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楼主: xiye

【行业讨论】產業股討論

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发表于 6-1-2009 08:59 PM | 显示全部楼层
原帖由 弹煮 于 6-1-2009 08:29 PM 发表

以上四点,如果好坏参半的话,该如何定夺?谢谢。



那当然是要看股价和我们愿意付出的风险啦,不过糊涂认为最重要的还是策略性的地库偿还债务的能力(净现金如Daiman、SPB、Plenitude最棒)。无论如何,糊涂认为目前还不是进军产业股的时机。
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发表于 6-1-2009 09:19 PM | 显示全部楼层
请问产业和建筑有甚么不同?
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发表于 6-1-2009 09:23 PM | 显示全部楼层

2006年的旧贴

产业股之我见 今天隆股市中,本益比小过5的产业股比比皆是,有些股项的周息率、每股净值、ROE等指标都是处于正面,然而大众对它的兴致缺缺,究竟什么因素导致投资人忽略它的存在呢?

产业市场的走势有周期性,总会随着经济周期的脚步起起落落,“体质”不好的产业公司在淡市中被三振出局的例子屡见不鲜。一些产业公司没有经常收益,公司盈利过度依赖产业发展。一旦步入产业淡市,发展的产业乏人问津、资金周转不灵时,无论持续发展或把工程停顿下来对公司来说都是很不幸的事。趋时,公司就算能够苟且偷生,也必元气大伤,沉重的利息开销更导致公司寸步难行。- 这是1997-98年度间许多产业公司的悲情写照。



产业股除了周期性强之外,也是市场中最难评估的股项之一,我在产业股大跌之际,曾研究好几家产业公司的成败因素。糊涂个人认为若要评估产业股,就得向以下的因素着手:
1。廉价土地储备
2。成本控制(Profit Margin 愈高愈安全)
3。资金优势(负债=土地成本较高)
3。管理、品牌优势
4。经常收益(我认为发展产业后,把较好的产业留下来当产业投资是一项明智的做法)
5。多元化收入

下文是较早前在佳礼的发表
___________________

我个人认为,产业股将来的前景与发展潜能应该以地库的多寡与黄金地段来衡量,债务自然是愈低愈好。(产业公司最主要的活动就是收购土地,发展,再出售。土地越多,公司就越是占尽上风)

在研究多家产业股后,我糊涂认为若把我的假设科学化的话,方程式化,就会得到以下的结论:

地库越多 + 债务愈低 = NTA越高
NTA愈高 = ROE愈低
*假设盈利、营业额等成绩都一样

从以上的方程式来看,投资产业股注意ROE是没意义的,我个人认为 PE,DY,NTA、地库与现金流才是主要的考量因素。
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发表于 6-1-2009 09:24 PM | 显示全部楼层

回复 30# sambora 的帖子

产业是由建筑生成的。
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发表于 6-1-2009 09:28 PM | 显示全部楼层
原帖由 sambora 于 6-1-2009 09:19 PM 发表
请问产业和建筑有甚么不同?


产业是规划房屋地产发展(自己间或给承包商建则是公司的决定)
建筑是承包工程:建桥、建公路、建屋子、建机场、码头、体育场等等都算是建筑业
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发表于 6-1-2009 09:35 PM | 显示全部楼层
原帖由 弹煮 于 6-1-2009 09:24 PM 发表
产业是由建筑生成的。

每次看到马股分类properties和construction和基建有甚么不同?


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发表于 6-1-2009 09:43 PM | 显示全部楼层

回复 34# sambora 的帖子

公司被归类在哪个板,是证券委员会的工作。
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发表于 6-1-2009 09:46 PM | 显示全部楼层
原帖由 糊涂 于 6-1-2009 09:28 PM 发表


产业是规划房屋地产发展(自己间或给承包商建则是公司的决定)
建筑是承包工程:建桥、建公路、建屋子、建机场、码头、体育场等等都算是建筑业

两者的业务很接近。一个不好另一个也受影响吧。
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发表于 6-1-2009 09:50 PM | 显示全部楼层
原帖由 弹煮 于 6-1-2009 09:43 PM 发表
公司被归类在哪个板,是证券委员会的工作。

原来如此。
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发表于 6-1-2009 10:33 PM | 显示全部楼层
关于产业,今年第一波倒的会是KLCC高级共管公寓和商业店屋。至于产业股,主攻高档产业的产业股已经suspended 新的产业计划,只求把手头上的剩货快快卖完,例brdb,e&o,ynh,sunrise,malton。进行综合产业计划的还有进退空间,比如还有需求的排屋和公寓还可继续走,不至于完全停顿。至于reit,今年落成的办公楼可能难以消化,须留意00-02年就开始签约的租户,可能不再续约或downsizing。
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发表于 6-1-2009 11:01 PM | 显示全部楼层
支持plenitu ,冷眼在11月介绍的
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发表于 6-1-2009 11:32 PM | 显示全部楼层

回复 33# 糊涂 的帖子

我想投资ijmland,希望你能指教指教。。。。谢谢!
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 楼主| 发表于 7-1-2009 01:46 PM | 显示全部楼层
latest                    ksl        mahsing        Metrok        plenitude        spsetia
cu liabilities        70,325        254,242        169,555        151,089        450,911
total liabilities        85,566        458,784        302,375        756,723        1,340,320
non current        15,241        204,542        132,820        605,634        889,409
cash                          31,883        135,183        85,025        184,024        575,502

先來看看產業股的負債是否偏高,個別企業是否有能力還債。

讓我們先排除其他因素,單單從短期債務和現金狀況來衡量一下個別企業。假如2009年產業的銷售差強人意,銷售額只是剛剛足夠支付企業一切的營運開銷,那么,那些現金不足以應付短期債務的企業就會面對麻煩了。

從上面的表可以看出,只有spsetia和plenitude的現金能夠讓該企業渡過短期債務的難關。因此,假如2009年產業銷售真的不盡人意,ksl, mahsing和metrok就會面對資金短缺的難題了。

可是,如果我們再看看企業們的長期債務,可能就會有另外的看法了。Ksl, mahsing和metrok的長期債務比短期債務來得小,假如可以把短期債務換去長期債務的話,就能安然渡過這個難關。反觀plenitude和spsetia,它們的長期債務明顯地多過短期債務(spsetia的長期債務=2x短期債務;plenitude的長期債務=4x短期債務)。

在經濟前景不看好的情況下,假如短期債務無法換去長期債務,那么plenitude和spsetia能渡過難關的指數,比其他3家企業來得高一些。

不懂老娘以上的看法,能否成立??
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发表于 7-1-2009 09:22 PM | 显示全部楼层
看着大姐努力的功课,和糊涂版主不吝赐教
就建议斑竹把此帖化为产业股专区吧?
属于properties sector的专题讨论
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 楼主| 发表于 8-1-2009 11:10 AM | 显示全部楼层
原帖由 蚂蚁小弟 于 7-1-2009 09:22 PM 发表
看着大姐努力的功课,和糊涂版主不吝赐教
就建议斑竹把此帖化为产业股专区吧?
属于properties sector的专题讨论


谢谢蚂蚁小弟..

今天來探討一下,經濟低迷會否給产业股带来严重的影响。

一般上来说,大型的产业上市企业都会聘用承包商来帮忙建筑产业。这样做的目的是能够比较好的控制成本。当经济不景气来临时,首当其冲的,就是承包商,接下来才是产业发展商本身(也就是产业上市企业)。

为什么会这样呢?让我们来看看例子。假如产业发展商要开发一个住宅区,除了出动自家的建筑团队以外,就是聘用承包商来帮忙开发该区。就像外包一样,主要的管理和监控由发展商主导,其他比较容易胜任的工作,就会交给承包商去管理。也就是说,在地盘上工作的大多数蓝领工人,都是承包商的(当然发展商也有自家的蓝领工人)。

经济不景气,产业发展延迟的话,第一个受影响的,就是地盘工人。因为要减少成本,所以地盘工人的开工率就会减低,或者取消加时工作。由于承包商在承接工程时已经报了价,所以开发计划地展延,就直接提高了他们的成本。当然,发展商本身也会因此而受到负面的影响,但是,由于成本的负担有承包商帮忙分担,发展商还是有喘气的空间。正如电子企业减产,首当其冲的就是代工厂商了。

当然,要是承包商真的面对资金的问题,发展商如果有能力的话,老娘还是希望看到发展商会向承包商伸出挽手。毕竟,当经济开始向好发展时,发展商将会得到更好的回报。
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发表于 12-1-2009 11:42 PM | 显示全部楼层
小的不才,最近在学看建筑公司的财报(感觉上跟产业公司属于同一类的)有几个问题好奇很久了,请教各位大大

每次那些公司CEO 说 (比如mahsing,):
>>他说:“Hujauan Residence第1阶段将是最好的例子,其价格在完成之前已经升值了10至15%。”
该集团现拥有14项进行中住宅与商业计划,剩余毛发展值29亿8000万令吉。

它们包括占地82英亩,毛发展值13亿令吉的槟城南湾计划,以及柔佛总值1亿8000万令吉Sri Pulai Perdana 2。
截至2008年3月31日止其未记帐销售达10亿令吉,相等于约40亿令吉毛发展值总额,并可确保该集团未来7年的收益来源。

>>其未记帐销售达10亿令吉,相等于约40亿令吉毛发展值总额,并可确保该集团未来7年的收益来源。


1)未记帐销售达10亿令吉= 这里的10亿令吉是已经成功卖掉的产业,对吗?可是还没有记录在account 里头,(这里的指的是revenue对吗?)

2)相等于约40亿令吉毛发展值总额(这里指得的是GDV 对吗?) =GDV 的意思其实是什么啊?是不是说如果他的Project 全部都能卖完的话,能带来40亿的 revenue?

3)所以说综合 (1)还有(2),意思就是说在现在所进行的价值40亿令吉Project 里头,有10亿已经售出了,可是这10亿 还没纪录在account 里头对吗? 


4)并可确保该集团未来7年的收益来源 = 这句话的意思是 通常建筑或者产业公司它们把project  的 profit摊分去不同的quarter 对吗?也就是说如果这个project take 3 years to complete ,那个project 的 revenue 还有 profit 也就是平均分担在3年(12 个quarter )里头吗?

我的问题是不是有点笨啊?我是新手
有人不嫌弃,可以教我吗?

[ 本帖最后由 titep_shin 于 12-1-2009 11:51 PM 编辑 ]
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 楼主| 发表于 10-1-2009 11:49 AM | 显示全部楼层
林木生集团(LBS,5789,主板产业股)董事经理拿督林福山:续探讨中高档市场 2009/01/09 18:02:33
●南洋商报

林福山表示,全球暗淡的经济展望和美国金融危机冲击扩大,已大力影响人们的信心。与其他国家一般,我国已感受到全球金融危机的打击,因主要领域已有放缓的迹象。股市和原产品价格也下跌,流失了不少财富。

大马产业仍具吸引力

市场的普遍情绪是保存更多的现金,因而抑制了购买大型产品(包括产业)的兴趣。因此,滞销单位走高,新产业也展延推出。这直接影响产业发展商,而现有经济展望下取得买家的信心是最主要的挑战。

至今,市场尚无法预测全球危机会恶化至多严重,以及多长的时间。经济指标皆朝着放缓增长的方向,国行也表示可能会有更缓慢的增长率。大马料在2009年进一步走软,因我国预计明年会正式感受到金融危机的影响。

整体上,林福山仍对大马2009年的经济有信心,因本地银行系统的财务尚健全和具弹力,呆账也处在可应付的水平内。

大马产业市场不可能面对如新加坡产业领域一般严重的情况,因对外资来说,这里仍具吸引力。

“相比之下,本地产业仍是区域内最便宜的,在长期内,产业投资依然是对抗通胀的巩固避险方式。”

他相信,在危机时期,机会不时会出现;以现有经济展望,林木生集团在未来2至3年内,将专注于给中等收入市场提供可承担价格房屋,也会继续探讨中高档市场。

谨慎推介新产业

“我们乐观于价格低于20万令吉的房屋市场。在未来3年内,我们估计将推出10亿令吉的新产业,遍布在巴生谷、金马仑和峇株巴辖。不过,我们在策划新推介方面仍保持谨慎。”

除了本地的产业,该公司也会专注发展在中国珠海翠湖高尔夫球会(Lakewood Golf Club)的球场,以及周围的产业发展计划。

“我们也会专注于成本管理,以确保盈利赚幅和财务状况持续健全。凭着内部建筑臂膀,我们将有能力提高效率和控制成本。”

林福山表示,尽管林木生集团的业务有牵连到人民币和美元,但令吉的波动并无对该公司净利带来很大的影响,因其业务大部份位于大马。

“不过,我们的风险管理政策仍会持续确保外汇对业务处在可应付的水平。”

P/S: 大家都说大马的产业是区域最便宜的,可是,便宜并不代表是抢手货嘛。。老娘一直认为产业最重要的因素是地点。假如地点不好,几便宜也没有用啦。

老娘好像觉得报纸整天都说大马的产业便宜。假如10年前大马的产业是便宜,那么,一直在喊就无可非议啦。。 可是,10年后的今天还是便宜的话,那么一定有什么不对路鸟。 难道整整10年的时间,海外的投资者真的酱瞎眼,没有看到大马的产业便宜吗?
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 楼主| 发表于 10-1-2009 11:35 AM | 显示全部楼层
马星集团(Mahsing,8583,主板产业股)董事经理兼总执行长拿督斯里梁海金:拥有目标群·销售表现佳 2009/01/09 18:02:44
●南洋商报

问:全球与本地经济环境不稳定,如何影响贵公司表现?

答:由于产品有对的目标购屋者(较富裕和中至高收入人群),我们至今仍有良好的销售表现。

在2008年首9个月内,我们的销售额是3亿6700万令吉,并已推出3亿9900万令吉的产业(今年的目标分别是4亿2600万令吉和4亿8400万令吉)。

问:对大马和全球经济于2009年的展望?

答:我们预计经济在2009年下半年会复苏。在这期间,发展需求主导产业(非投机性产业)的发展商,会持续表现不俗。市场一直都有购屋供居住的人士,而我们已完成或即将完成的 Aman Perdana、Kemuning Residence 和 Sierra Perdana,则适于这些人群。

中高档有地产业接下来会持续有正面的长期资本增值和好的回酬;基于仍有欲购买这类产业的买家,市场依然会有较缓慢的交易。

问:贵公司在2009年会以哪方面为焦点?

答:在巴生谷和槟城,我们会以半独立和独立洋房为焦点,因当地的此类产业供应在2010年将会少于10%。

我们也将继续在新山发展城镇,以确保我们满足当地需求,并提高我们的记录和品牌。

问:现有经济情况对贵公司的商业策略影响多大?

答:基于有计划和承诺,我们的资产负债表至今仍强稳。专注中高档产业及迅速的转盈商业模式,促我们在某程度上有弹力,并有能力渡过现有市况。

截至今年9月30日,我们有1亿4300万令吉的现金,明年6月在 The Icon 竣工后,则有额外2亿1300万令吉。

我们有约39亿令吉的发展总值和未入账销售额,这足以让我们忙碌5年,其中2亿8200万令吉是已锁定于旧成本的先建产品。

我们一直有精明的企业财务政策,并会继续专注于成本规划和加强品牌的地位。

问:贵集团在2009年的主要挑战。

答:一般上,市场会面对走软的情绪,这是产业购买决意的关键。

此外,发展商也会受建筑成本提高所困扰;我们因有2亿8200万令吉的先建计划,在这方面未受很大的影响。

基于建材成本和入口税放宽、使用量低和中国部份钢铁产品撤消出口税,建筑成本如今已在趋弱。

同时,汽油和柴油价下调,也能降低这成本和改善消费者信心。

问:您对贵公司盈利期望?

答:以现有的产业计划和锁定的销售额,加上先建产业,我们会继续取得稳定的盈利增长。


吉星(Cresndo,6718,主板产业股)董事魏松林:专注发展工业产业 2009/01/09 18:02:28
●南洋商报

问:目前全球的状况对于贵公司有什么影响?会影响表现吗?

答:经济放缓的负面影响肯定打击了产业市场,但是基于(一)马来西亚的产业仍是区域内土地最廉价的国家,而且临近及具规模的土地让它还极具竞争优势、(二)马来西亚的水电费及人力资源是区域内最便宜的国家,大马的工业产业将吸引更多外来直接投资及从新加坡或东南亚国家的工业。

至于住宅及商务产业,我们已经在今年内减少推介新的计划,同时专注于脱售现有的存货。

尽管最近对于本地经济仍存有担忧,我们仍然相信中期内,产业市场的前景尤其依斯干达经济区内还是正面的。

由于政府已经提供了世界级的基本设施以吸引更多外资投资在这个地区,我们对于该经济区感到乐观。

问:您认为马来西亚可以渡过金融风暴?对于09年的展望?

答:我们对于金融风暴还没有结束的新闻内容感到担忧。但是,我相信,马来西亚应该有能力渡过金融风暴,因为它拥有丰富的资源。如果政局能够稳定下来,政府可以专注于加强经济。

尽管我们预计明年,马来西亚将面对经济放缓,我国对于外来直接投资还是深具吸引力的。由于大马进行商业活动的成本相对低,相信外来直接投资会在2009年第三季后复苏。

商务产业需求高

问:贵公司09年的专注领域是什么?会面对什么挑战?

答:由于住宅产业需求因为供应过剩而放缓,我们现在的焦点是发展工业产业。商务产业的需求非常好,而且我们将持续投资在这个领域,惟将分小阶段进行。

在未来几年内,工业产业发展料为公司带来很大的贡献,尤其位于依斯干达经济区里的 Nusa Cemerlang工业园。

由于靠近新加坡,外来投资者及工业者尤其来自新加坡将有兴趣投资在廉价的永久地契中型工业产业。

此外,我们也预先建筑了一些工厂供出租,相信较低的成本环境,租用市场的需求将非常显著。

中期至长期内,我们预计住宅产业市场将恢复,因为新加坡于2010年开张的度假村将为柔佛居民及起来州属来到柔佛的人民带来更大的就业机会。更大的就业年轻人口将有能力在依斯干达经济区内购买产业。

问:明年的收益预测?

答:比较今年,公司明年的收益预料会较低。无论如何,我们乐观相信,一旦全球经济稳定下来或可能在2010年改善后,收益也将随之好转。
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发表于 10-1-2009 11:56 AM | 显示全部楼层
为甚么一间公司的资产负债表有现金可是现金流表却是负现金流?
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发表于 10-1-2009 12:03 PM | 显示全部楼层
我比较喜欢有野心的管理层,加上比较谨慎的资金管理+品牌管理(品质管理)。
目前的年轻一代已经开始流行住在公寓以及要求更高的生活品质享受。而中高层人士确实是比较喜欢有地的房地产。

而未来的西马由于地库逐渐减少,加上人民的收入提升,我们会看到量变到质变的转化,也就是说未来的房地产发展商会从以前的薄利多销开始转向品质的控制来提高利润率。

另一个比较稳定的房地产投资是在IGB、KLCCP这类商业房地产投资。

还记得3、4年前chin chai大大有比较过一次房地产,里头有KSL、PLENITUDE、MAHSING等等(当时这些房地产的市值接近、revenue也接近)。现在回头看看,反而是MAHSING现在是中小型房地产发展商市值最大的一个。

所以,不管是什么领域,管理层的野心+管理方式的确是“长期投资”的主要考量点之一。

以上是小弟个人浅见,希望大大们能够提供更多的分享。
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