【行业讨论】產業股討論

悶蛋

原帖由 股友 于 6-1-2009 05:28 PM 发表
这个价钱在klcc还买不到一间冲凉房。

可是90万的公寓在新山似乎是先例，
而且90万我宁愿贴一点买bungalow

xiye

latest                    ksl        mahsing        Metrok        plenitude        spsetia
cu liabilities        70,325        254,242        169,555        151,089        450,911
total liabilities        85,566        458,784        302,375        756,723        1,340,320
non current        15,241        204,542        132,820        605,634        889,409
cash                          31,883        135,183        85,025        184,024        575,502

先來看看產業股的負債是否偏高，個別企業是否有能力還債。

讓我們先排除其他因素，單單從短期債務和現金狀況來衡量一下個別企業。假如2009年產業的銷售差強人意，銷售額只是剛剛足夠支付企業一切的營運開銷，那么，那些現金不足以應付短期債務的企業就會面對麻煩了。

從上面的表可以看出，只有spsetia和plenitude的現金能夠讓該企業渡過短期債務的難關。因此，假如2009年產業銷售真的不盡人意，ksl, mahsing和metrok就會面對資金短缺的難題了。

可是，如果我們再看看企業們的長期債務，可能就會有另外的看法了。Ksl, mahsing和metrok的長期債務比短期債務來得小，假如可以把短期債務換去長期債務的話，就能安然渡過這個難關。反觀plenitude和spsetia，它們的長期債務明顯地多過短期債務(spsetia的長期債務＝2x短期債務；plenitude的長期債務＝4x短期債務)。

在經濟前景不看好的情況下，假如短期債務無法換去長期債務，那么plenitude和spsetia能渡過難關的指數，比其他3家企業來得高一些。

不懂老娘以上的看法，能否成立？？

蚂蚁小弟

看着大姐努力的功课，和糊涂版主不吝赐教
就建议斑竹把此帖化为产业股专区吧？
属于properties sector的专题讨论

xiye

原帖由 蚂蚁小弟 于 7-1-2009 09:22 PM 发表
看着大姐努力的功课，和糊涂版主不吝赐教
就建议斑竹把此帖化为产业股专区吧？
属于properties sector的专题讨论

谢谢蚂蚁小弟..

今天來探討一下，經濟低迷會否給产业股带来严重的影响。

一般上来说，大型的产业上市企业都会聘用承包商来帮忙建筑产业。这样做的目的是能够比较好的控制成本。当经济不景气来临时，首当其冲的，就是承包商，接下来才是产业发展商本身(也就是产业上市企业)。

为什么会这样呢？让我们来看看例子。假如产业发展商要开发一个住宅区，除了出动自家的建筑团队以外，就是聘用承包商来帮忙开发该区。就像外包一样，主要的管理和监控由发展商主导，其他比较容易胜任的工作，就会交给承包商去管理。也就是说，在地盘上工作的大多数蓝领工人，都是承包商的(当然发展商也有自家的蓝领工人)。

经济不景气，产业发展延迟的话，第一个受影响的，就是地盘工人。因为要减少成本，所以地盘工人的开工率就会减低，或者取消加时工作。由于承包商在承接工程时已经报了价，所以开发计划地展延，就直接提高了他们的成本。当然，发展商本身也会因此而受到负面的影响，但是，由于成本的负担有承包商帮忙分担，发展商还是有喘气的空间。正如电子企业减产，首当其冲的就是代工厂商了。

当然，要是承包商真的面对资金的问题，发展商如果有能力的话，老娘还是希望看到发展商会向承包商伸出挽手。毕竟，当经济开始向好发展时，发展商将会得到更好的回报。

xiye

马星集团（Mahsing，8583，主板产业股）董事经理兼总执行长拿督斯里梁海金:拥有目标群·销售表现佳 2009/01/09 18:02:44
●南洋商报

问：全球与本地经济环境不稳定，如何影响贵公司表现？

答：由于产品有对的目标购屋者（较富裕和中至高收入人群），我们至今仍有良好的销售表现。

在2008年首9个月内，我们的销售额是3亿6700万令吉，并已推出3亿9900万令吉的产业（今年的目标分别是4亿2600万令吉和4亿8400万令吉）。

问：对大马和全球经济于2009年的展望？

答：我们预计经济在2009年下半年会复苏。在这期间，发展需求主导产业（非投机性产业）的发展商，会持续表现不俗。市场一直都有购屋供居住的人士，而我们已完成或即将完成的 Aman Perdana、Kemuning Residence 和 Sierra Perdana，则适于这些人群。

中高档有地产业接下来会持续有正面的长期资本增值和好的回酬；基于仍有欲购买这类产业的买家，市场依然会有较缓慢的交易。

问：贵公司在2009年会以哪方面为焦点？

答：在巴生谷和槟城，我们会以半独立和独立洋房为焦点，因当地的此类产业供应在2010年将会少于10％。

我们也将继续在新山发展城镇，以确保我们满足当地需求，并提高我们的记录和品牌。

问：现有经济情况对贵公司的商业策略影响多大？

答：基于有计划和承诺，我们的资产负债表至今仍强稳。专注中高档产业及迅速的转盈商业模式，促我们在某程度上有弹力，并有能力渡过现有市况。

截至今年9月30日，我们有1亿4300万令吉的现金，明年6月在 The Icon 竣工后，则有额外2亿1300万令吉。

我们有约39亿令吉的发展总值和未入账销售额，这足以让我们忙碌5年，其中2亿8200万令吉是已锁定于旧成本的先建产品。

我们一直有精明的企业财务政策，并会继续专注于成本规划和加强品牌的地位。

问：贵集团在2009年的主要挑战。

答：一般上，市场会面对走软的情绪，这是产业购买决意的关键。

此外，发展商也会受建筑成本提高所困扰；我们因有2亿8200万令吉的先建计划，在这方面未受很大的影响。

基于建材成本和入口税放宽、使用量低和中国部份钢铁产品撤消出口税，建筑成本如今已在趋弱。

同时，汽油和柴油价下调，也能降低这成本和改善消费者信心。

问：您对贵公司盈利期望？

答：以现有的产业计划和锁定的销售额，加上先建产业，我们会继续取得稳定的盈利增长。


吉星（Cresndo，6718，主板产业股）董事魏松林:专注发展工业产业 2009/01/09 18:02:28
●南洋商报

问：目前全球的状况对于贵公司有什么影响？会影响表现吗？

答：经济放缓的负面影响肯定打击了产业市场，但是基于（一）马来西亚的产业仍是区域内土地最廉价的国家，而且临近及具规模的土地让它还极具竞争优势、（二）马来西亚的水电费及人力资源是区域内最便宜的国家，大马的工业产业将吸引更多外来直接投资及从新加坡或东南亚国家的工业。

至于住宅及商务产业，我们已经在今年内减少推介新的计划，同时专注于脱售现有的存货。

尽管最近对于本地经济仍存有担忧，我们仍然相信中期内，产业市场的前景尤其依斯干达经济区内还是正面的。

由于政府已经提供了世界级的基本设施以吸引更多外资投资在这个地区，我们对于该经济区感到乐观。

问：您认为马来西亚可以渡过金融风暴？对于09年的展望？

答：我们对于金融风暴还没有结束的新闻内容感到担忧。但是，我相信，马来西亚应该有能力渡过金融风暴，因为它拥有丰富的资源。如果政局能够稳定下来，政府可以专注于加强经济。

尽管我们预计明年，马来西亚将面对经济放缓，我国对于外来直接投资还是深具吸引力的。由于大马进行商业活动的成本相对低，相信外来直接投资会在2009年第三季后复苏。

商务产业需求高

问：贵公司09年的专注领域是什么？会面对什么挑战？

答：由于住宅产业需求因为供应过剩而放缓，我们现在的焦点是发展工业产业。商务产业的需求非常好，而且我们将持续投资在这个领域，惟将分小阶段进行。

在未来几年内，工业产业发展料为公司带来很大的贡献，尤其位于依斯干达经济区里的 Nusa Cemerlang工业园。

由于靠近新加坡，外来投资者及工业者尤其来自新加坡将有兴趣投资在廉价的永久地契中型工业产业。

此外，我们也预先建筑了一些工厂供出租，相信较低的成本环境，租用市场的需求将非常显著。

中期至长期内，我们预计住宅产业市场将恢复，因为新加坡于2010年开张的度假村将为柔佛居民及起来州属来到柔佛的人民带来更大的就业机会。更大的就业年轻人口将有能力在依斯干达经济区内购买产业。

问：明年的收益预测？

答：比较今年，公司明年的收益预料会较低。无论如何，我们乐观相信，一旦全球经济稳定下来或可能在2010年改善后，收益也将随之好转。

xiye

林木生集团（LBS，5789，主板产业股）董事经理拿督林福山:续探讨中高档市场 2009/01/09 18:02:33
●南洋商报

林福山表示，全球暗淡的经济展望和美国金融危机冲击扩大，已大力影响人们的信心。与其他国家一般，我国已感受到全球金融危机的打击，因主要领域已有放缓的迹象。股市和原产品价格也下跌，流失了不少财富。

大马产业仍具吸引力

市场的普遍情绪是保存更多的现金，因而抑制了购买大型产品（包括产业）的兴趣。因此，滞销单位走高，新产业也展延推出。这直接影响产业发展商，而现有经济展望下取得买家的信心是最主要的挑战。

至今，市场尚无法预测全球危机会恶化至多严重，以及多长的时间。经济指标皆朝着放缓增长的方向，国行也表示可能会有更缓慢的增长率。大马料在2009年进一步走软，因我国预计明年会正式感受到金融危机的影响。

整体上，林福山仍对大马2009年的经济有信心，因本地银行系统的财务尚健全和具弹力，呆账也处在可应付的水平内。

大马产业市场不可能面对如新加坡产业领域一般严重的情况，因对外资来说，这里仍具吸引力。

“相比之下，本地产业仍是区域内最便宜的，在长期内，产业投资依然是对抗通胀的巩固避险方式。”

他相信，在危机时期，机会不时会出现；以现有经济展望，林木生集团在未来2至3年内，将专注于给中等收入市场提供可承担价格房屋，也会继续探讨中高档市场。

谨慎推介新产业

“我们乐观于价格低于20万令吉的房屋市场。在未来3年内，我们估计将推出10亿令吉的新产业，遍布在巴生谷、金马仑和峇株巴辖。不过，我们在策划新推介方面仍保持谨慎。”

除了本地的产业，该公司也会专注发展在中国珠海翠湖高尔夫球会（Lakewood Golf Club）的球场，以及周围的产业发展计划。

“我们也会专注于成本管理，以确保盈利赚幅和财务状况持续健全。凭着内部建筑臂膀，我们将有能力提高效率和控制成本。”

林福山表示，尽管林木生集团的业务有牵连到人民币和美元，但令吉的波动并无对该公司净利带来很大的影响，因其业务大部份位于大马。

“不过，我们的风险管理政策仍会持续确保外汇对业务处在可应付的水平。”

P/S: 大家都说大马的产业是区域最便宜的，可是，便宜并不代表是抢手货嘛。。老娘一直认为产业最重要的因素是地点。假如地点不好，几便宜也没有用啦。

老娘好像觉得报纸整天都说大马的产业便宜。假如１０年前大马的产业是便宜，那么，一直在喊就无可非议啦。。 可是，１０年后的今天还是便宜的话，那么一定有什么不对路鸟。 难道整整１０年的时间，海外的投资者真的酱瞎眼，没有看到大马的产业便宜吗？

sambora

为甚么一间公司的资产负债表有现金可是现金流表却是负现金流？

jackphang

我比较喜欢有野心的管理层，加上比较谨慎的资金管理+品牌管理（品质管理）。
目前的年轻一代已经开始流行住在公寓以及要求更高的生活品质享受。而中高层人士确实是比较喜欢有地的房地产。

而未来的西马由于地库逐渐减少，加上人民的收入提升，我们会看到量变到质变的转化，也就是说未来的房地产发展商会从以前的薄利多销开始转向品质的控制来提高利润率。

另一个比较稳定的房地产投资是在IGB、KLCCP这类商业房地产投资。

还记得3、4年前chin chai大大有比较过一次房地产，里头有KSL、PLENITUDE、MAHSING等等（当时这些房地产的市值接近、revenue也接近）。现在回头看看，反而是MAHSING现在是中小型房地产发展商市值最大的一个。

所以，不管是什么领域，管理层的野心+管理方式的确是“长期投资”的主要考量点之一。

以上是小弟个人浅见，希望大大们能够提供更多的分享。

jackphang

原帖由 sambora 于 10-1-2009 11:56 AM 发表
为甚么一间公司的资产负债表有现金可是现金流表却是负现金流？

有时间的话可以参考小弟的cash flow statement一帖。
基本来说现金流分成三种，CFO、CFI、CFF。CFO-CFI就是Free Cash Flow，CFF就是当FCF不够时向股东们拿钱或者是向银行借钱。
懒惰打字，不好意思。。。

jackphang

原帖由 悶蛋 于 7-1-2009 08:18 AM 发表

可是90万的公寓在新山似乎是先例，
而且90万我宁愿贴一点买bungalow

不瞒您说，我已经开始小部分投资在此股。不过主力还是在我家附近的发展商。

jackphang

原帖由 糊涂 于 6-1-2009 09:23 PM 发表
产业股之我见 今天隆股市中，本益比小过5的产业股比比皆是，有些股项的周息率、每股净值、ROE等指标都是处于正面，然而大众对它的兴致缺缺，究竟什么因素导致投资人忽略它的存在呢？

产业市场的走势有周期性，总会 ...

糊涂大大，我还是会以ROE为考量点，不过我加了一点调味料进去，就是ROEG。如果ROE能够保持平稳上升，或者是PROFITＭＡＲＧＩＮ平稳上升，我会留意有关股项。另一个考量点是该公司的管理层的现金流管理以及未来投资的策略。毕竟，ｕｎｃｌｅ　ｈｏ有提到千万不能够本末倒置，应该是先看生意才来看数字。

多罗

新人报到

xiye

多谢jackphang大大的见解和资料。

看来老娘又要去吸精鸟。。

cash flow 的连接

http://cforum9.cari.com.my/viewthread.php?tid=637764&highlight=

[ 本帖最后由 xiye 于 10-1-2009 12:27 PM 编辑 ]

xiye

上半年盈利仍看淡‧產業股今年欲振乏力

    * 大馬財經
    * 財經焦點

2009-01-10 11:21

（吉隆坡）儘管產業股因去年暴跌而價值盡現，不過負面新聞持續衝擊，投資者唯恐產業公司盈利下滑，料仍會繼續採取觀望態度，聯昌研究認為今年產業股仍欲振乏力，維持“減碼”評級。

其中，KLCC產業（KLCCP,5089,主板產業組）為投資首選，因為其投資組合抗跌；IOI集團（IOICORP,1961,主板種植組）目標價從3令吉零8仙至2令吉46仙，主要是新加坡兩項產業風險；馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）則從1令吉78仙下調至1令吉41仙，評級從“中和”至“跑輸大市”，因為此股去年表現超越大市，而今盈利成長下修至單位數緣故。

至於MK置地（MKLAND,8893,主板產業組）則是短線買進；而東方（E&O,3417,主板產業組）與雙威城（SUNCITY,6289,主板產業組）股價可望在下半年反彈，主要是雙方基本面優良，加上股價已分別蒸發84%與65%，目前已逐漸築底反彈。

聯昌研究指出，雖然去年產業股紛紛暴跌，今年股價照理較有反彈空間，不過負面新聞與盈利表現看淡，料將會繼續拖累上半年表現。

決定產業的兩大因素包括經濟與股市，這兩者料最快也要等到下半年才會恢復。由於今年經濟成長預測料從去年5.6%放緩至3%，最壞情況甚至可能跌至0.5%，加上目前消費信心也創下亞洲金融風暴後新低，因此不穩定經濟展望令消費者暫緩購買產業等大型交易。

產業價格不會大幅下滑

不過，以過往紀錄比較，目前產業價格不會大幅下滑。

1999年時大馬住宅產業價格跌幅達12%，而在1993年至1997年期間價格暴漲134% 與178%的吉隆坡別墅與雙層排屋也下挫35至40%。不過這幾年房屋平均價格僅上揚15%，而人均收入也僅提高19%，即使吉隆坡熱門地點別墅與雙層排屋也僅在2003年至2007年上漲40至50%，因此料這些產業價格跌幅不會介於10至15%。

同時，目前參與股市的散戶不像90年代牛市時多，因此料沒有因投資虧損而急於拋售產業壓力，價格也相對不會急挫。

另外，聯昌認為過去幾年巴生河流域房屋銷售不斷下滑，因此有飽和憂慮，許多發展商已紛紛延後推介許多計劃，有些也推出折扣活動來促銷未銷售房屋。

不過金山角A級辦公室展望維持穩健，主要是供應緊縮，目前使用率超過95%；至於巴生河流域的領先大型購物廣場展望如陽光廣場、谷中城與雙威金字塔廣場等也可維持穩定營運，料可對抗經濟不景氣；

商業產業的展望則較不明朗；由於外資情緒轉為謹慎，因此整棟建築售賣需求已經乾枯，料游禮發產業（YNHPROP,3158,主板產業組）與高美達（GLOMAC,5020,主板產業組）將會受到影響，不過AXIS產業信托（AXREIT,5106,主板產業投資信托組）則可因為嚴謹的管理措施而表現堅穩。

此外，過去兩年表現不俗的酒店領域展望也變得非常嚴峻，主要是目前全球旅客可能緊縮。聯昌研究建議投資者可轉而投資在其他產業副領域，例如工業、度假村類型與果園等。
星洲日報／財經‧2009.01.10

ThermoFisher

今年銷售更糟糕
房產價料跌10%至40%

報導：顏曉淇

儘管建築成本隨鋼鐵和運輸成本的下滑而放緩，但市場需求仍疲弱，房地產前景依然看淡。

（吉隆坡9日訊）若說2008年是房地產銷售不堪的一年，2009年或更糟糕，價格普遍跌10%到40%，甚至將進一步影響未進賬銷售。 國內產業價格其實維持得不錯，但銷售卻持續走軟，據悉許多發展商已展延推介，有者以折價方式“清貨”。 經過災難橫生的08年，房地產逐漸走下坡，前景依然看淡。儘管建築成本隨鋼鐵和運輸成本的下滑而放緩，但市場需求仍然疲弱，鼓舞不了房地產。 既然前景看空、價格進一步滑落可期，那有意置產者是否應暫擱計劃，等待降價風狂吹再出擊？ 如意算盤可別打得那么響，各類產業市場有異，供需情況也不一樣，並非所有產業都將陷泥招，潛大跌幅不盡同。 根據聯昌證券研究分析報告，有地房產（landed property）並沒潛藏泡沫，過去4年來價格僅緩和揚升15%，就連隆市內的獨立式和半獨立式房屋也不過是上漲40%到50%。 高檔公寓重創 參照97亞洲金融風暴房地產價格走勢，預測獨立式和半獨立式房屋，跌幅不超過10%到15%。 市價存有最大下跌空間的是高檔公寓，特別是城中城（KLCC）和滿家樂（Mont Kiara）一帶的高檔公寓。房價過去在外國投資者和投機的攪局下炒高，如今下跌空間擴大，介于10%到40%。 其他如商用大樓與零售空間的租賃，價格直接受位置牽引，至于整棟大樓買賣，需求開始乾涸。

有地房產

獨立式和半獨立式房價跌幅將不超過10%到15%。

獨立式房價
跌幅不超過15%1998和99年期間，住宅物業價格平均滑落12%，挫幅以吉隆坡獨立式及半獨立式房屋為首，介于35%到40%。 1993至97年金融風暴前，上述二類房地產分別暴漲134%和178%，當時國內住宅物業平均升幅不過是47%，漲勢愈猛，潛在跌幅也愈大。 對照現在，過去4年來國民收入增幅19%，房地產價格緩和上揚15%，隆市內獨立式及半獨式房價升幅也不過是40%到50%。 聯昌證券研究因此預測，由次貸引發的這一波金融風暴下，獨立式和半獨立式房價跌幅將不超過10%到15%。 另外，雖然股市低迷，但散戶佔股市成交值的比例，早已從90年代的45%降至目前的23%到37%，變賣資產套現應急的壓力相對小。

零售

巴生谷一帶的購物中心，成功吸引人潮，租金也隨著水漲船高。

租金壓力增巴生谷一帶的購物中心市價兩極化，營運成功的持續擴張，反之掙扎求存或關閉。 城中城陽光廣場（Suria KLCC）、谷中城（Mid Valley）、雙威金字塔（Sunway Pyramid）等成功吸引人潮，租金隨穩健消費一直揚升。 民間消費增長去年為8.7%，料將在今年跌到4%，2010年4.5%。聯昌證券研究因此預測，未來數年內零售空間租金壓力增。 值得注意的是，市區和遠郊的零售空間供應趨勢已轉，15年前供應比例為65：35，但目前已轉為35：65。 報告說，上述趨勢反映郊區競爭更趨劇烈，零售空間供應不斷湧現，但租金壓力或不比市區購物中心來得大。

高檔公寓

高檔公寓價格下跌空間遠甚于有地房產。

城中城滿家樂
料成震央區高檔公寓價格下跌空間遠甚于有地房產，尤其是城中城和滿家樂一帶。 過去數年來，城中城高檔公寓價格倍增，漲幅或超過300%；滿家樂高檔公寓價格升幅，則介于50%到100%。 投資炒作和國外買家的介入，使城中城房市飆漲，滿家樂一帶的買家多為我國國民，當中以投資為主。 聯昌證券研究預測

ThermoFisher

聯昌證券研究預測，城中城高檔公寓價格或將下跌30%到40%，滿家樂市價挫幅介于10%到20%，因后者專業人士集中，且是無法承擔當地有地房產的房屋升級者的目標。

商用大樓

商用大樓買賣需求逐漸見底。

IOI棄購捨押金
整棟出售需求見底從2007年至去年308大選前，整棟大樓買賣的交易相當活躍，惟目前需求逐漸見底。 據悉，好一些位于金三角地帶的商用大樓買賣洽談已擱置，交易涉及本土發展商及外國買家。 就算買賣雙方已簽署協議，但在未完全定案仍可以重新檢視合約。 另外，相信房地產價格將趨低的IOI集團（IOICORP，1961，主板種植），早前不惜放棄10%押金，取消收購花旗銀行大廈。 隨著IOI集團的棄購，新的市場基準價格已設，每坪約1000令吉或以下。

財金術語

房地產發展 為刺激國內房地產，政府自2006年起逐步放寬限制，允許外資無限制擁有住宅產業單位，並在不需要外資委員會批准下，購買50萬令吉和以上房產業供自住。 此后政府撤銷產業盈利稅（RPGT），批准公積金會員提領第2戶頭余款償還房貸。 政府更在09年財政預算案中，將25萬令吉以下的房屋買賣印花稅，再降低50%。

xbiturbo

槟岛房產價会跌10%至40%就好了

纸鹤

虽然没有买, 不过最近有留意Sunway,Suncity,
发现到好像都没有人鸟这股...连个贴都好像没有....
奇怪, 这公司不好?
在发展商里面, 算是很出名的一个发展商,
Bandar Sunway的经营我觉得也是不错一下...

花脸

槟岛最不行也能夠maintain現在的價錢。

花脸

槟岛最不行也能夠maintain現在的價錢。