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khokhokho

大陸救地產 不准銀行停房貸
http://udn.com/NEWS/MAINLAND/MAI3/8674038.shtml

光明的背後卻是危機。

所謂有一句老話講 :
一樣物品少就值錢，多了就不會值錢了，
建築，被抄高，價錢不合理，熱過頭，甜言蜜語的價錢，買進後再賣出去，賺了一手，多好呢 !

第一手建築發展商，還沒起先就已經買下了 80%以下的單位，過後登報紙說，單位已經出售 80%了，還有 20%是沒出售，不過遊url=home.php?mod=space&uid=1968553]@[/url] 20%的單位是在最後面的單位，也就是不值錢的，所以那些好的單位，早就被人先買了下來。

本來一個單位賣價是 300千，可是因為被那些人，坐地起價，直接開 800千，所以因為現今是熱門地點，所以大家就會想，我先買第一手的單位，之後再賣出去，賺它幾萬也不錯，最後買家以為我是第一手，那里知，卻已經是第二手了，卻還高出 500千
買進再賣出，那就沒問題，一但賣不出去，銀行又要還錢，沒錢還會如何 ?
別講我和銀行是老客戶，等到沒錢還時，就幫我們排賣了。

以上只是提供一些常識而已。

icy97

Kwasa 置地未接MX-1 标书 盼符合资格发展商都提交

财经新闻 财经  2014-05-23 10:07
（吉隆坡22日讯）Kwasa白沙罗MX-1发展项目竞标截止日在即，但Kwasa置地私人有限公司至今未接获建议书。

该公司公关部主管阿妮莎接受《南洋商报》询问时证实，至今未接建议书。

但她表示，Kwasa置地首次征求建议书（RFP）如一般竞标程序，竞标者一般不会提早呈交，而是会待截止当天才提交。

阿妮莎表示，该公司期待所有符合预审资格的发展商都提交建议书。

这项双溪毛糯重点招标，将在下周二（27日）截止。

询及若提呈的建议书的发展商不如预期，该公司将采取什么行动？她说，有赖于评估委员会的决定。

Kwasa置地是雇员公积金局（EPF）独资子公司，主导位于双溪毛糯，占地2330英亩的Kwasa白沙罗发展计划，未来20年发展总值（GDV）高达500亿令吉。

仅实达表明提交

今年3月，该公司为占地64.07英亩的MX-1发展项目，公布了20名符合首次征求建议书（RFP）预审资格的第一级发展商名单。

入围者包括马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）、IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股）、丽阳机构（TROP，5401，主板产业股）和UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）等。

虽然多家公司之前表示有兴趣，但至今，只有实达集团公开表明，将提交建议书。

马星仍在评估

马星集团董事经理兼总执行长丹斯里梁海金接受本报询问时指出，目前还在评估Kwasa白沙罗计划，并拒绝透露是否将提呈建议书。
但他认为，Kwasa白沙罗地点很优越。

《商业时报》今日引述消息，符合资格的发展商，仍积极准备建议书。

报道引述其中一个符合资格的发展商：“我们还有一些时间调整…要确保建议书完整，且拥有对的商务和住宅产业组合，设计、园林设计、基本建设和价格都符合等。”

“Kwasa置地会审阅所有建议书，并联络发展商厘清疑问。”

消息指，Kwasa置地很可能筛选3个发展商，然后在董事会议中评选，评估计划料耗时6个月。

报道： 伍咏敏

【南洋网财经】

icy97

“輸”中自有黃金屋‧王寶欽‧

2014-05-23 11:57   
到底有多少人知道，在馬股905家上市公司中，產業組就佔了84家，比率高達9.3%？

這當中，還不包括森那美（SIME,4197,主板貿服組）、馬資源（MRCB,1651,主板建筑組）等房產業務營收可觀，卻在其他組別上市的公司。

在84家產業組公司中，共有8家現財政年蒙受虧損，比率為9.5%，另有14家或16.7%公司的淨利少於1千萬令吉。

單單依照這些初步數據來看，就知道房產市場的競爭有多麼激烈。

那麼，為何越來越多上市公司以為房產市場可以“點石成金”，紛紛以多元化業務為名，或發展旗下地庫或競標土地，立志開發房產業務？

這些半途出家的上市公司不會以為，隨便一塊土地買來，就可以賺個30%吧？房產市場確實有黃金，卻非俯拾皆是。須知道，並非所有上市公司都可以成為馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組），順利轉型為房產集團的。

目前，國內房產集團不少，擲地有聲的包括丹斯里劉啟盛另起爐灶的綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組）、丹斯里李深靜的IOI產業（IOIPG,5249,主板產業組）、丹斯里謝富年的雙威（SUNWAY,5211,主板產業組）、丹斯里楊肅斌的楊忠禮置地（YTLLAND,2577,主板產業組）等，面對這些經驗豐富的老手，那些“不務正業”的公司一點也不易討好。

況且，房產市場還有多家大型政府相關公司（GLCs）把持，包括森那美、實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）、UEM陽光（UEMS,5148,主板產業組）等，個個坐擁龐大地皮，對於打通了政治和經濟任督二脈的巨無霸，連私人房產集團都不敢怠慢，何況是那些半途出家的公司？

由於家庭債務節節攀升，2013年增至8千543億令吉，佔國內生產總值（GDP）的86.8%，國家銀行為免家庭債務失控而推出了打債措施，主要對象是佔家庭債務44.2%比重的房貸，迫使房市買氣急降，發展商個個疲於應對。經濟學家普遍認為，如果現有措施無法有效降低家庭債務，國行極有可能祭出更多新措施，房產公司可能再一次被逼到牆角。

隨著越來越多公司進軍房產市場，土地在買少見少下價格一飛衝天，而且，隨著政府去年9月啟動減津措施，多項物品及服務的價格逐步升高，加上奄奄一息的鋼鐵業懇求政府施以援手，外國便宜鋼品恐怕入門無望，這樣一來，房產公司的經營成本自是易升難降。

其實，經營房產公司和其他行業相去不遠，不外提供優質產品和服務而已，如果一家公司無法在原有業務中加強這兩方面條件，卻貿然進軍房產市場，以為可以點石成金，那麼，即使成功了也只是一時僥倖而已，不會走得很遠。

上市公司如果手中有地，不妨找家專業房產公司合作，提高土地資產的價值；如果是“心中有地”，打算從頭開始經營房產業務，還是算了吧。（星洲日報／焦點評析：王寶欽）

icy97

淡马锡进驻掀连锁反应 槟州产业股受看好

财经新闻 财经  2014-05-27 10:15
（吉隆坡26日讯）槟州再迎来外资，分析员相信，连锁反应会继续，该地区大地主恒大置地（TAMBUN，5191，主板产业股）、环球东方（GOB，1147，主板产业股）和马顿（Malton，6181，主板产业股）的受益最大。

槟州发展机构（PDC）与淡马锡（Temasek）及新加坡经济发展创新局（EDIS）上周宣布联营，发展总值达113亿令吉，占地207英亩的槟城国际科技园（PITP）和商业流程首要外包中心。

兴业研究指出，槟州政府要把峇都加湾发展成威省南部的新城市，如今所需元素都已就位。

该行分析员说，集合之前宣布进军的名牌商品城（Pemier Shopping Outlet）、宜家（IKEA）和多个高等学府，料带来约3万个就业机会。

同时，槟州政府为峇都加湾注入了发展所需因素后，未来10年内的经济活动和人口增长率将非常庞大。

目前威省南部已工业化，分析员预计，其他商务产业发展，最快今年底或明年初就会动工。

利好将陆续有来

利好消息持续传出，分析员认为，威省是发展商不可错失的地方。

因此恒大置地、环球东方和马顿深具价值，建议投资者专注槟城州产业股。

他继续看好恒大置地，因为目前产业销售表现，带来双位数盈利增长率。

在距离峇都加湾15分钟的新邦安拨，还有593英亩土地，成本为每平方尺16至18令吉。

在峇都加湾，距离槟城国际科技园（PITP）和商业流程首要外包中心3至5分钟，环球东方拥有350英亩土地，成本为每平方尺8令吉；马顿则有300英亩，成本为每平方尺40令吉。

分析员还指出，未来数月内，槟州可能流出的新消息，包括峇都加湾高尔夫球和主题公园工程，及东家（E&O，3417，主板产业股）斯里丹绒槟榔2（简称STP2）签署合约。

不过，相关股项股价未受激励，今日闭市，恒大置地报1.94令吉，跌1仙或0.51%，成交量33万9700股；环球东方报1令吉，扬1仙或1.01%，成交量256万2300股；马顿也报1令吉，跌1仙或0.99%，成交量98万5600股。



【南洋网财经】

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桂莎城镇发展计划　6公司参与竞標

财经 2014年6月2日
（八打灵2日讯）僱员公积金局旗下的桂莎置地（KwasaLand）私人有限公司，宣布其在双溪毛糯的第一阶段的城镇发展计划--MX-1计划，已经收到6家公司的竞標计划。       

MX-1计划是建议中的桂莎白沙罗城镇的一部份，也是这整个计划的基础。

桂莎置地今日发文告表示，这6家在期限之前已经提交竞標计划书的公司分別是，国浩置地（Guoco，1503，主板產业股）、马资源（MRCB，1651，主板建筑股）、布特拉再也控股私人有限公司、实达集团（SPSetia，8664，主板產业股）、UEM阳光（UEMS，5148，主板產业股）及杨忠礼机构（YTL，4677，主板贸服务股）。

根据量化评估，竞標者需要呈交MX-1土地的发展概念及建议的平面图，根据既定的容积率（Plotratio），发展阶段及建议中的特点，准备整体的计划平面图，立体质量模型及景观设计计划。

呈交分析报告

MX-1土地范围內，整个发展计划的房產销售必须在12年內完成。

根据量化评估，竞標者將需要呈交每平方尺的竞標价，以及財务可行性分析报告。

遴选程序將由各领域专家组成的独立顾问团，审核所有呈交上来的MX-1计划竞標书，过程將耗时2个月。接下来，才会公佈得標者。

今年3月，桂莎置地宣布20家有潜能的公司通过第一级发展商预审资格，受邀竞標MX-1计划。

接下来，桂莎置地將分別在今年第3及第4季，邀请第3级的土著发展商参与土著发展部份，以及第2级的发展商参与住宅发展部份。【东方网财经】

icy97

发展商易策　產业股下半年回温

财经 2014年6月3日
（吉隆坡4日讯）政府的打房措施不但衝击购屋情绪，也导致发展商放慢推出新房的时机，这反映在產业股2014年首季的业绩及赚幅水平，虽然，分析员预期房產发展商下半年將调整策略，重新出击，然而，赚幅相信不会有明显的改善。

產业股在刚刚结束的首季业绩季节中，表现是起落参半，艾芬分析员发现，產业股的业绩整体而言，赚幅有收窄的趋势。此外，符合市场近期的趋势，以有地產业及中价公寓为主的发展商表现相对的出色。

艾芬投行分析员追踪的產业股当中，只有3家在首季取得按年盈利成长，另外2家的盈利则下滑。按季比较，大部份產业发展商均面对营业额及赚幅下跌，导致盈利处於下滑的趋势。

分析员也发现，专注於发展有地房產及中价公寓的发展商，比发展中高价公寓及综合发展计划的產业公司表现较好。

整体而言，房產股的表现稍微超越分析员的预测，个別股项而言，有3家產业股的业绩落后预期、2家符合预期、1家超越预期。

赚幅受压

分析员指出，从这个季度的业绩可以看出，大部份发展商均面对成本受压，赚幅缩减的问题，主要是因为土地价格上扬、建筑材料成本提高、劳工成本及合规成本也提升，然而，在市场剧烈的竞爭、银行收紧贷款条件、以及產业市场情绪走软的趋势中，要將这些成本转嫁给消费者却不容易。

分析员指出，除了IJM置地（IJMLand，5215，主板產业股）以外，其他產业发展今年首季的息税前赚幅按季显得疲软，未来几个季度的赚幅相信也不会有太大的看头。

首季的產业销售缓慢，不过，由於去年首季的销售更低，因此，按年比较，2014年首季的產业销售仍取得成长。去年同期疲软的销售主要是受到大选在即，人们选择观望所致。

按季比较，今年首季的產业销售，是去年次季以来最低的水平。

分析员指出，政府在去年10月杪公佈2014年財政预算案时，推出多项打房措施，这导致房產的融资供应减少，產业市场情绪降温，推出的新盘也有所减少。

许多发展商展延推出新盘，继续观察打房措施的影响。然而，分析员相信，下半年推出的新盘將会有所增加。发展商预计在调整价格策略，及產品组合之后，预计將会重新出击。

瑞银研究也相信，產业领域在下半年將会重拾动力，而业者將会专注在价格可负担的產品，比如有地房產及城镇发展计划。同时，预计消费者將在2015年4月消费税上路之前，购买房屋，因此，下半年的需求相信也將有增长。

艾芬投行分析员对產业领域维持中立的评级，分析员虽然对今年的行业展望保持谨慎，但是，却也相信大部份负面的消息已经反映在股价上，因此，进一步下跌的空间有限。分析员指出，目前大部份產业股的价格对经调整净资產值（P/RNAV）是在0.6至0.7倍，处於他们的歷史交易区间，同时，行业的2015年本益比大约是在10.4倍，仍比综合指数的14.6倍水平低。

此外，分析员也认为，產业发展商的资產负债表仍强稳，2014至2015財政年的净利仍维持强稳，长期基本面，包括人口结构及经济环境將继续支撑行业的成长。

瑞银研究的分析报告也指出，虽然打房措施导致市场的需求放缓，不过，產业需求预期將会继续受到人口结构、城市化、低失业率及利率偏低的因素所支撑。

巴生谷大型发展商受看好

瑞银预期，首相纳吉的结构改革行动將对產业领域带来正面影响。

他指出，经济转型计划相信將推动成长，为人民带来更多財富及吸引投资者，这预料可提高產业需求。

至於个別產业股，艾芬投行分析员偏好在巴生谷发展有地房產或大型房屋计划的业者。

首选股是IJM置地，主要是因为该公司有良好的管理层、强稳的品牌、地库分佈广泛，並专注在城镇及大型房屋计划的发展。

另一家受看好的產业股是丽阳机构（Trop，2401，主板產业股），该公司有策略性的地库，估值偏低，价格对经调整净资產值为0.4倍，並且也持续脱售资產，减低负债。

瑞银报告指出，在资金流入的趋势中，產业指数在过去几个月逐步好转，显示投资者的信心迴转。瑞银看好马星集团（MahSing，8583，主板產业股）及实达集团（SPSetia，8664，主板產业股），维持「买入」的建议，但將UEM阳光（UEMS，2148，主板產业股）的评级下修，从「买入」降至「中和」。【东方网财经】


发展商调整定价策略 产业销售下半年回弹
财经新闻 财经  2014-06-04 08:45
http://www.nanyang.com/node/625757?tid=462

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产业股或吹私有化风 国投大量持股实达料成目标

财经新闻 财经  2014-06-13 07:59
（吉隆坡12日讯）随着IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股）私有化，产业领域或将吹起“私有化风”，下一个目标可能是单一股东大量持股的实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）。

持有IJM置地64.15%股权的IJM（IJM，3336，主板建筑股），日前建议以每股3.55令吉展开私有化，并以换股结合现金支付。

摩根大通今日在报告中指出，在IJM置地之后，可能会有更多发展商会把大股东私有化，释放长期潜在价值。

其中，如IJM置地般由单一股东掌控大部分股权的发展商，还有估值较廉宜的产业股，都可能成为私有化目标。

国投或整合产业资产

实达集团相信是最好例子，国民投资机构持股达67%，当前股价更较实际净资产价值低42%，主要管理成员近期也跳槽至绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）。

但分析员也对此语带保留，因存有管理层接班的风险，缺乏稳健的领导层，有可能影响伦敦巴特西等海外工程的长期执行能力。

再者，近期也有媒体报道，国投有意整合实达集团、森那美（SIME，4197，主板贸服股）和半岛公司（Island&Peninsular）的产业资产，创造大型产业上市企业。

“若真属实，国投可能会利用品牌强劲的实达集团，作为上市工具，而非私有化。”

目光转向高市值 双威成最大赢家

随着IJM置地“离开战场”，分析员预计，投资者将把目光转移到市值较高的产业股，而双威（SUNWAY，5211，主板产业股）有机会取而代之，成为最大赢家。

分析员指出，双威市值约54亿令吉左右，较IJM置地暂停交易，公布私有化活动前的50亿令吉稍高。

以市值来算，IJM置地目前是国内第五大产业股，首四位为UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）、IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）、实达集团和双威。

“我们看好双威在依斯干达特区的发展，还有来自产业投资、建筑、巴生谷和新加坡产业发展工程的多元财源。”

绿盛世IOI产业受瞩目

此外，今年刚上市即备受追捧的绿盛世和IOI产业，也能吸引不少目光。

其中，从实达集团过档到绿盛世的管理团队，放眼随着业务扩展和注入地库，将市值从当前的13亿令吉，提高至42亿令吉。

届时，将超越当前排名第六、市值38亿令吉的怡保花园（IGB，1597，主板产业股）。

待今年10月完成重组计划后，绿盛世的产业发展总值将达420亿令吉，相较之下，双威为450亿令吉，IJM置地也有370亿令吉。



【南洋网财经】

icy97

為消費稅作出撥備‧高樓發展商首當其衝

2014-06-13 16:52      
（吉隆坡13日訊）儘管距離消費稅正式上路還有大約10個月時間，但不排除各大產業公司或將陸續開始為此作出撥備，其中產品組合以高樓產業為主的發展商料將承受最大的衝擊。

日前公佈截至4月30日止次季業績的實達集團（SPSETIA，8664，主板產業組），雖然營業額按年走高，但淨利卻下挫21.17%，因素之一便是為來臨消費稅帶來的財務衝擊作出撥備。

實達次季淨利跌21.17%

大眾研究在接受《星洲財經》電訪時指出，是否要提早為消費稅作出撥備純屬各發展商本身的意願，但最終各發展商還是需要承擔消費稅所帶來的衝擊。

該證券行相信，如同實達集團般提早逐個季度為消費稅作出撥備是較好的策略，因而無需一次過承受過大的打擊。

達證券也贊同此舉是較為謹慎的方式，並認為大部份的發展商理應效仿實達集團開始為此作出撥備。

無論如何，兩家證券行暫時皆無法預知來臨還有哪家發展商會作出如此的動作。

達證券引述管理層消息透露，該集團計劃為消費稅作出總數達1億5千萬令吉的撥備，而次季只納入了其中的2千100萬令吉。因此，該集團將會在來臨連續6個季度都作出相近數額的撥備。

此外，達證券指稱受到影響的產業主要包含政府去年宣佈實施消費稅前所推出的項目，因發展商難以將消費稅致使的額外成本轉嫁給買家，因此造成賺幅受壓。

“反觀在預算案宣佈實施消費稅後才推出的產業項目，發展商的定價基本上都已經計入消費稅的額外成本，所以影響並不大。”

達證券舉例，高樓產業一般上需耗時3至4年時間竣工，當前許多此類項目都是在消費稅宣佈前推出，並且將在明年4月消費稅上路後方建成，因此是受影響層面最廣的產業類型。

有鑑於此，該證券行相信產品組合中涵蓋多數高樓產業的發展商，將會是承受最大衝擊的一方。（星洲日報／財經‧報道：孔令堯）

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房市泡沫論

2014-06-20 11:55      
最近，住家附近空置的單位成功出售，新業主正忙著大事肆裝修，身為鄰居的我不僅對新鄰居的身份充滿興趣，更對出售價感到好奇。

相關單位挂售已久，前來參觀的買家也不少，可是賣家喊出比原價高50%的價格，嚇跑了一眾潛在買家，但最近居然在產業市場趨向審慎之際成功交易，不免令人好奇賣家到底是以甚麼價位脫手。

說起國內房價，不少人都搖頭嘆息。但是，縱然市井小民不斷抱怨國內房價居高不下，可從實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）和綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組）動輒數十億令吉的產業銷售成績，不難看出買房者還是大有人在。

套句網友的話，大馬現有房價很高，但對那些外國投資者來說依然便宜，因此還在場外觀望的買家們，房價短期是降不下來的！

國際貨幣基金組織（IMF）最新數據顯示，大馬房價漲幅為全球第八高，平均漲幅略低於7%，在亞洲國家僅次於菲律賓、香港和中國，位列第四；在東盟則是第二高，雖然比起我們真實感受到的漲幅為低，但卻充份反映了大馬房價高漲的現象。

更重要的是，國內產業價格這波漲勢恐怕不會就此打住，IOI集團（IOICORP,1961,主板種植組）執行主席丹斯里李深靜日前表示，短期產業價格雖因國家銀行打房措施承壓，可是長期房價漲勢可能更凶。

此外，隨著消費稅將在明年4月上路，不少買房者可能趕在新稅上路前置業，國內房價可能進一步增長，令不少市場人士開始憂慮產業泡沫的發生。

最近，IMF已經出聲警告，許多國家目前房價都遠高於各自歷史平均水平，全球政府必須採取行動來控制房市再度爆發毀滅性崩盤的危險，更令我們憂慮大馬房市會否跟著崩跌，連帶拖累整體經濟走勢。

每當這個時候，國行總裁丹斯里潔蒂總會出面安撫民心，稱國行時時採取防微杜漸的防範，國行研究與評估產業泡沫的形成、稅務措施的關連等，不是只依賴一個系統來防泡沫，而是多管齊下。

不過，國行已祭出包括房產的70%貸款對價值比率（LTV）上限等系列打房措施，產業市場買氣確實有受到影響，但是國內房價還是居高不下，加上升息動作步步進逼，民眾能不擔心嗎？

國行現面臨一個從未遇到的難題，一方面要保證經濟穩定增長，另一方面還要遏制房價過快增長，以免高漲的房價衍生成社會問題，但國行口口聲聲要取得平衡，這是老生常談，卻談何容易！

兩權相害，取其輕，國內產業市場問題恐怕越發複雜，國行凡事想兩全齊美實在不易，因此在決策上不妨選邊站，落實更為大膽進取的措施，將問題逐個解決，否則瞻前顧後，恐怕落得兩頭不到岸的後果。（星洲日報／焦點評析：洪建文）

icy97

柔佛產業過剩‧隆供應穩定

2014-06-25 17:23      
（吉隆坡25日訊）產業領域短期挑戰重重，可豐隆研究認為就宏觀角度而言，人口增長、城市化等趨勢繼續對產業需求提供動力，使長期產業需求依然處於健康狀態。

據豐隆研究推算，假設結婚和擁屋人口比例繼續保持在75%和59%，大馬每年的實際房屋需求預計達12萬8千單位；除柔佛地區潛在供應過剩憂慮外，大吉隆坡地區的產業供應仍然穩定。

須檢討長期基礎需求和展望

“住宅產業市場自2013年杪以來面對一些利空，產業交易量下滑和二手屋市場供應增加，讓市場供應超越原已開始轉弱的市場需求，我們認為，如今情況下，檢討產業領域的長期基礎需求和展望已成為當務之急。”

豐隆指出，大馬人口在2011至2013年期間僅錄取1.3%增長率，開始自更早期的2%增速中放緩；無論如何，家庭組織速度卻保持穩健，預測在2013年成長2.3%，主要受家庭規模變小驅動。

該行預測，在年輕人口和單身家庭增加帶動下，大馬平均家庭規模將繼續縮小，而這對長期房屋需求而言是項正面因素。

“大馬如今有20%人口介於20至29歲之間，未來5至10年內，這批20%人口很可能逐漸成為房屋買家，值得留意的還包括，年齡低於29歲的人口佔總人口的55%，為長期產業需求提供動力。”

此外，城市化亦是刺激房屋需求的關鍵之一；據世界銀行披露，大馬城市化趨勢已經連續成長超過10年，年均成長率約0.9%，這暗示未來5年內，每年將有24萬6千人將遷往城市地區居住。

無論如何，豐隆研究透露大馬人口擁屋比例其實已經從2000年的67.3%，下滑至2010年的59%，這或許是由於可負擔因素或供求失衡的緣故，卻也暗示若發展商採取對的推介策略，且中低收入階層的融資情況獲得強化，房屋需求將擁有龐大的上升空間。

該行也補充，房屋需求增加將協助吸納那些將在中長期推介的產業計劃，排除可負擔和供求失衡因素，潛在需求料符合未來3年的新房產供應。

實際上，即使在當局推出打房措施前，國內產業交易活動早在2011年就已經有所放緩，豐隆研究認為這現象主要歸咎於產業價格飆升，導致許多買家寧可暫時觀望。

“可有趣的，是產業價格並未因此下滑，且產業發展商在推介新計劃時，亦未調低推介價格，即使是在需要重新安排推介規劃的情況下。”

房市短期疲弱難好轉

雖然長期展望看似明朗，惟豐隆研究強調短期房產市場料充滿挑戰，尤其自2014年預算案公佈後，產業需求明顯大幅減低，這論點可從產業交易明顯降低現象中獲得應證。

豐隆研究相信，產業市場短期疲弱情況暫時難以好轉，因而從股票投資角度來說，該行也續保持“選擇性”投資策略，因此保持產業市場“中和”評級不變。

“我們較偏好那些專注大眾市場的有地城鎮發展商，如檳城來說，我們就看好在旗艦珍珠城發展計劃和檳島掌握700英畝地庫的恆大置地（TAMBUN，5191，主板產業組），至於中環地區，因吉隆坡買家湧至而得以持續調高產業售價的芙蓉產業發展商金群利（MATRIX，5236，主板產業組），則是我們的心水股。”

大型發展商方面，豐隆則偏愛IOI產業（IOIPG，5249，主板產業組），看好其強勁資產負債表和掌握許多成本低廉的地庫，且地庫位置均落在一些需求較受看好的地區，如蒲種、萬宜和柔佛郊外地區。



中國發展商“搶灘”具隱憂

在國內3大產業熱點州--柔佛、吉隆坡和檳城之中，豐隆研究認為吉隆坡和檳城產業市場供求相對平衡，反而是迎來多位中國發展商“搶灘”的柔佛產業市場，房產供應方面略帶隱憂。

豐隆研究提供的數據顯示，目前至少有5家中國產業公司正活躍於柔佛產業市場，包括綠地集團、皓源投資、富力房地產、碧桂園控股和卓達集團，而且投資焦點均放在當地發展熱點，包括金海灣和美迪尼。

“目前，柔佛州產業市場情況較令人擔憂，中國發展商的入駐進一步推高該區產業供應，反觀大吉隆坡地區新產業計劃已經有所放緩，或許是因為缺乏地庫的緣故，檳城產業供應雖同樣大增，可考量檳島土地短缺和深受海外買家青睞，新房產的需求料不成問題。”



（星洲日報／財經‧報道：李三宇）

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调查显示将削减负担能力 2因素挫房产买气

财经新闻 财经  2014-07-04 08:02
（吉隆坡3日讯）分析员指出，最新调查显示，国内100万令吉以下的房产买气依旧强稳，惟未来高利率和消费税环境，将大大削减购屋者的负担能力。

马银行投行研究最近做的一项抽样调查显示，80%的受访者仍有意在未来1年内购屋，特别是100万令吉以下的房产，是许多年轻买家锁定的目标。

家债增高或再打房

但是，其中70%的受访者也认同，燃油与电费涨价、消费税实施和可能升息，将推高生活成本，左右他们的购屋决定。

再者，截至去年底，家庭债务占国内生产总值的86.8%，预期今年底将攀抵88%的高峰，增加国家银行再度打房的可能，借以抑制投机需求拉低家债。

这意味着，虽然产业买气不减，但此需求能否维持下去始终存疑。

“消费税将提高发展商成本，房价也因此会调上，加上更高的利率，促使购房负担能力进一步疲弱。”



负担指数愈发疲弱

分析员表示，从2009年开始，购屋负担能力指数已呈下滑趋势，这会影响消费者的购屋决定，令产业销售下滑。

从2009至2011年期间，基本贷款利率（BLR）在从5.6%调高至6.6%；房产价格从2010年来，年均复增12.5%，同时间收入仅有6%增长。

对此，分析员维持“中和”投资评级，且强调市场当前估值，还未反映出更多打房措施和升息的不利因素。

目前，该行所追踪的产业股，在0.50至0.71倍的价格对实际净资产价值比例交易，当此水平处于0.4至0.6倍时，将会是吸购良机，看好房产价格和地点皆优的发展商。



首选股

绿盛世20亿销售可达标
目标价：6.59令吉

绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）的管理团队拥有优秀纪录，在短短两年时间，成功在全马主要城市收购逾3000英亩的地库，房产计划皆处于策略地点，近期的认购表现也相当标青。

根据当前需求，截至10月的2014财年内部销售目标20亿令吉，有望达标。

高美达估值吸引人
目标价：1.24令吉

高美达（GLOMAC，5020，主板产业股）估值吸引人，拥有6.6倍本益比、0.8倍价格对账面价值，以及0.5倍的价格对实际净资产价值，周息率也高达5%。

该公司50%的发展总值均来自可负担房屋，意味着政府政策的冲击力不会太大。



报道： 谢静雯

【南洋网财经】

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狮城对填土关注升温 依区过度发展风险缓和

财经新闻 财经  2014-07-04 10:02
（吉隆坡3日讯）分析员认为，随着新加坡对柔佛填土活动的关注升温，或将减低依斯干达经济特区的产业过度发展的风险。

分析员看好在当地拥有土地的低密度发展商，如双威（SUNWAY，5211，主板产业股）。

早前，新加坡政府对于中国发展商碧桂园（Country Garden），在柔佛的“雨林城市”（Forest City）填土活动表示关注。

根据柔佛环境部的说法，倘若填土范围因未超过50英亩，则无需进行环境评估报告（EIA）。

目前，除了碧桂园，还有一些外资发展商如广州富力地产（Guangzhou R&F Properties），也在当地进行大型填土活动。

摩根大通（JPMorgan）认为，倘若碧桂园最终需呈交环境评估报告（EIA），估计可以缓和柔佛产业过度发展的风险。

“依斯干达经济特区投资情绪因为竞争激烈、供应增加，以及去年末的打房措施而来到低点。”

低密度项目受看好

摩根大通表示，当竞争情况放缓后，在当地拥有土地和低密度的发展项目将受看好。

分析员表示，碧桂园自去年第三季于柔佛推出的高密度项目金海湾（Danga Bay），已签署买卖协议的认购率仅25%。

因此，该行认为，双威（SUNWAY，5211，主板产业股）将是柔佛市场的主要受惠者。

双威占先发优势

他表示，双威Medini项目与当地同行比较，最大的差别是前者拥有低密度有地综合城镇，容积率（Plot Ratio）仅为1倍，同行却高达3至8倍，且土地成本较低。

此外，Medini有相当多奖掖，如免税地位、无土著限制、豁免产业盈利税（RPGT）等。

分析员表示，与碧桂园的“雨林城市”比较，双威也具有先发优势，前者或因环境评估报告而需要更多时间来执行和批准。

“双威品牌也相当强劲，并拥有优秀的记录。”

摩根大通维持对双威“增持”看法，并认为该公司在巴生谷和新加坡的多元化盈利基础，以及产业投资和建筑单位将让公司持续受益。

对于UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股），分析员持以谨慎看法，自首季疲弱表现后，该公司预售和盈利表现料持续让人失望，因而给予“减持”看法。



【南洋网财经】

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负面因素未消散　楼市短期挑战重重

财经 2014年7月6日
虽然大马有利的人口结构，可支撑长期的房屋需求，不过，房屋市场短期內將会继续受到打房措施、消费税等因素的负面衝击。

政府去年10月的预算案中推出打房措施之后，房產市场的需求已经看出缓和的现象，明显的反映在交易量减少的趋势中。       

短期內，房產领域相信仍挑战重重，分析员建议，购买房產股要精挑细选。

產业购买热潮在去年末季开始冷却下来，政府在11月推行系列打房措施之后，买家开始採取观望的態度。

首相在预算案中宣布的措施，包括禁止发展商为客户承担利息（DIBS），及徵收更高的房產盈利税，以减少房產市场的投机活动。

由於需求缓慢下来，发展商也重新调整推出房產计划的时间及销售策略，供应及需求同步减少，导致交易量下降。

半年过去，房產市场的短期不確定性看来应该逐步消散，而长期的趋势相信將会重新由人口结构等基本因素主导。因此，丰隆投行从人口结构及家庭特质的角度，重新探討房產市场的未来趋向。

丰隆投行分析员指出，大马的人口成长，在2011年至2013年放缓至1.3%，而在2005年之前，人口的增长率一直在2%以上。虽然如此，家庭数目却持续增加，而且以更快的速度成长，但家庭规模则相对的较小。

数据显示，2013年大马家庭的增长幅度预计將是2.3%，每个家庭人口则平均只有4.1人。

未来，分析员相信，平均家庭人口將会进一步下滑，主要是因为人口结构更年轻，更多单身贵族家庭。对於房產领域而言，家庭人口减低对长期的房屋需求，其实是一个有利的趋势。

另外，分析员也指出，大马的人口结构，是支撑未来5至10年，房產需求的重大因素。

大马有非常年青的人口，二成的人口为20至29岁的年轻人，这个年龄层的人士，加入职场並开始储蓄建立本身的財务实力之后，预期將在未来的5至10年间开始置业。

值得一提的是，2013年人口结构数据也显示，大马29岁以下的人口佔总数的55%。

大巴生谷供应减少

除了人口结构以外，人们逐步往城市迁移的趋势，也將是现代房屋需求增加的一股动力。

根据世界银行，在过去10年，大马的城市化趋势大大的增加，未来几年，生活或迁移至城市的人口，每年將会有24万6000人。

在2000年至2010年期间，拥有房屋的人士也有减少的趋势，从67.3减少至59.0。分析员指出，这减少的趋势，相信是因为房屋价格持续飆涨，导致人们买不起房子，加上需求及供应的错配问题。

也就是说，虽然中低收入群对房子的需求依然殷切，不过，发展商必须重新制定策略，以符合这一群人的需求。

丰隆投行指出，从以上提到的数据显示，长期的房產需求仍强劲。假设结婚率维持在75%，房產拥有率维持在59%，每年的房產需求相信可以达到12万8000单位。

全国而言，从有利的人口结构看来，未来3年的房屋需求预料將可以在中长期內吸纳即將完成的供应。

柔佛供应大幅增加

房產供应方面，2010年开始，大巴生谷地区的新完成的房產单位有减少的趋势，然而，檳城及柔佛新完成的房產单位，则仍处於上升的趋势。

柔佛不但新完成的供应快速增加，新动工的项目也不断涌现，分析员预期这地区將会面对供应方面的挑战。

计划中的供应而言，柔佛的情况最让人担忧，因为计划中的供应量將会大幅的增加，尤其是来自中国发展商的房產项目，碧桂园在3月19日宣布佔地5000英亩的房產计划，发展期限长达30年。

吉隆坡新供应减缓

相反的，在大吉隆坡地区计划中的新供应，则有减少的趋势，分析员认为这主要是因为，这地区的的土地买少见少。

在檳城，分析员则指出，这地区建议中的新供应增加，主要是因为一些综合性的產业项目，比如丽阳机构（Trop，5401，主板產业股）及瑋力產业集团（Ivory，5175，主板產业股）联手推出的檳城世界城（Penang World City），以及建筑在填海土地上的依恩奥（E&O，3417，主板產业股）斯里丹绒檳榔2项目，分析员认为这些项目相信可以获得足够的需求支撑。

投资產业股需谨慎

在政府去年10月宣布打房措施之前，房產交易活动已经开始放慢下来。分析员相信这主要是因为房產价格已经大幅走高，以致投资者开始採取观望的態度。一个有趣的现象是，虽然交易活动减少，但是房產价格的成长步伐却並没有放慢下来。而发展商即使需要延迟推出新盘，也继续提高新盘的售价，没有降价的趋势。

丰隆投行指出，虽然，房產的长期需求仍受到人口结构因素的支撑，但是，短期的需求则相信会缓慢下来。分析员指出，在去年的打房措施出炉之后，需求更明显的减少。交易活动大幅减少就是很好的证据。

与此同时，柔佛及檳城的房產供应则显著的增加，仍值得关注。大吉隆坡一带即將完成的房產供应，则相信可轻易被吸纳，因为人口往城市迁移的趋势將让需求持稳。短期內，分析员不认为，產业市场已经走出谷底，因此，投资產业股需要谨慎选股。

丰隆投行指出，根据数据，房產买家已经可以接受成本推升造成房价持续走高的趋势，不过，却开始对所购买的房產地点更挑剔。

看法中和

整体而言，分析员对房產领域保持「中和」的看法。不过，分析员认为，吉隆坡南部，也就是芙蓉、万宜及士毛月，还有檳城內陆地区的房產项目，相信仍会有超越平均水平的成长及需求。因此，在上述地区进行有地城镇发展项目的发展商，短期內將会有较好的表现。

丰隆投行相信，专注发展有地房產，並以大眾產业市场为主的发展商会有较好的表现，而发展地区也是一个重点。分析员看好檳城的恆大置地（Tambun，5191，主板產业股），该公司在檳城內陆的旗舰发展项目，Pearl City尚有700英亩的土地未发展，该公司的房產价格普遍在40万令吉。

中马一带，分析员的首选是金群利集团（Matrix，5236，主板產业股），因为吉隆坡一带的首购族，相信將让该公司的房產项目持续升值。该公司旗下的房產单位价格大约是在50万令吉左右。

而大型產业股方面，分析员偏爱IOI產业（IOIPG，5249，主板產业股），主要是因为该公司强稳的资產负债表，以及大片以低成本买入的地库。

该公司的土地大部份在蒲种，万宜，及柔佛郊区，这些都是大眾房產市场的热门地点，仍可吸引大量的需求。【东方网财经】

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升息難阻購屋需求‧每月房貸額或增3%

2014-07-08 17:29      
（吉隆坡8日訊）國行升息行動已箭在弦上，惟興業研究認為，升息25個基點已在購屋者考量範圍，相信不衝擊購屋者需求，同時預期一度放緩之產業將會於下半年“回勇”，因購屋者為免付6%消費稅（GST）而趕忙置業。

消費稅前或掀買潮

回溯今年3月杪，吉隆坡產業指數飆高至7.4%，4月升至最高，5月因升息憂慮而回跌。

“我們相信升息25個基點已受考量，7月或9月的升息仍在產業市場的管理範圍內，計算起來，這大約是每月需多交3%的供期。”

興業預測7月或9月隔夜政策利率（OPR）調升25基點，實際利率仍介於4.1至4.3%之間。

“以50萬與100萬房價和30年供期計，每月增加的攤還額為65.88令吉和131.76令吉；150萬與200萬令吉房價分別需多繳197.64和263.52令吉。”
消費稅或推高產業價4至6%

同時，一些國家在GST實施前大件物品需求升高，受研究的發展商已表明6%GST將使產業價推高4至6%。

日本於4月把消費稅由5%調高至8%，3月的零售銷售增長11%；興業認為大馬的消費稅結構與新加坡、日本、澳洲不同，惟不知在我國是否會有相同效應。

分析員說，目前趕在GST前買屋熱潮未現，可能是公眾對產業、消費與GST衝擊因缺乏公眾教育，因而感受尚不深；一般預期年杪之前才會有趕購產業熱潮。

興業說，會有更多商產買家投入趕購行列，因為GST是直接轉嫁，即需多付6%消費稅；住宅產業買主雖豁免於GST，所受衝擊是間接的，然而發展商可能把增加的建築成本轉嫁終端購買者，估計將為6%或以下。

分析員指出，驅動產業動力仍是宏觀經濟成長、GST前“大採購”、巴生河流域捷運二與捷運三陸續等龐大基建計劃陸推展等。

與此同時，一些發展商，特別是有高樓綜合產業發展之發展商，須考量長時的發展期導致成本超支；惟興業向其他發展商不時檢討每項建築項目成本，因此GST衝擊已慢慢考量在內。

“我們預期發展商將加速建築進程，趕在2015年4月完工，避免受稅務衝擊。”




首季銷售挫50%
房價升勢放緩料刺激購房

興業研究指出，首季產業銷售按季挫50%、按年跌45%，這是因廢除發展商承擔利息計劃（DBIS）2014年1月生效，加上首季新房推展少，產業呈頹勢。

房價也於2013年下半年起漲勢受抑，大馬房價指數（HPI）今年只揚8%，相比2013年中為11%至12%，檳城、雪蘭莪與柔佛皆呈跌勢。2013年第四季至2014年首季產業股表現萎靡，正反映產業現貨市場的疲弱。

“我們預期產業銷售於第二季期緩緩上揚，升勢放緩的房價正好刺激人們購房胃納，預期第三季更佳；幾個受研究範圍的發展商，正反映銷售於4月至5月轉佳，包括檳城威省為基地的恆大置地（TAMBUN,5191,主板產業組）和森美蘭的金群利（MATRIX,5236,主板產業組）。”

此外，UOA發展（UOADEV,5200,主板產業組）、怡保置地（IJMLAND,5215,主板產業組）、雙威（SUNWAY,5211,主板產業組）綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組）、東方（E＆O,3417,主板產業組）新推出產業，也重新獲得買家擁護。

與此同時，2014年1月起，銀行體系批准的住宅與非住宅貸款復甦至51%與46%，這正好強化興業產業新銷售於次季復甦的說法。

基貸率減2.50%吸引借貸者

“貸款批准率自國行2012年1月1日起宣佈審慎放貸措施後就處於低位，上述措施2年來也成功掃除過度舉貸買房的炒房者，一些銀行目前祭出基貸率減2.45-2.50%利率吸引更多借貸者，這對產業領域展望正面。”

分析員說，5月間，檳城發展機構（PDC）與新加坡淡馬錫（TEMASEK）在威省峇都加灣207英畝土地，聯營檳城國際工藝園（PITP）和業務流程外包（BPO）樞紐，預計帶來113億發展值和製造3萬個新就業機會。

興業相信恆大置地將從上述發展受惠最大，其他發展商如環球東方（GOB,1147,主板產業組）、馬頓（MALTON,6181,主板產業組）亦受看好。

恆大置地與群利皆主打可負擔得起房屋，大資本股方面，雙威潛能受看好。雙威若與WCT控股（WCT,9679,主板建筑組）、怡保工程（IJM,3336,主板建筑組）相比，仍明顯受到低估而受看好。

至於潛在併購也可能促使產業活絡，實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）具有這股潛能，怡保置地（IJMLAND,5215,主板產業組）則傳受怡保工程私有化。



（星洲日報／財經）

APULA

房價過去6年大漲40% 上市公司紛轉戰房地產
財經9 Jul 2014 23:50
http://www.chinapress.com.my/node/541879

報導：林苡欣

（吉隆坡9日訊）大馬房價過去6年大漲40%，漲幅為區域前三名，儘管政府祭出打房措施，但國人對房產仍有很高需求，吸引越來越多馬股上市公司轉戰房地產！

今年以來，選擇將業務觸角伸進房產發展的公司就有KSK集團（KSK Group）、順行綜合（GOODWAY，7192，主要板工業）及CME（CME，7018，主要板工業）。

縱然政府去年宣布系列打房措施，但業者普遍認為，不會因屋價起就不買屋；只要需求不減，新的房產項目自是不斷，就是受這股“漲”風影響，越來越多業者抓緊機會，轉往房地產領域“掘金”。

細數國內知名的發展商如馬星集團（MAHSING，8583，主要板房產）、實達集團（SPSETIA，8664，主要板房產）與IOI集團（IOICORP，1961，主要板種植），其實都非發展商出生。

馬星成功範例

其中，馬星集團更是業務轉型成功的範例。馬星集團的前身是塑料生產商，20年間不斷努力終在本地房市紮穩根基，搖身一變化身房地產大亨。

實達集團則從建築商走向發展商，業務更是遍佈7個國家包括大馬、越南、澳洲、新加坡、印尼、中國及英國。

種植業者IOI集團坐擁龐大種植地，為創造更大土地效益，妥善運用那些已屆成熟的種植地庫，打造自己的房產王國，種植與房產兩得意，今年初上市的IOI房產（IOIPG，5249，主要板房產），上市首日市值更突破百億令吉。

企業多元化業務為的是分散業務風險，多一項業務就多一份安心，且看這些業者是如何推開房產領域的大門，又要如何在這個行業大展拳腳 。

個案1．塑料生產商轉型
馬星第2高銷售發展商

馬星集團的轉型計劃最徹底，從塑料生產商變為本地知名品牌發展商，公司總執行長兼董事經理丹斯里梁海金仔細評估市場后，加上對房產領域的一點小興趣，毅然推動轉型計劃。

今時今日提起馬星集團，沒有多少人不知道這是一家發展商，但憶起那段轉型過程，對于他來說，最大的挑戰在于如何在一個擁擠的市場中，打造自身的利基市場。

“我們做了很理智的決定，選擇發展中上及高檔房產，配上‘優質生活發展商’（premier lifestyle developer）標語，象征地點佳、品質與品牌。 ”

馬星集團轉型初期，在1994年至2000年間共完成發展總值達5億令吉的住宅與工業計劃，並在2000年為反映核心房產業務貢獻，重新定義為房產類股，並在同年展開首個位于新山士姑來的時尚發展項目Sri Pulai Perdana。

目前，該公司在巴生谷、柔佛依斯干達計劃、檳城，與沙巴亞庇等，計有45項發展計劃，以銷售額計算，馬星集團為馬股第2大發展商，截至5月底，剩余的發展總值達260億8000萬令吉。

個案2．前推手劉啟盛
實達品牌形象強穩

獲《亞洲十大》（Top 10 of Asia）雜誌評為亞洲十大發展商之一的實達集團，1974年成立公司初期主攻建築，隨著丹斯里劉啟盛于1996年崛起為大股東，即重塑核心業務聚焦房產發展，至今足跡已遍佈7個國家。

該公司視房產為核心業務，建築、基建與木材業務則為輔助業務。

實達集團過去18年來積極推動海外發展項目，目前已是全方位綜合型發展商，並且在我國3大主要經濟區如巴生谷、新山與檳城都頗有知名度。

劉啟盛在1996年以少于10%持股成實達集團大股東，即開啟蒲種市發展項目，掀起公司全盛時期，直至2011年國民投資機構（PNB）大量入股實達，劉啟盛才逐漸減持股權並在今年4月底卸下總執行長職位退出該公司。

先前為實達集團打下的基礎，包括在莎阿南建設的實達阿南（Setia Alam）與實達生態景苑（Setia Eco Park）等，大大為品牌形象加分。

個案3．母公司分拆業務
IOI房產上市市值破百億

集種植、房產與油脂化工于一身的IOI集團去年開始合理化與分拆業務，今年1月中隆重上市馬股主要板房產的IOI房產，上市當日除了市值破百億令吉，更擠下UEM陽光（UEMS，5148，主要板房產）成為我國最大房產股。

該公司去年5月宣佈分拆房產臂膀籌備上市，以97億6900萬令吉把房產業務注入新公司，換取21億8000萬新股的擁有權；IOI集團往后則專注種植業。

曾有媒體向IOI集團創辦人丹斯里李深靜提問，種植與房產何為最愛，他聞言大笑：“兩者都是我最愛！”

不過，提起李深靜，外界自然先想到種植大王，甚少會將他與房產掛鉤，但其實早在李深靜還在種植公司當油棕園經理時，就透過為工人建設住處開始接觸房產。

“做為園地經理，你每件事都需知一點…比如房子、水管、電供等。我都是在管理油棕園時學會這些，在還沒開始愛上這些基建時，我就已經明白基本道理。”

憶起當初種種，李深靜直言，以前總會買些舊建築，裝修后再出售從中賺取微薄收入；想必就是這樣的經歷，讓他悄悄埋下對房產的興趣，並透過IOI房產進一步實現對房產的憧憬。

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大马楼市明年疲弱　长期乐观

财经 2014年7月23日
（吉隆坡23日讯）上半年大马產业市场明显降温，国际房地產顾问莱坊（Knight Frank）亚太区研究总监霍尔特（Nicholas Holt）认为，明年本地產业市场將持续疲弱，但他强调，本地產业市场长期仍乐观。

霍尔特也指出，市场普遍认为潜在买家会在今年下半年赶在明年4月消费税（GST）施行之前购买產业，但主要限於商业產业。

他们察觉今年上半年產业发展商有延迟推出產业计划的现象，而投资者和產业买家也面对银行收紧贷款的融资问题。

大马將在明年4月开始实施6%的消费税，住宅房產交易並不会受到这项新税务的影响，而商业產业交易则需要交付消费税。

虽然如此，许多发展商扬言，由於购买原料仍需要被徵税，因此，住宅房產价格也將因为消费税上路而水涨船高，並促使有意购买房產的人士赶在新税制实施前买房。

而银行收紧房屋贷款条件，主要是配合国家银行打房及压制家庭债务成长趋势的政策。

產业股起舞

虽然，產业领域前景不明朗，却无阻投资者对產业股的喜爱。產业股今日再次成为市场焦点，在30大上升榜当中，就出现7只產业股，主要是以中小型產业股为主。

其中，获得分析员唱好，资產价值预期可达到10亿令吉的新协利（SHL，6017，主板產业股），週二已经大幅走高，今日进一步上扬並突破3令吉，最高一度达到3.11令吉，闭市收报3.06令吉，上涨36仙或13.33%，是今日涨幅第3大的股项。

新协利凌厉的涨势也带动了其他中小型產业股的走势，其中，鹏尼发展（Plenitu，5075，主板產业股）今日写下52週新高，闭市收在3.04令吉，上涨22仙或7.8%，是今日涨幅榜第6名。

排在上升榜第8位的是TAHPS集团（TAHPS，2305，主板產业股），上涨20仙或2.2%，以全天最高水平9.30令吉掛收。

而丰隆集团旗下的国浩置地（Guoco，1503，主板產业股）则涨19仙或15.45%，收在1.42令吉，是上升榜第12名，该公司日前宣布將进行发展总值高达25亿令吉的发展项目。

其他上榜的包括，排在13位的绿盛世（EcoWld，8206，主板產业股），涨18仙或3.53%，至5.28令吉；以及分別排在20位及28位的谢氏兄弟机构（SBCCorp，5207，主板產业股）及游礼发產业（YNHProp，3158，主板產业股），分別涨12仙及10仙，收报2.24令吉及2.20令吉。

霍尔特今天是在出席莱坊主办的伦敦东区產业匯报会上向媒体发表谈话。

至於伦敦產业市场，他向媒体表示，之前最火热的伦敦中区產业市场已开始有放缓的现象，下一个投资热点將在伦敦东区。

他举例，伦敦东区的Newham Borough、Tower Hamlets以及Greenwich市镇2014年首5个月的成长按年分別增加了13.3%、18.4%以及13.4%，预料未来將继续释放高潜在价值。

投资伦敦3优势

他指出，伦敦东部投资潜力主要基於，兴建中的地铁计划，2012年奥运后庞大的投资和发展项目，以及人口增长所带来的需求。他进一步解释，衔接伦敦东西两部的Crossrail地铁计划预计在2018年建成，將为东区的交通便利加分。

在伦敦拥车不是一件容易的事情，因此接近Crossrail的住宅价格將会获得保证。

莱坊研究预测，接近Crossrail的地区的產业价格2015年至2018年的復合增长率（CAGR）將会比伦敦其他地区高1%。

伦敦產业市场热点转向东区

其二、伦敦2012年奥运后带来庞大的投资和发展项目。

中国发展商ABP在2013年5月宣布在伦敦东区投资10亿英镑（约54亿1500万令吉）建立一个亚洲商业区，预料將创造2万个工作机会。

供应不足

此外，SilverTown码头也获得了总值25亿英镑（约135亿3800万令吉）的发展计划，加上其他发展计划，势必为伦敦东区產业带来不少催化剂。

第三个优势则是有限的发展地段以及不断膨胀的人口，造成供应不足的状况。

英国政府对保护绿色土地以及维护古蹟的工作非常严谨，造成全伦敦普遍都面对发展地段不足的问题。

加上伦敦產业需求量每年平均增加5万个，但实际供应每年只增加2万7000个，因此会有供不应求的状况出现。

外资转向伦敦

其他的利好因素包括英国较为稳定的利率以及的国家经济復甦。

而东欧的紧张局势甚至可能会导致外资转向伦敦，毕竟伦敦是国际金融中心，也是公认的安全资產代表之一。

对於欧盟中央银行的经济刺激政策的影响，霍尔特认为，这会带动某些欧洲国家的產业市场如意大利和西班牙，但相信不会对伦敦產业带来明显的影响。

此外，美国缩减量化宽鬆也不会导致伦敦產业降温，因为之前量化宽鬆產生的热钱，並没有显著流入伦敦產业市场。【东方网财经】

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大吉隆坡南部產业新热点

财经 2014年8月3日
     
贺彩玉 报导

在政府打房措施造成產业市场整体疲弱的情绪中，產业价格却企稳在高水平，这主要是因为需求仍超越供应。年轻的人口结构，持续的城市化进程，家庭规模持续萎缩等因素，是支撑大马產业需求的重要因素。

然而，在政府削减津贴，物价走高及消费税即將到来，对个人可支配收入带来压缩及打击消费情绪之际，成本持续上扬，则支撑著屋价的水平，让人们购买房屋的能力降低，在这样的情况下，人们的眼光预期將转向城市外围，地点稍微偏远的地区，以寻求价格更適宜的房產项目。

在这个过程中，交通便利，不管是连接大道或公共交通就成为了一个关键因素。

这一期，我们来看看公共交通，也就是陆续兴建，並预期在2017年完成的捷运工程，对大吉隆坡南部地区的房產市场，將带来什么样的影响。

发展商赶搭捷运列车

大吉隆坡地区接下来仍会是政府经济转型计划的发展核心。根据经济转型计划，政府的目標是在2020年將大吉隆坡的人口，从目前大约700万人，提高至1000万人。

这表示，大吉隆坡人口未来的成长平均是在每年5.2%，比全国人口每年大约1.4%的成长来得高。

若这个目標达成，这將表示在大吉隆坡地区每年將会有8万单位的房屋需求隨之出现，这比起在2013年，全国建成的房屋数目7万8000单位来得高。

因此，大吉隆地区的房屋需求也將会维持健康水平。不过，在一系列成本推升因素，如，通胀压力，津贴合理化活动及最低薪金制的实施下，消费者將会变得更精挑细选。

同样的，面对赚幅受压风险的发展商，也將会寻求较低成本的地库，地点方面则会选择有现成基建设施及人口处於成长趋势的地区。

而隨著双溪毛糯-加影捷运线的建筑，让更多人將目光转向雪州乌冷县的加影士毛月成长走廊，主要是因为这地区仍有大量的土地。

全长51公里的捷运线，將会有31个站，其中16个站有停泊趁搭（park-and-ride）设施，及4个交流站。捷运线將会链接雪州北部的双溪毛糯及南部的加影。

投资者青睞

其实，加影士毛月成长走廊受到投资者青睞的最重要带动因素是，加影的3个捷运站。这也导致多家上市產业公司爭相攫取当地的土地。其中，实达集团（SPSetia，8664，主板產业股）、马星集团（MahSing，8583，主板產业股）、UEM阳光（UEMS5，148，主板產业股）、绿盛世（EcoWld，8206，主板產业股）及丽阳机构（Trop，5401，主板產业股），都搭上这列车。

安联投行分析员指出，这地区的优势开始吸引了更多购屋者的目光，人们对这地点感兴趣主要是因为它距离吉隆坡市区不太远，也有价格更適中的房屋及现成的基建设施。

分析员也表示，加影的优势除了捷运以外，它还是一个教育城，在临近的范围內有多家及教育学府，包括新纪元学院、大马国立大学、大马布特拉大学、诺丁翰大学大马分校、大马国能大学、德国大马学院及澳洲国际学校。高等学府也吸引了许多来自全国各地的学子。

除了公共交通便利，加影/士毛月一带也有许多的高速大道连接，包括加影环城大道、加影士毛月大道、其他可连接到加影的公路包括南北大道、蕉赖加影大道、巴生南部大道等。

分析员指出，这地区第3个优势是人口往城市迁移的大趋势。根据大马统计局的数据，加影人口在2010年已经接近80万人，或佔雪州540万总人口的15%。加影市议会预期当地人口在2013年可超越100万人。更重要是，这地区的房產价格仍比吉隆坡北部的城镇来得低。

分析员表示，吉隆坡北部的城镇如双溪毛糯、八打灵再也及哥打白沙罗的房產价格，比吉隆坡南部更早为购屋者所抢高。然而，他相信，隨著捷运线的建成，这情况將会出现改变，捷运带来的交通便利將激活加影/士毛月走廊。

他也指出，在过去的3至4年来，加影/士毛月的土地价格已经接近3倍翻涨，尤其是在政府宣布捷运路线之后，这涨势更显著。

不过，由於原先价格较低，因此，在这一轮翻涨后，当地房產价格相对仍比双溪毛糯，八打灵再也及哥打白沙罗的水平为低。

加影双溪毛糯地价差异大

安联投行分析员以同样成为捷运线链接的城市及拥有类似人口结构的加影及双溪毛糯做比较。

分析员指出，加影及双溪毛糯均为雪州相当受欢迎的两个置业地点。两个地点的相同之处包括，目前均有铁道局的火车经过。而2017年之后，捷运將开始投入运作，南北的终站分別设定在这两个地点。

然而，评比的结果显示，两个地区的土地价格水平有很大的差异，以北部的双溪毛糯的价格较高。

分析员认为，当双溪毛糯-加影捷运线完成之后，將可以缩减两个地点的房產价格差异。因为当交通不再是一个问题，购屋者的考量將会到价格水平，而更高的需求將推动加影的房產价格，最终缩小两个地区的价差。

过去几年来，房屋价格上涨的趋势，加上需求大幅超越新供应，尤其是中低价房產，让购屋者望楼兴嘆。因此，价格相宜而又有完善基建的地区，预期將可以吸引购屋者的青睞。

分析员发现，乌冷县近期的排屋价格涨幅，持续超越吉隆坡及八打灵区。这相信是因为价差所致。

根据国家產业资讯中心（NAPIC）2014年首季数据，吉隆坡及八打灵区排屋平均价格，比乌冷县的排屋价格高出121%及65%。

因此，分析员相信，大幅的价差將让更多的购屋者转向加影/士毛月成长走廊，而在需求的驱动下，更多时尚围篱发展项目，在当地如雨后春笋般崛起。

加影士毛月走廊產业火红

发展商仍在巴生谷地区推出高价產业，可负担房屋项目少见，这主要是因为这地区的土地价格已经相当高，不適合进行可负担房產。捷运网络伸延至加影，让人们对加影士毛月改观，不再是距离吉隆坡市中心遥远的地区。

加影/士毛月可供发展的土地仍有许多，同时，价格也仍在相当低的水平，又有很好的公共交通，吸引更多人的兴趣。加上，这地区靠近布城行政中心，也是让购屋者另眼相看的原因。

原本居住在蕉赖、布城及赛城的人士，若有意小屋换大屋，也可能会选择加影/士毛月的时尚围篱住宅项目。

在双溪毛糯-加影线捷运宣布之后，加影/士毛月的有地產业需求大幅增加，在人口成长的带动下，產业销售强稳。

虽然，人口逐步朝吉隆坡南部迁移，发展商也纷纷在这个地区购买土地，促使分析员相信，这將会是未来几年的產业热点，在2017年捷运完成之后，这情况会更明显。

安联投行分析员指出，虽然產业市场的情绪仍疲弱，加影/士毛月成长走廊的產业销售却超越大吉隆坡的其他更早已经发展的地区。

分析员也看好，加影/士毛月的大型城镇发展项目，主要是因为当地基建发展整体改善，加上公共交通连接完成，这类型发展项目的需求相信將会增高。

分析员相信，美景控股（MKH，6114，主板產业股）及绿盛世將会是加影/士毛月成长走廊蓬勃发展的主要受惠者。因为两者在这地区都有相当大比重的发展项目。这些项目的良好销售表现，將能够支撑公司长期的收入表现。

土地成本相对较低，让在这地区进行房產项目的发展商可提供有地房產计划，同时，这地区的產业及土地价格预期將会迅速的朝向吉隆坡整体平均屋价水平迈进。在这样的背景下，美景控股及绿盛世未来数年的前景，让人期待。【东方网财经】

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去年交易跌11%升息消费税冲击 房地产98年以来最冷

财经新闻 财经  2014-08-08 12:29
（吉隆坡7日讯）升息时代再碰上消费税（GST），发展商将面对自1998年经济衰退以来，最严重的产业销量暴跌，收益能力面临重大考验。

彭博社报道，国家产业资讯中心数据显示，去年产业交易年跌11%，是自1998年大挫32%以来的最大跌幅。

同时，房屋价格指数今年首季仅涨8%，写下自2010年第三季以来的最慢增速。

更甚的是，今年首季发展商推介的新单位仅6339个，较前一季度缩水近半，当中也只有30%成功售出！

如今，国行从去年开始收紧借贷条例，市场认为，今年还会再有一轮打房措施，再加上7月时的升息压力，已大大冲击买气和发展商推介新房产的能力。

或慢销一年

当消费税在明年4月开跑时，产业销量跌幅势必受到冲击再度扩大，或许再重演1998年来的颓势。

苦苦挣扎于高成本的产业发展商，已做好准备接受盈利缩水的最坏打算，实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）今年6月已表明，消费税将导致明年第二季盈利下跌。

UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）执行董事依沙丁接受彭博社电邮专访时也点出，消费税将推高建筑原料价格，但一些成本无法转嫁出去，将影响赚幅下滑。

“销量衰退可能延续一年，目前公司正重新审视一些项目。”

双威（SUNWAY，5211，主板产业股）受访时也预测，消费税的部分成本无法转嫁到买家身上，最坏情况赚幅将受3%冲击。

买家赶消费税前进场

UEM阳光执行董事依沙丁表示，并非所有成本都可转嫁到消费者身上，像是住宅产业豁免消费税，发展商无法索回进项税（InputTax）的成本。

因此，大部分承包商和供应商在竞标项目时，已经考虑到消费税可能提高的成本幅度。

转向中国狮城

在消费税落实前，相信买家会赶着进场，短期产业销量可能会上扬，但在新税制开跑后，销售将再次放缓。

他指出，产业市场有本身的周期，UEM阳光会力求灵活，并灌输所有员工新意识，将成本保持在低水平。

产业指数年内恐跌12%

市场预期，大马产业指数在未来12个月将会下滑12%，反而吉隆坡综合指数可再升5%。

管理10亿令吉资金的Fortress资本总执行长杨汤姆斯（译音）指出，由于对大马产业展望不佳，因此已脱售部分股票，转而投资在中国和新加坡。

大马产业指数今年至今已涨16.5%，今日闭市报1507.57点。【南洋网财经】

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作价已反映利淡 产业股短期下行风险小

财经新闻 财经  2014-09-04 08:34
（吉隆坡3日讯）分析员认为，房地产市场将在明年进一步走缓，预计赚幅遭压缩，不过，这些利淡早已反映在股价上，预计短期内下行风险不大。

艾芬投行研究指出，今年房市走缓趋势将延伸至明年，在消费税实施后，房市降温情况更为明显，我国房市销售增长预计连续两年走低。

IJM置地表现最佳

该行所追踪的房地产股项，除了丽阳机构（TROP，5401，主板产业股），估值介于0.6倍至0.7倍，仍处于历史交易区间。

报告指出，该行追踪的6家房地产发展公司，因工程进度账款（Progressbilling）提高，在上半年盈利表现均录得佳绩，净利报8.4亿令吉，按年扬升5.5%。

这6家房地产发展公司包括丽阳机构，IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）、双威（SUNWAY，5211，主板产业股）、UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股），及IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）。

其中，以IJM置地表现最佳，不仅赚幅提高，首半年的工程进度账款按年增幅达59%。

UOA发展则因成本压力以及缺乏大宗销售，以致盈利增长下挫，按年跌55%。

不过，整体而言，除了UOA发展，房地产领域销售表现均符合预期。

难提高售价

这6家公司上半年的息税前盈利（EBIT）表现不错，增幅在18.7%以上，相较去年上半年的19.1%。

上半年，发展商虽享有极高的赚幅，预计来临数个季度，因土地与建材成本提高，加上消费税开跑，将让发展商赚幅受压。

在竞价压力下，发展商难以提高售价，该行预测房地产发展领域的EBIT增幅可达18.5%。

在明年预计情况将更为严峻，全EBIT增幅料降至17.5%；2016年将进一步减至16.5%。

按季销售增加

尽管今年首6个月的房产销售表现逊于去年，但按季度来看，次季因房产活动增加，使得房产销售增长略有起色，按季扬升5.3%，报28亿令吉。

预计下半年，购屋者会赶在消费税推行前，加速完成置产计划，发展商也看好时机，计划推介新项目，下半年销售有望大幅走高，整体而言，预计发展商均能达到全年销售目标。

但值得注意的是，今年发展商所设下的目标均低于去年实际销售数字，幅度介于7%至40%。

这意味着业界人士其实也担忧房市降温措施，特别是严谨的贷款审核措施，更让房市增长步伐放缓。

综观首6个月表现，除了IOI产业，该行追踪的房地产发展公司上半年销售，按年增幅仅为28%，报47亿令吉，大部分公司销售均走跌（除了双威）。
暂缓推新产业

市场购兴低迷、发展商在今年初暂缓新房产计划推介，以及高基础效应，是导致销售增长走缓的主要原因。

该行给予房地产发展领域“中和”投资评级，其中看好丽阳机构和双威。




【南洋网财经】

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第二计划年底定案 捷运点置产热潮放缓

财经新闻 财经  2014-09-07 11:25
（吉隆坡6日讯）第二巴生谷捷运计划（KVMRT2）在年底定案后，预计将引起另一轮捷运热点置产热潮，但强度料不及第一项计划般狂热。

马银行投行认为，贷款利率扬升以及申请难度提高，加上消费税开跑，都将影响人们的拥屋能力。

计划中的第二捷运，将连接大巴生谷的西北与东南走廊地区，途经冼都、沙登、南巴生谷大道（SKVE）、沙叻丁宜（Salak Tinggi）、赛城，以及布城。

尽管第二捷运和环线捷运详情计划还未宣布，但早有投资者在潜在的捷运经过之处购置房产。

房价飙20%至30%

杨忠礼置地（YTLLAND，2577，主板产业股）于冼都的Fennel公寓计划，以及实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）于布城的DwiputraResidences公寓计划，因第二捷运计划的宣布引起强劲购兴，而Fennel计划售价更达每平方尺700令吉。

至于辟捷控股（PJDEV，1945，主板产业股）位于蕉赖的You City计划，首期项目的售价平均为每平方尺500令吉，第二期计划平均售价则介于600至700令吉，预计第三期计划售价可增至800令吉。

该行预测，靠近捷运站的地点，邻近房价增幅料介于20%至30%。

环线捷运带动产业股

根据捷运机构（MRT Corp），内阁已批准总值25亿令吉的第二捷运计划，但因许多细节如轨道调整研究、成本分析以及工程交付伙伴（PDP）详情仍在探讨中，因此至今未有新宣布。

该行看好之前获得第一捷运计划的马矿业-金务大联营公司，有潜力成为第二捷运计划工程交付伙伴。

第三捷运计划，也就是环线捷运，将与这两项捷运计划路线交汇，并经过马来西亚城市（Bandar Malaysia），也就是现在的新街场机场所在地，再连接上隆新高铁（HSR）。

该行追踪的公司，如实达集团、高美达（GLOMAC，5020，主板产业股），以及金务大（GAMUDA，5398，主板建筑股），将因此计划受惠。

其他受利好带动的公司，还包括杨忠礼置地、辟捷控股、IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）、马资源（MRCB，1651，主板建筑股）、华阳（HUAYANG，5062，主板产业股）、一个大马发展有限公司（1MDB）、置地通用（L&G，3174，主板产业股），以及谢氏兄弟机构（SBCCORP，5207，主板产业股）。

购房力降冲击销售

银行业目前的房贷拒绝率高达40%至50%，相较一年前的10%至20%，这意味着人们拥屋能力下降，房地产销售表现料受冲击。

房屋可负担能力仍是置产计划的主要考量，在房市降温措施下，面对不断扬升的房屋价格，人们的房屋可负担能力降低。

尤其是在银行放贷利率跟随国行政策上调25个基点至6.85%后，人们的置产能力更进一步滑落，在此情况下，房地产销售表现也将受牵连。

该行向房地产发展商了解情况，发现除了Dwiputra Residences的买家多为公务员，其他发展计划的主要买家多为投资者。

建筑业将成大赢家

马银行投行对房产发展领域维持“中和”评级，不过，相信在新捷运计划开跑后，建筑领域将成为大赢家，给予该领域“增持”评级。

在房产发展领域中，该行首选绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股），因该公司管理团队强劲，推介的发展计划位于策略性地点，并取得极佳的认购率。

今年首7个月，该公司的销售已达21亿4000万令吉，超越早前订下的20亿令吉目标。

该公司目前正积极添置地库，早前也已在武吉免登一带，以及士毛月购置土地，潜在的每股实际净资产价值（RNAV）介于36仙至41仙。

至于建筑领域，则看好金务大将因此受惠。

此外，也看好IJM（IJM，3336，主板建筑股）、嘉登（GADANG，9261，主板建筑股）、双威（SUNWAY，5211，主板产业股）、阿末查基（AZRB，7078，主板建筑股），以及成荣集团（MUDAJYA，5085，主板建筑股）将获颁部分工程。



【南洋网财经】