【产业投资信托(REIT)交流区】

icy97

產託股現時值得投資嗎？

2014-08-03 19:19      

陳姓讀者問：
目前的股市似乎是太高了，請問產業投資信托類股前景還好嗎？有哪些產業信托投資股還不錯可投資？

答：
分析員認為，國內產業投資信托領域（MREIT）未來6個月的資產併購環境持續淡靜，同時，中短期營運成本走高，將持續對大幅度上調租金的業者帶來潛在威脅。

肯納格研究在最近一項報告中指出，目前市場已經反映美國量化寬鬆貨幣政策退市的影響，惟潛在的歐盟量寬，將是估值重估的利好催化因素。

該行研究的產業投資信托股首季業績表現皆符合預測，除了雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）超越該行預測，而這主要是該行過於激進成本假設所致。

整體行業而言，按季營業額成長平平無奇，介於負1%至增長3%之間，特別是去年租金上調沒有前期來得強勁。

AXIS產業信托（AXREIT，5106，主板產業投資信托組）及怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組）表現較佳，核心淨利增長4%及9%，因前者脫售Axis大廈取得盈利160萬令吉，後者則受到營運成本走低的推動。

該行指出，KLCC產托（KLCC，5235，主板產業投資信托組），凱德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）及雙威產業信托的淨利，則下跌1%至6%之間。

KLCC產托在聯號公司持較少股份及稅務成本走高所拖累，凱德商托營運成本增加，雙威產業信托則因評估稅率撥備營運成本走高，且受到較疲弱的休閑款待及辦公室領域的影響。

大多數零售產托按年營業額成長較強勁，包括凱德商托，KLCC產托以及怡保花園產托等，增長率分別為6%,10%以及13%，主要是正面的租金上調及相對穩定的出租率。

怡保花園產托核心淨利成長最強，按年增長17%，因它獲得強勁的租金上調的全面貢獻所推動，比較其他零售產托則增長7%及8%。工業產托如AXIS產業信托營業額成長僅錄得2%，而核心淨利則增長9%（扣除脫售盈利後僅剩1%）。

肯納格研究認為，目前偏低的資本頂限環境，對產業投資信托的資產併購活動變得較為困難。自2013年1月以來，該行業沒有傳來任何的資產收購活動。估計目前的資本頂限率僅介於5%至6%。

AXIS產業信托預期在2014年財政年進行總值3億8千萬令吉的工業資產收購，預料在2014年第三季落實。

KLCC產托最近取得股東大會批准私下配售最多10%股權的新股，使它可籌得11億令吉至12億令吉的資金，管理層表示他們將著重在黃金三角的產業資產。

整體而言，預料大馬產業投資信托公司將著重在內部成長，而一些涉及工業資產的公司如AXIS產業信托將脫售一些成熟或疲弱的資產，特別是目前較低的資本頂限率。

該行對整體大馬產業投資信托領域維持“加碼”評級，給予超越大市評級的股項，包括首選股KLCC產托、雙威產業信托、凱德商托，以及怡保花園產托。（星洲日報／投資致富‧投資問診‧文：李文龍）

异端者

icy97 发表于 3-8-2014 10:10 PM
產託股現時值得投資嗎？

2014-08-03 19:19      

为什么报纸还有研究都不怎么提到pavilion呢？我朋友可是疯狂堆积了差不多700+K在里面，现在他都不需要工作，靠派息和其他股票组合来过活，还不到30岁（当然除了投资，他也很厉害赚钱，资本都是之前打拼回来的）。他很鼓励我也学他多买pavilion来堆积，我问他什么价买入他却说手头有钱就慢慢买，长期握着到后面赚头就很客观了。请问他的投资法适合我吗？（我可没700K，70K勉强还是能凑合）

我自己本身就想买UOA和IGB的...UOA派息稳定，IGB我看好它未来租金会再起伏更多

爱一个人

我是菜鸟，请问派息是怎样乘我的股价了？比如我买进1 lot是1.20，一年后涨到1.3，派息是乘1.3的吗？或者有什么formula的吗？感谢

越吻越伤心

请问下reit 收到的股息会被扣tax 吗？ 几多%%？

icy97

注入10亿零售资产 传柔佛机构设新产托

财经新闻 财经  2014-08-17 10:54
（吉隆坡16日讯）柔佛机构（Johor Corp）或把旗下零售资产，注入另一个新的产业投资信托（REITs）。

根据消息指出，柔佛机构新产托上市的详情不多，估计其中资产有大城市广场（Plaza Kotaraya）和新山城市广场（KOMTAR JBCC）。

其他可能注入产托的资产，有去年初私有化的肯德基控股和QSR品牌。

两家公司旗下经营的餐馆包括必胜客和肯德基连锁店，以及以Ayamas品牌，制造冷冻和罐头食品。

根据肯德基控股2011年报，公司在国内有数片土地，并拥有店面和厂房。

截至去年杪，国内有579间肯德基和332间必胜客，大部分店面属于机构，日后可能把部分注入产托。

已委估价师

据悉，该机构已委任估价师，精密审核程序也告一段落，接下来准备呈交申请给证券监督委员会。

若属实，这将成为柔佛机构第二个产托，另一个机构旗下已上市产托为回教实业投资（ALAQAR，5116，主板产业信托）。

市场人士认为，柔佛机构或考虑推出符合回教教义的产托。不过，该机构没有回应此事。

媒体早前报道，柔佛机构有意让旗下油气公司EA Technique今年上市，未来也可能让QSR品牌和肯德基控股重新上市。【南洋网财经】

icy97

生活成本高涨冲击消费力 大型综合商场具韧力

财经新闻 财经  2014-08-26 11:32
（吉隆坡25日讯）生活成本压力高涨，加上消费趋缓，城内购物中心零售表现将受到打击，不过，综合型大规模购物商场的表现仍可超越大市。

摩根大通（JPMorgan）认为，结合办公楼、酒店和住宅产业的大型综合购物商场，将持续优于其他业者。

短期内，怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业信托股）值得“增持”，因为其产业综合性、租金低，且可为零售业者带来内部增长动力。

中长期内，则给予双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）“增持”评级，因为相信双威太子购物广场（Sunway Putra Mall）修葺完工后，会进一步带动表现。

业者宁付高租

分析员说，在充满挑战的环境下，购物中心规模非常重要，因为大商场更多人流，零售业者宁愿支付高租金也不愿搬离。

最近，柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产业信托股）、双威产托和怡保花园产托，因电费上涨和门牌税上扬，上调服务费达30至45%，业者也愿意吸纳成本。

今年首半年，尽管消费放缓，城中城产托（KLCC，5235SS，主板产业信托股）、怡保花园产托和双威产托表现，都较单纯购物中心业者如柏威年产托和凯德商用大马产托（CMMT，5180，主板产业信托股）来得好。

零售销售看跌

摩根大通分析员透露，最近与马来西亚零售调查行董事经理陈海信会面后得悉，今年首季，国内零售销售额扬4.9%。

但旅游业受到马航MH370飞机失踪事故打击，加上补贴合理化措施导致国内消费放缓，次季和第三季销售额会较预计低。

另外，明年消费税执行后，或打击旅游消费，所以分析员预见，以商务住客为及有设有酒店的购物中心，如双威产托和城中城产托，可抵消掉旅游消费放缓的冲击。

消费税前购兴强

此外，消费者料赶在消费税执行前购物，尤其“预购”大型商品，马零售调查行预计，今年末季和明年首季消费活动料增加，带动今年全年零售销售额增长6%。

消费税推行后，国内零售销售额会在明年次季和第三季转弱，末季才会在季节因素带动下回扬。

布城赛城蓄势待发

目前，巴生谷还是国内最大的零售市场，占了全国总零售销售额46%。

但零售业者内部增长潜能有限，需开拓新市场和新分行激励增长动力。

摩根大通认为，成本上扬加上竞争激烈，零售业者赚幅缩小，因此，不能再依赖内部增长。

该行分析员指出，吉隆坡南部地区在布城和赛城带动下，将成为零售业者拓展分行的目标，如IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）的IOI City商场。




【南洋网财经】

icy97

建筑成本扬抑业者赚幅 全年房产预售看跌20%
财经新闻 财经  2014-09-14 11:22
http://www.nanyang.com/node/649074?tid=462




综合型产托表现佳

至于国内产托，该机构指出，拥有综合资产的表现将比独栋资产或小型商场营运公司，如凯德商用大马产托（CMMT，5180，主板产业信托股），以及柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产业信托股）来得好。

拥有综合型资产的公司计有怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业信托股）、双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）以及城中城产托（KLCC，5235SS，主板产业信托股）。

在产托股项方面，则看好怡保花园产托以及双威产托的获利增长。

甜心佳人

你好

想请问怎样计算 REIT 的 Basic Earning Per Unit （Sen） 是怎样计算

1.93 （Basic Earning Per Unit） 这个是等于多少钱 ？

谢谢

icy97

调整物价刺激销量租金上涨 零售业遇消费税惨输

落实消费税 财经新闻 财经 焦点新闻  2014-10-05 11:05
（吉隆坡4日讯）消费税开跑后，国内零售和商场租户将是最大受害者，面对3大挑战。

肯纳格投行指出，届时，零售或商场租户除了要调整产品售价，同时努力在消费意愿受影响下刺激销量，更要面对租金成本上扬的压力。

根据消费税，出租商用房产需要征消费税，所以零售空间租金开销自然就会上涨。

该行分析员说，消费税落实时，整个价值链都会受影响，进而推高原料价格，零售业者不得不提高产品售价，避免盈利赚幅被侵蚀。

“生活成本将随着消费税提高，打击消费能力和意愿，所以将减少购物，消费者需求放缓，零售业要设法刺激销量。”

因业者营运成本激增，零售空间租金的调涨空间，在短至中期内还是受限。

“零售产托业者为了保住租客，宁愿选择短至中期内，牺牲大幅调涨租金留住租客。”

不过，该分析员说，早在政府宣布消费税时，已将零售产托业者较不乐观的租金前景纳入计算。

所以，在消费者税直接或间接冲击下，加上各种成本压力，零售产托将以内部增长动力带动，增长介于3%至6.8%。

依营业额计算租金 怡保花园产托影响大

国内零售产托租金收入有2种计算方式，一是每月固定租金，另一种则是以每月占营业额多少巴仙来计算。

肯纳格投行指出，怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业信托股）大部分收入来自不稳定的营业额计算方式，料受消费税冲击。

不过，分析员又说，这种租金计算方式，在具挑战的营运环境下，租客租金压力较小，有助留住租客。

另一方面，该分析员指出，该行所检视的大马零售产托，大部分以每月固定租金方式计算，所以收入稳定。

同时，城中城产托（KLCC，5235SS，主板产业信托股）、柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产业信托股）及双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）等购物中心，知名品牌较多，赚幅不会大受打击，所以租用率更有保障分析员还补充，明年更新租约的产托业者不多，所以料影响不大。

报道： 伍咏敏

【南洋网财经】

jfreeprop

请问有哪些reit是每季派息的？

icy97

回酬遜公債‧產託股評級下調

2014-10-17 17:04      
（吉隆坡17日訊）產托股回酬不如公債誘人，分析員下調評級至“中和”。

肯納格研究表示，早前對於公債市場的看法過於保守，在調整後，即使歐洲中行延遲量寬措施，無損他們對大馬公債維持正面的看法，大馬10年期的公債是3.8%，這是相當不錯的回酬。

不過，該行補充，若歐洲中行在年底前仍未正式落實量寬措施，屆時他們會再重新評估。

肯納格說，連同消費稅及其他成本算在內，明年產托股的內部成長平均在3至6.8%，唯一例外的是雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組），成長率可達10.6%，歸功於雙威布特拉廣場重新開張。

該行指出，產托股首半年業績大部份符合預期，除了AXIS產業信托（AXREIT，5106，主板產業投資信托組）。該公司的首半年業績表現只有預期中的41%，主要是租戶減少及添置了新的單位。

該公司出售Axis廣場後，淨收入（RNI）增加了3%，若撇除這項活動，淨收入其實減少了1%。

零售產托營收按年增長3至10%，帶動了淨收入增加4至36%，而怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組）及KLCC產托（KLCC，5235SS，主板產業投資信托組）分別增加了16%及36%的盈利。前者透過精簡成本，後者則是來自稅務獎掖。

凱德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）或因捷運工程影響了金河廣場的租戶，因而下調租金挽留租戶，直至捷運工程完工為止，肯納格因此下調公司2014及2015財政年的財測盈利。



（星洲日報／財經‧報道：謝汪潮）

icy97

受油電門牌稅上漲衝擊‧產託投資回酬仍不俗

2014-10-24 16:52      
（吉隆坡24日訊）油電雙漲，加上門牌稅上調對大馬的產業投資信托（Reits）帶來重大打擊，但分析員認為管理公司成功透過提高租金和轉嫁成本予租戶來稀釋效益，相信產托仍是投資者亂世的抗壓投資良品，而零售產托前景將比面對供過於求窘境的辦公樓產托來得好。

零售Reits優於辦公樓

豐隆研究表示，電費和門牌稅上調對大馬產托的衝擊開始顯現，RON95汽油漲價，以及白糖津貼取消都反應在高零售產品和服務、飲食和運輸價格上，這都令大馬產托情況雪上加霜，但營運成本的攀升將透過管理公司提高租金，以及轉嫁額外成本予租客有所稀釋。

額外成本轉嫁租戶

“儘管市場充斥負面因素，但多數大馬產托仍繼續交出穩定租金收入上揚的良好表現，主要歸功於管理公司成功將額外成本轉嫁租戶。”

傳統上來說，管理辦公樓組合要比零售組合來得輕鬆，因零售購物廣場需持續吸引人潮，而辦公樓並無此憂慮。但是，辦公空間供過於求卻令人日趨擔心。

根據全國產業資訊中心（NAPIC）2014年首季報告，吉隆坡有399棟辦公樓，總面積達8千340萬平方呎，平均租用率為80.6%，但AZMI產業管理私人有限公司分析未來吉隆坡將有高達1千630萬平方呎的新增空間湧現，其中包括敦拉薩國際貿易中心（Tun Razak Exchange）、吉隆坡大都會（KL Metropolis）、獨立遺產大廈（Warisan Merdeka）等大型工程。

相比之下，零售產托擁有更高的議價能力，以及租金調整潛在提高租金收入等利好因素支撐，更獲豐隆青睞。

“根據我們的調查，黃金地點的購物中心租客等候名單甚長，其中柏威年購物中心的潛在租客等候名單即多達200人。”

更重要的是，以淨產業收入（NPI）來看，怡保花園產托（IGBREIT,5227,主板產托組）和凱德商托（CMMT,5180,主板產托組）為首的零售產托，4年和3年NPI複合年均增長率達7%和8.7%，而專注辦公樓、商業和工業產業的桂嘉資產管理（QCAPITA,5123,主板產托組）因併購活動緩慢，僅錄得4年NPI複合年均增長率負0.2%的表現。

綜合組合產托表現不俗，柏威年產業信托（P A V R E I T，5212，主板產托組）、和K L C C產托（K L C C，5235S S，主板產托組）2年和4年N P I複合年均增長率達3.6%和9%，而雙威產業信托（SUNREIT,5176,主板產托組）3年NPI複合年均增長率為8.2%。

整體來看，豐隆認為，隨著國家銀行暫緩升息腳步，加上經濟穩步增長，以及金融領域動蕩可能推高投資者對產托等防禦性領域的投資胃納，將是投資者在動亂市場的良好抗壓選項。

“但是，產托領域缺乏併購等催化因素，因此我們維持領域｀中和’評級不變。一旦柏威年產托、怡保花園產托和凱德商托潛在收購飛輪海88廣場（Fahrenheit88）、谷中城Southkey和檳城皇后灣廣場（Queensbay Mall）計劃成真，我們將重新探討相關公司和領域評級。”

選股方面，豐隆維持桂嘉資產管理“買進”評級，主要是白金中環（Platinum Sentral）資產注入計劃將在今年第四季完成，而馬資源（MRCB,1651,主板產業組）崛起成為大股東，可能將旗下更多資產注入產托之中。

“對於長期投資者，我們看好怡保花園產托和柏威年產托，因為前者母公司怡保花園（IGB,1597,主板產業組）正進行總值60億令吉的柔佛谷中城Southkey計劃，未來2至3年可能將之注入其中，而後者現積極洽購飛輪海88廣場計劃事宜。”





（星洲日報／財經）

tauruslau

產業信託公司
2014-12-04 09:09
http://biz.sinchew.com.my/node/106670?tid=17

大部份雪隆居民在週末之時，都會到購物中心一帶逛街，對這些駕駛人士而言，最惱人應該就是停車位難尋。每回到購物中心之時，至少耗費半小時，才能尋獲車位，實在令人感到厭煩。不過有些人卻對此現象，卻感到開心。沒錯，這些人就是產業的業主了。

停車位供不應求，說明該購物中心地點處於優良地點，而人潮的洶湧，說明普羅大眾喜愛到這些地方購物休閒，業主可從停車費受惠，而人潮則可成為與租戶的談判調漲租金的籌碼。

若你是業主，那就值得恭喜，因為停車費與租金可為你帶來不菲的收入，相信大部份的大眾都希望自己能有一座這麼棒的產業，為自己賺取收入。不過這些購物中心的價格，動輒數億至數十億令吉，非普通人可承擔，想成為業主，談何容易？

不過，若想成為業主也不是不可能的事，只要買了在大馬交易所掛牌上市的產業信託股（REIT）就行了。這一類的股票性質介於產業與股票之間，公司向大眾募集資金以後，便收購大宗的商業產業，如辦公樓、購物中心、工廠、酒店、醫院等等。之後由專業管理公司負責經營，包括收取租金，每年扣除成本開銷後，就把剩餘的錢分發投資者。

根據交易所網站記錄，大馬股市目前共有16家產業信託公司。

一般上好的商業大廈及購物中心多屬於產業信託公司物業，若你想成為業主，只需要購買這些信託公司股票，那你就是這些物業的其中一位業主了。這一類公司股價波動幅度較小，但周息率一般在4.5至7%左右，比定存還要高，而往後租金的調漲，周息率也會相應提高。

只要耐著性子，尋找一家你熟悉的產托公司，買進其股票後，作為長期投資，肯定可以賺到比定存更高的回酬。

產托公司的業務性質簡單且易於觀察，初涉股票市場的散戶投資者，可將產托公司作為入門研究的對象。（星洲日報／財經小品‧作者：謝汪潮）

icy97

缺催化劑‧產託股審慎樂觀

2014-12-19 18:19      
（吉隆坡19日訊）大馬產托股明年不再面對開銷激增和國行升息的衝擊，盈利料重返正常水平，但由於盈利成長偏低和缺乏催化動力，分析員審慎樂觀看待領域前景。

分析員仍然看好涉足零售領域的產托股，因該領域提供約5至7%的穩定年度租金成長，以及預期消費稅對領域盈利衝擊輕微。

興業研究表示，產托股最壞時刻應已結束，前景重新亮麗，今年該領域受開銷升高所打擊，包括電費上漲和門牌稅激增，2015年這些不利因素消除，相信整體盈利將開始正常化。

“一些產托股的盈利可能升高，因獲注入新資產或現有資產組合全面翻新。”

但是，隨著消費稅在明年4月登場，產托公司要進一步展開收購，將面對挑戰，這是因為購買商用產業將被征收6%消費稅，可能令資產回酬的吸引力大減。

興業研究指出，國行升息的幾率降低，應可令產托股鬆一口氣，免於面對利率波動的風險。而回酬率差距擴大以及貸款成本平穩，都有利於產托股。

“我們相信領域平均借貸成本保持在約4至5%水平，同時預期未來產托股的負債率保持穩定。”

該行認為，涉足零售領域的產托股仍是最佳選擇，將繼續表現超越同行，因該領域的租金每年穩定成長約5至7%，相比工業領域租金成長率僅2至3%，以及辦公樓租金成長持平。

隨著消費稅將實施，零售領域仍受消費者開銷縮減的打擊。儘管如此，大部份零售產托的租金收入都是固定的，短期流動性租約只佔不到5%比重。

因此，任何短期的銷售放緩，對整體產托盈利的衝擊輕微。

該行也相信，新增零售商場引發的搶食效應並不會顯著，因為產托公司旗下的商場更為成熟和深具規模，將可保住市場地位。

儘管明年不升息對產托股有利，但該領域仍缺乏重新評級及令人振奮的催化因素，領域盈利只有偏低的個位數成長，因此預料股價上升潛能有限。

保持“中和”評級，領域首選股項為雙威產業信托（SUNREIT,5176,主板產業投資信托組）。（星洲日報／財經）


利淡出尽盈利回稳 产托明年雨过天晴
财经新闻 财经  2014-12-20 04:26
http://www.nanyang.com/node/670028?tid=462

icy97

短期沒看頭　REITs等待末季漲潮

财經  2015年01月04日 | 記者：王生旺、雷潔敏
股市經歷了波動劇烈的2014年，進入2015年仍然有許多負面的因素，如：油價持續低迷、GST實施對消費情緒及開銷帶來的衝擊、資金流出導緻令吉疲軟，種種不確定因素繼續困擾股市。

在這樣的局勢中，人們通常會尋求更穩定的投資項目，房地產投資信託（REITs）是否再次成為人們的心頭好？肯納格投行分析員認為，房地產投資信託短期料沒有看頭，不過，末季相信將會重新上揚，投資者可以耐心等待。

國際原油價格危機，導緻資金流出大馬市場，10年期大馬政府債券（MGS）因此大幅走高，加上，今年下半年聯邦儲備局將上調利率，這均將對大馬的房產投資信託估值帶來影響。

分析員建議投資者，在房產信託年初的反彈趨勢中套利，在年中過後才重新進場，以便在年底的漲勢中獲利。

下調評級

基於4月實施消費稅的影響，分析員下調大馬房產信託（M-REITs）投資評級至「減持」。

雖然如此，肯納格投行分析員認為，國際原油價格極大可能在2015年末季回穩，以及零售開銷也會從實施消費稅（GST）後逐漸恢復，所以分析員建議，今年第3季可考慮準備進場。

肯納格研究分析員表示，大馬房產信託2014年第3季業績表現，普遍符合預測，除了雅飾房地產（AXREIT，5106，主闆房產信託股），因較低的租用率及低於市場預測的租金調整所緻。

此外，分析員表示，相信如怡保花園房產信託（IGBREIT，5227，主闆房產信託股）營業額租金占營收較大部份的公司，若是租戶的銷售受到衝擊的話，將可能看見整體費率（GRI）略微下跌，所以更加保守看待怡保花園房產信託的盈利預測。

同時，分析員也透露，2015年並不會出現許多的大型租約逾期情況，所以較弱的租金調整活動，將會影響小部份的產業信託組合。

然而，隨著今年4月1日將會實施消費稅，但該分析員預測，相信並不會對大馬房產信託盈利帶來直接及顯著影響，主要是替代了6%銷售稅。

不過，相信今年的零售銷售表現可能放緩約6個月，主要是較疲軟的需求。

然而，分析員指出，在實施消費稅後，將會在今年次季及第3季對租戶帶來更多的間接影響，包括：一，更高的附加費用；二，消費者情緒疲緩；三，更高的租金成本。

有鑑於此，將可能限制大馬房產信託在2015年上調租金幅度，因不想失去原有的租戶。

高檔商場可抵禦消費稅衝擊

另一方面，分析員相信高檔商場業主，如陽光購物廣場（SuriaKLCC）、柏威年（Pavilion）及TheGardens，相比鄰近區域走大眾路線或利基市場的商場，它們能更抵禦由消費稅引起的衝擊，因為這些高檔商場購物者具備較高的購買力。

至于非高檔商場，如金河廣場、谷中城及雙威金字塔，將可能在消費者適應消費稅期間，商場人潮會出現低迷的情況。

該分析員預測，他所追蹤的大馬房產信託股的2015年每單位淨利（EPU）增長預計介于2.8%至6.4%，相比過去2年的3.5%至15.5%，明顯比較不樂觀，主要是由2項因素造成，分別是：一，許多房產信託公司，在2015年並沒有大型租約重新檢討租金，在2015年到期的租約僅占淨出租總面積的29.8%；二，基于成本壓力和消費稅緣故，租金調漲料趨軟。

針對大馬房產信託股價走勢展望，分析員建議投資者，考慮在今年首季可能出現回彈時，趁機套利。

然後，準備在今年第3季，趁低進場，主要是看好產業信託股在第4季的表現，這是基于3項因素，即：一、傳統上末季表現較為突出，所以投資者趁末季之前再度進場；二、原油危機及為期10年大馬政府債券極大可能將回穩；三、消費稅實施後的負面情緒將消退，零售消費料將重拾動力，這有利于產業信託的前景和租金調整。

升息影響不大

大馬房產信託2014至2015財政年約5.8至6.2%的收益率是否具吸引力？

對此，分析員認為，產業信託目前提供的收益率相當穩健，過去3年的收益率在6%左右，因為投資者視房產信託為動盪期間的避風港，具有抗跌能力。

另外，分析員認為，升息並不會對房產信託帶來重大衝擊，因為他所追蹤的房產信託股，在過去2年已在升息的預期中，做好預防性的資本管理措施。

目前，大部份房產信託的債務傾向固定借貸利率，而非浮動利率，該分析員追蹤的房產信託股，它們70%至99%的債務是固定利率。

與此同時，分析員相信，房產信託股的資產收購活動，將在2015年杪至2016年回升，因為租金週期已在2014年見頂，這將有利于資產估值。

回顧去年，該分析員追蹤的產業信託股共宣布6項資產收購計劃，包括雙威房地產投資信托收購2項總值1億3400萬令吉的資產。

首季料回彈 仍存風險

分析員預期產業信託股會在2015首季回彈，主要因為以下4個因素，即2014財政年全年股息帶動、資產組合重新定位、消費稅實施前或將帶動零售開銷、在首季出爐的2014年末季盈利通常是零售和酒店型產業信託股表現最佳的一季。

不過，2015年首季仍面對一些潛在風險，如波動的10年大馬政府公債（MGS）或將影響大馬房產信託股的估值。

至于2015年次季和第3季，分析員預測市場將會出現更多關于消費開銷疲軟的消費，及大馬房產信託股盈利存有被下調的風險，同時也不排除外資將基于大馬趨弱的經濟展望而陸續從大馬債市撤離。

因此，該分析員強調說，投資者可考慮在首季反彈時套利，然後在次季和第3季重新部署進場，以等待末季的潛在漲潮。

同時，分析員認為，有意在第3季或下半年進場投資房產信託股的投資者，也必須密切觀察美國升息政策，因為可能會對產業信託股估值帶來負面影響。

公債影響估值

整體而言，隨著分析員將10年大馬政府公債收益率從3.8%，上調至4.2%，因此將大馬房產信託股的投資評級從「中和」，下調至「減持」，並將他追蹤的產業信託股的目標價，分別下調6至7.4%。

KLCC產業信託投資評級從「與大市同步」，下調至「跑輸大市」，目標價為6.39令吉；雙威房地產投資信托投資評級為「超越大市」，目標價格為1.57令吉；嘉德大馬房地產信託（CMMT）的投資評級是「超越大市」，目標價為1.47令吉；怡保花園房產信託（IGBREIT）的投資評級和目標價則是「與大市同步」和1.26令吉；而柏威年房產信託（PAVREIT）和雅飾房地產（AXREIT）的投資評級分別是「跑輸大市」，目標價分別為1.31令吉和3.27令吉。【东方网财经】

icy97

馬幣走弱外資售債‧產託股上半年續受壓

2015-01-16 18:29      
（吉隆坡16日訊）受馬幣走疲及外資脫售本地債券利空影響，大馬產托股料持續在上半年面臨下行壓力，分析員預測需等待2015下半年，債券回酬率穩定及W C T控股（WCT,9679,主板建筑組）產托化旗下資產計劃後才適合進場。

將重新定價

馬銀行研究指出，因馬幣疲弱及外資進一步脫售本地債券，估計大馬產托股將在目前波動回酬環境中重新定價，不排除2015下半年，當馬幣波動及外資撤離趨勢平息後，在低利率環境支撐下將現再重估空間。

該行認為，歐元區及日本經濟數據走弱，中國經濟成長放緩將令量化寬鬆持續，導致升息推遲。

“馬幣及債券回酬率劇烈波動料持續影響近期大馬產托股價，2015上半年還未是大舉進場的好時機。”

紀錄顯示，2011至2014年的10年期大馬政府債券及大馬產托股回酬率差距為308基點，不過近期卻收窄至241基點。

馬銀行研究表示，對比10年期債券，產托投資者需要更高回酬補償稀薄的利差，若無法滿足，則可能脫售產托股。

“當投資者轉向高回酬的大馬政府債券，意味大馬產托股單位價可能再下滑7至12%，進一步合理化回酬風險。”

該行預測，當2015下半年馬幣波動及外資撤離動作平息、債券回酬開始顯示穩定跡象時，低利率環境將重新進場的好時機。

WCT20億產託料激勵市場

另外，馬銀行研究認為，WCT控股總值20億令吉零售資產產托化計劃，料也為2015下半年帶來一些正面因素，不過需求還需看2016年的利率前景。

WCT控股計劃在2015年第四季產托化現有商場，包括巴生武吉丁宜永旺商場、格拉納再也的佰樂泰廣場（Paradigm Mall）和吉隆坡第二國際機場的Gateway購物廣場（gateway＠klia2）。

其他資產，如新山佰樂泰廣場（興建中）及OUG佰樂泰廣場（2016年開始建設），將待成熟後才注入。

有鑑於此，馬銀行研究對產托領域依然持中和看法，看好有長期租約及背景強穩的業者。

該行維持KLCC產業（KLCCP,5089,主板產業組）及凱德商托（CMMT,5180,主板產業投資信托組）“買進”評級。

AXIS產業信托（AXREIT,5106,主板產業投資信托組）、桂嘉資產管理（QCAPITA,5123,主板產業投資信托組）、怡保花園產托（IGBREIT,5227,主板產業投資信托組）及雙威產業信托（SUNREIT,5176,主板產業投資信托組）維持“守住”評級。（星洲日報／財經）

icy97

租金上调新商场开张 零售产托可跑赢大市

财经新闻 财经  2015-01-17 12:22
（吉隆坡16日讯）产业投资信托（REIT）凭着风险低和稳定股息的优势，加上租金上调和新商场开张，分析员看好零售型产托，今年有望跑赢大市。

大华继显研究分析员指出，国内零售型产托的基本面完好，增长稳定，风险也偏低，所以维持“增持”评级。

他在报告中点出，零售型产托一直都从租金上调和认租率增加中获益，据悉，产托旗下大部分商场，都有超过97%认租率。

同时，令吉贬值也间接带动零售型产托，以及酒店型产托。

他指出，令吉1998年大幅贬值后，来马游客人数按年增加42.9%。高档商场通常最吸引游客，所以他相信商场观光客会增加。

今年成本料持平

国内产托去年面对电费上调，以及吉隆坡市政局调升产业门牌税等冲击，不过分析员相信，这些费用不会再增加，所以产托今年的成本会持平。

另外，运输系统改善，有望带动多个产托旗下的投资产业，包括凯德商用大马产托（CMMT，5180，主板产业信托股）、双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）和柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产业信托股）。

他预料，产托旗下的产业人头流量会增加，而吉隆坡市中心和靠近市区的地方，每年平均流量继续增加3至5%。

锁定低融资成本 利率上调没影响

分析员认为，大马产托目前走势，已全面反映债券殖利率和利率的影响。

因此，他相信全球和大马利率上调，对国内产托影响不大，特别是大部分产托都已在数年前，锁定较低的融资成本。

产托领域一直是市场波动时的避风港，可超越大市、风险偏低、稳定股息，且兼具资本增值的空间。

他表示，回酬率高企和稳定增长的公司，会继续吸引投资者，就算利率上调，产托去年增值12.5%，周息率最高更达到7%。

整体上，他维持凯德商用大马产托和双威产托的“增持”评级。

潜在产托释放价值

分析员已点选出数家可能把旗下产业转为产托，或者脱售给产托管理公司。

他指出，马资源（MRCB，1651，主板建筑股）短期内，可能释放产业价值。

至于丽阳机构（TROP，5401，主板产业股）及WCT控股（WCT，9679，主板建筑股），他则认为，应会选择在中长期内释放产业价值。

他表示，这些公司所释放的价值会相当显著；就算是选择“产托化”，资产也会创造不少价值。

在目前市况下，产业价格已触顶，所以他认为产托不会再大规模买入新资产，产业回酬率低于产托回酬率，就会稀释派息能力。



【南洋网财经】

异端者

我想请教我买了UOA好像有过半年了，为什么不见他派息的？

异端者

奇怪？8月我有买了但是没有派息给我的？

异端者

要看回之前的statement了，其实我看过不大明白不过日子嘛就容易看。