海洋金融中心(Ocean Financial Centre)、莱佛士码头1号(One Raffles Quay)和滨海湾金融中心(Marina Bay Financial Centre)第一和第二塔楼(占其净可出租面积的80%)。

K-REIT的主要投资者包括淡马锡控股(Temasek Holdings)和美国资本集团(Capital Group)，它们分别持有其2.8%和1.33%的股份。这肯定了K-REIT的价值及其前景，但同时可能也证明了它被投资者高估的观点。

资料来源：辉盛；分析师给予K-REIT的评级(评级依序为“买入(Buy)”、“持守(Hold)”和“卖出(Sell)”，分为目前、1个月前和三个月前的评级)

精明投资

在投资于REIT时，投资者必须留意其保荐人，雷曼兄弟(Lehman Brothers)事件就是前车之鉴。尽管金融危机期间信贷紧缩，丰树物流信托因为有实力雄厚的保荐人作为后盾，所以能安然度过该时期。保荐人实力弱的REIT如MacarthurCook Industrial REIT(如今的AIMS AMP Capital Industrial REIT)则几乎破产。

资料来源：辉盛；AIMS AMP Capital Industrial REIT和丰树物流信托带来的回报对比(5年)

REIT的债券评级也是投资者应考虑的因素之一，因为这反映了REIT的举债能力和融资成本。债券评级越高，表示一家公司的融资成本越低。

具有投资级评级的REIT也较值得投资，因为监管机构在金融风暴后制定了更严格的规定，保险公司等机构投资者都尽量投资于属于投资级别的资产。

基于保险公司一般会持守至到期，这会令债券价格保持稳定。

总而言之，无论一项资产的质素有多好，若其价格被高估了，那就不是明智的投资选择。

投资者在挑选REIT时不仅要评估它们的资产质素，还要考虑投资成本。如果高盛能取得5%的收益率，为何散户不能想办法取得更高的收益率呢？

leeccg

最近新加坡的reit 到底发生了什么事了？好像吃了泻药。。。

SLKO80

leeccg 发表于 30-5-2013 04:11 PM
最近新加坡的reit 到底发生了什么事了？好像吃了泻药。。。

就是咯！！！ 好像很多人抛售套利。。
我来不及丢，ASCENDAS 死到很难看！！！
Mapletree Log 也死！！！

SLKO80

有谁知道ASCENDAS　ＲＥＩＴ几时才会爬回来？
输到做蛇。。
　

leeccg

等它跌多一点，可以趁低买。

robinsonz

收着子弹，看好好。

leeccg

竟然給我买到了suntec reit 在1.78的价位, 太早进场了，失策。 不过如果它继续跌破1.5 绝对又是好价钱

icy97

在投资信托方面，你是否做出了正确的选择？
http://www.sharesinv.com/zh/articles/39316/

文： 朱皓翔 , 王秋莹 （译：杨佳文） 2013年05月31日 基本理念

在投资信托方面，你是否做出了正确的选择？

由于市场的流动资金充沛，这些热钱正在寻找会带来高回报的投资，因此在新加坡上市的信托受到追捧。虽然信托向来被视为会带来稳定回报的投资，但商业信托的股价与房地产投资信托相比，似乎有点比下去。持有商业信托的投资者会否感到有点不安呢？

第一个在新加坡交易所上市的信托大约是在10年前，之后越来越多信托在新交所上市。在过去的12个月里，于本地上市的23只新股中，信托占了其中大约四分之一。

有趣的是，这些新上市的信托大部份是属于商业信托模式。尽管商业信托通常在上市后的表现欠佳，但投资者的信心并没有减少，从最近上市的浩正零售信托(Croesus Retail Trust)获得48.8倍认购便可见一斑。

所有信托如出一辙？

成立商业信托及房地产投资信托(REIT)的目的是为了收购产业，而它们基本上都是会产生现金的资产。这个由信托契约(trust deed)产生的工具让投资者有机会拥有信托的部份资产(无论是基建资产或者是零售商场)，而如果没有这个工具，散户投资者很难成为业权的拥有者。

为什么要成立一个信托而不成立一家公司来经营这个业务呢？主要是业务的性质需要大量资金来经营，而管理资产也需要专业人才。此外，把资产注入信托的企业也可以从它们的投资中套现，同时也可以取得经常性的收入(如收取管理费)。

商业信托及房地产投资信托的另一个共同点是投资回报。除了资金升值外，这些投资所带来的回报通常会以定期的派息分发给股东。与其他企业不同之处是，这些派息通常是来自现金流，而不是会计利润(accounting profit)。

商业信托及REIT尽管拥有上述提到的相同点，但两者之间在结构上不尽相同，我们已把两者之间不同之处列出，请参看文中的列表。由于彼此有别，因此REIT及商业信托的风险水平也有很大分别。

以负债比(gearing)为例，商业信托的负债比可高出100%。如果商业信托及REIT同时给予相同的回报，那么，负债比限制在35%以内的REIT所具有的风险水平会来得低。然而，负债水平高不一定是坏事，因为信托可以利用手头上的资金来迅速扩张。可是，由于商业信托没有像REIT一样，拥有最低的派息政策，因此，在困难时期，它们可能会改变它们的派息政策而令单位持有者大吃一惊。



怎样选择，REIT或商业信托？

这可能是我们心中最大的疑问。随着市场目前的利率偏低及充斥着大量资金令高回报投资受到追捧，REIT受到不少投资者青睐，而商业信托受到的关注则较少。这是因为REIT的表现相当不错，商业信托的表现则乏善可陈。从年初起直至5月23日，REIT的股价平均上涨了11.8%，商业信托的平均涨幅为4.3%，而合订证券(stapled security)则上涨2.2%。

然而，最近上市的商业信托浩正零售信托，其价位在首个交易日便取得双位数的升幅，这是否意味着一度令投资者有所保留的商业信托已成为了市场新宠呢？

一些商业信托的表现其实也比REIT来得出色。我们可比较鹏瑞利中国商业信托(Perennial China Retail Trust)和嘉茂中国商用产业信托(CapitaRetail China Trust)的表现，它们均在中国零售市场营运。截至5月23日，鹏瑞利的单位价格上涨了6.2%，股息获益率为6.4%，嘉茂中国商业产业信托的单位价格在同期下跌了3%，其股息获益率接近6%。很明显，鹏瑞利的表现较佳，这可能是因为投资者将其潜在增长考虑在内，因为它正在进行多个物业发展项目，而既有物业也开始带来收入。

尽管如此，信托的表现主要取决于其业务、资产质素和营运环境。从文内的表现列表中可见，房地产类和非房地产类商业信托的表现有相当大的差距，房地产类商业信托的资本增值为6.9%，非房地产类商业信托的资本增值则仅为2.5%。

非房地产类商业信托其实可细分为防御型和周期型两种，而它们的表现截然不同。防御型商业信托的资产一般为基础建设或医疗资产，而其表现较佳，周期型商业信托的表现则大相径庭。除了和记港口控股信托(Hutchison Port Holdings Trust)之外，其他船运信托的单位价格在今年都下跌，尽管它们的获益率不错。

除此之外，投资者也应留意信托的资本结构和所采取的业务策略，因为我们可从中看出某个信托是否计划在近期内扩大资产规模。

凭着这一点，我们就可了解每个信托所能取得的增长和收益率。商业信托的资产种类较多，能为投资者提供较多的选择，但投资者在做出决定前仍需考量各方面的因素。

商业信托及REIT表现列表



*收益率是从公司上市至财政年度末
资料来源：从新加坡交易所的资料汇编
平均数字的计算不包括在2012年及2013年上市的新信托

天然夜行者

leeccg 发表于 30-5-2013 04:11 PM
最近新加坡的reit 到底发生了什么事了？好像吃了泻药。。。

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