房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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供求 主宰明年房价

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  2013-11-29 12:42  http://www.nanyang.com/node/582291?tid=688

政府自去年开始祭出一连串的打房措施，于今年4月过后立竿见影，国内房屋市场惨淡经营。

政府在刚提呈的2014年度财政预算案再次下重药，恢复2008年以前的30%产业盈利税（RPGT），之后国行又再出招，使到市场交易更加淡静。

2014年房价向上走向抑或下行，业界认为一切又回到基本面，供需力道主宰市场走势！

屋主等时机脱手‧转嫁30%盈利税‧槟购屋者未必可捡便宜

政府严厉打房，被市场人士分析为两个可能性，一是炒家不敢进场，而真正的购屋者或投资者则等待投机客在短期内恐慌抛售，冲击房屋价格滑跌，趁机拾便宜货。
不过，购屋者也不要开心得太早，因为第二个可能性可能要叫购屋者失望，当购屋者以为可以捡便宜货时，相信也有更多屋主也在观望，伺机在明年屋价走稳或恢复好价时才脱手。

槟城房屋经纪人士受访时指出，从2014年财政预算案前至今，槟州的产业交易活动确实静得吓人，生意额跌了60%至70%。
主因是受到政府将在明年1月，开始向持有3年内脱售的产业征收30%盈利税，第四及第五年则分别20及15%。

根据市场人士指出，尽管政府提高产业盈利税会引起一些短期急售的效果，但有强稳财力的屋主不介意观望一段时间。
如此一来，将导致原本已出现短缺的房屋市场供应量更吃紧，在供不应求下推高屋价。

旺区业主摩拳擦掌
旺区或热门项目的业主可能已正摩拳擦掌，准备趁市场供不应求时，将30%盈利税的部分代价转嫁到购屋者身上，如果这种情况真的出现，肯定将进一步推高槟州明年的房屋价格。

槟州房地产发展商会（REHDA）主席拿督陈福星一早已预见提高产业盈利税将推高房屋价格情况的出现。
他说，随着产业盈利税的提高，持有力较强的屋主不会急于脱售手头上的产业单位，反而以更长的时间观望市场走势。

房屋供应每年短缺

“精明的屋主不急于抛售而谨慎观望，可能加剧目前供应短缺的问题，因为国内市场目前每年面对4万房屋单位供应短缺。”
他认为，若需求保持，当最高30%产业盈利税在明年实行后，原有的业主便有机会吊高来卖，将部分产业盈利税的代价转嫁予购屋者，这将使到明年屋价间接被推高。
“在市场出现求过于供的情况下，可以预见将会进一步推高槟州的屋价。”

【槟市况农历年后才明朗】
城市房地产房屋经纪陈锦铖指出，房屋价格走跌是各国政府严厉打房的一个趋势，不仅狮城房屋下跌15%，中国上海及日本东京的高档房屋也下滑。
询及槟城屋价未来的走势，陈福星说，除非发生突发性的庞大房屋供应，否则槟城的屋价将趋稳。

他说，以目前的情况来看，峇央峇鲁、湖内及新港一带将有很大潜能在未来出现庞大建竣房屋单位供应。
至于槟州明年的屋价会走高或低迷，需要在农历年后才能更明确的掌握市场走势。


【盈利税倍增•助冲高价屋】
幸福地产房屋经纪林文炎指出，政府的一连串打房措施，以及明年生效的30%产业盈利税，相信只会冲击售价60万、70万令吉的高档房屋。

他预测这类高价房产的价格，将滑跌5至10%，但售价介于20至30万令吉的中价房屋则将不受影响。

他说，在这个价位范围的可负担房屋是目前市场最抢手的，不但价格不会滑落，反而还有绝佳的上涨空间。

根据他从事房地产的经验来说，除非遇上全球经济大萧条、出现失业潮或者是金融风暴，否则槟州房价不大可能大跌。

他说，反观60万令吉以上的高档房屋，交易量如今已下滑20%至30%，乏人问津。
“因此，很多之前买到高楼房屋的投机客，都纷纷抢在拿到住用证（CCC）后，急着在新产业盈利税率生效前脱手，避免多个单位被卡在手头上。”

除非经济放缓•槟隆房价不会下滑】
马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵认为，屋主要将部分产业盈利税的代价加诸在屋价上，对30万令吉以下的房屋一般上较难，毕竟这些房屋的购屋者以中下阶层人士占大多数。

至于70万以上的高档房屋则有较大的可能性，因为这类房屋的买家有更充裕的现金购买。
他说，政府在明年恢复首3年产业盈利税至30%，主要是稳定房价，进一步阻止屋价炒高。

除非愿付更高头期
他说，即使屋主有本事以高价出售，因银行皆使用本身的估价师，因此，根本无法批准更高的房贷，除非购屋者有能力或愿意付出更高的头期。

谈及一些购屋者在等待房屋在一连串的打房措施后出现下滑，而有机会从市场上捡便宜货，陈钟灵认为在寸土如金的槟城及吉隆坡，没有这么容易办的。

“除非是一些较冷门的项目，发展商为求销量不惜调低售价，又或是发生全球经济放缓，冲击大马的市场，银行谨慎的审批贷款，商家或屋主为了周转而低价抛售房屋。”

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报道\摄影：陈富全

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商场翻新 战火盛

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  2013-12-06 12:44 http://www.nanyang.com/node/583981?tid=688
虽说大马人爱逛购物中心，逢周末假日可见处处商场人潮汹涌，交通拥挤，但国内购物中心也如雨后春笋般迅速发展，每年不少新商场陆续加入战围。
喜新厌旧是消费正常心态，面对新商场来势汹汹的竞争，旧商场要如何保住忠实客户，经得起时间和市场考验而屹立不倒？
翻新，被业者认为是商场留客和保持竞争力的良药，尽管投资不菲，但不翻新，面临网络购物和新对手加入的冲击，这笔钱省不得。

在巴生谷，众多的商场接二连三的大装潢和翻新，可以说，这是商场另一个新战场。

及时翻新免遭淘汰旧 商场需“保住青春”
在需求推动下，国内购物中心尤其巴生谷如雨后春笋般迅速发展，每年陆续有新商场加入战围，也导致购物中心出现供应过剩现象。

消费者喜新厌旧，既要与现有业者竞争，又得提防陆续有来的新商场，旧商场需及时翻新“保住青春”，才不被市场淘汰。

翻开旧相簿，周末或假日与家人在公园野餐，到海边戏水，拾贝壳等令人怀念的画面相信可勾起不少80后的记忆。
但对90后尤其巴生谷的城市人而言，周末记忆，大都离不开购物中心！

国人爱逛购物中心

国人爱逛购物中心，是不争的事实；逢周末假日，可见商场人潮汹涌，交通拥挤。
只因现代购物中心，不仅购物，还有休闲、娱乐及各种服务设施，极为方便，消费者只在一屋檐下，就可满足各种需求，叫人无法抗拒。

随着时代变迁，消费趋势改变、都市化、人们财富增加、科技提升和更多外国游客到马游玩，都改变消费者对国内购物中心的期望。
最近，游走国内，不难发现购物中心业者纷纷拨款投资，忙着翻新活动，营造更佳竞争优势，甚至有者为争取翻身机会而战。

大马CBRE执行董事保罗邝（Paul Khong）接受访问时指出，近期内，翻新中的购物中心包括巴生百利购物中心、吉隆坡Avenue K及蕉赖中环（前身为凤凰广场）；白沙罗再也的Atria大厦及新Jaya购物中心则属大型重建计划。

说到最好的商场翻新例子，马来西亚购物中心协会（PPK）主席陈海全和保罗邝不约而同认为是金河广场。

尽管这个购物中心历史悠久，却能够常青，多年来因持续翻新提升，保持在时代尖端，竞争力不输新商场。
此外，近年内完成翻新的购物中心则包括VivaHome购物中心和飞轮海88广场。

翻新须全方位评估
商场翻新，无疑将面对风险，但没有适时做改变的商场，风险并不低于翻新工程时的风险。

保罗邝指出，商场翻新时面对的风险就是原有租户可能离开，翻新后又很难找到新租户来取代。

但陈海全认为，虽然停业进行翻新计划有无法避免风险，不去了解市场和消费趋势提升广场，租户组合不对和错误的行销手法，才是最终导致业者亏损的原因。
他认为，商场其实是一个平台，消费者的体验才是重点。

购物中心要翻新，首要考虑条件就是财务能力，投资额必须是合理的价位。
因此，业者有必要先进行一些研究，考量经济环境、做市场研究、为商场定位、考虑商业模式及评估投资回酬等因素。

不同的情况，翻新活动条件不同，陈海全说，假设不把购物中心关掉暂停营业后进行翻新工程，要有更周全的计划，以将翻新工程引起的不便之处降到最低，保持人流量。
他也认为，比较把商场关闭后翻新，营业中的购物中心若要翻新，更具挑战性，需要更好技术来处理。

网购威胁逼转型
马来西亚购物中心协会（PPK）主席陈海全认为，购物中心就像任何一个经济体，经过一段时间后，若不采取任何努力提升或翻新，就会面对人潮流失的困境。

“我们可预见，社会每5年会经历显著变迁，消费者生活方式有所改变。”
他说，以一个25岁年轻消费者为例，经过5年，30岁时，他的生活需求会不同，生命中重要事项的排序也会随着改变。

而且科技发达，缩短了这个周期，消费者习惯可能短短3年，就会出现更显著的变化。
“此外，智慧型手机和平板电脑，已经改变消费者购物习惯。”

他坦承，网络购物也开始威胁到传统商店业绩，购物中心必须走在时代前端，才能保持市场地位。

清晰定位赢客心
陈海全相信，商场翻新要成功，最重要就是商场清晰定位。
有明确定位，才可猜测到目标客户群的心理，了解他们的需求，并解决他们的问题。

“商场必须符合市场需求，所以业者必须先了解市场、消费者的生活方式趋势，及消费者期许等。
同时，也应提升商场的连接性，和在商场内活动时的体验。”

陈海全强调，了解消费者需求更重要，因为购物中心最主要的功能是满足消费者购物和消费欲望，若能满足需求，才能带来人潮。
保罗邝说：“购物中心进行了资产提升措施后，一般都可提升租金回酬。若地点优越加上租户组合正确，也可吸引租客和人流。”

旧商场还会有竞争优势，尤其他们在特定地点立足长时间后，人们会对商场非常熟悉，而且长久下来建立强烈品牌，比新商场还能吸引人潮。
陈海全认为拥有大量忠实消费者，对购物中心来说是非常重要因素，因为可保持市场份额。

竞争提升商场素质

购物中心之间的竞争，带动了大马商场素质提升，让我国成为全球最佳购物地点之一。
2012年，被CNN评为全球最佳购物地点亚军，及被《经济学人》选为全球第四最佳购物地点。

陈海全指出，金河广场因有不断翻新提升，加上商业模式和定位明确，才能稳健的在国内零售领域立足30年之久。
市场的竞争性，会驱使商场业者不断整修或翻新，保持竞争能力。陈海全相信，翻新是一项可衡量的投资，尤其做对了就可以延长购物中心的经济寿命和释放价值。

他解释，有赖于一家购物中心未来的发展方向，翻新所需投入的资金也不同，没有特定金额。而且无论是产品或服务，一门生意都无法避免不断做出调整和革新，才能与时并进。
保罗邝则指出，购物中心业主翻新商场的预算赖于各自需求，一般中型购物中心若要大翻新，预算可高达5000万至1亿令吉。
报道： 伍咏敏

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外资买房 喜与忧

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  2013-12-13 14:48 http://www.nanyang.com/node/585667?tid=688

我国房地产需要外国投资者吗？这是个辩论已久的课题。
基本经济学指若需求增加，如果供应不足，价格会增加。

吸引外国买家，产业需求增加，房价自然上涨。
但如果外国买家进军大马产业导致过多的炒房活动，房价高居不下，肯定会引起人民不满。

但为了要吸引海外买家，发展商才会积极规划优质产业，整体的产业领域才会进步。
但两者之间是否能平衡发展？

海外买家推高产业价？
根据iProperty.com调查，高达74%的受访者认为，海外买家令大马产业价格上涨。

更有超过90%的受访者表示，希望政府针对海外买家征收更高的印花税和相关税务。这意味着大部分大马人其实不太希望海外买家到大马购买房子。

与邻近国家相比，大马对外国人拥有本地产业相对宽松，而且本地产业仍不算高涨。
“马来西亚我的第二家园计划”（MM2H）计划，吸引超过1万2000名申请者，因此很难不让国人觉得他们令国内房价上涨。

上述调查指出，受访者认为政府应该更有效地控制房价，而31%受访者则希望政府推出更多与公共交通连接的廉价和可负担房子计划。
房地产网站PropertyGuru.com马来西亚国家经理许毅接受专访时表示，很多人一味认为海外买家令本地产业价格上涨，而忽略了他们其实能为本地产业领域带来好处。

花更多心思吸引外资他说，为了吸引国外投资者，本地发展商在产业的规划、设计需要花更多心思。
“我国会出现更多优质产业，整体而言，产业领域可从中受惠。”

他说，要吸引外国人置业，除了地点之外，他们要看到有价值才会买。
“产业品质要达致一定水准，才能吸引海外投资者。这样大马产业整体的素质才会改善，达至国际标准。”

他说，一些海外投资者在全球各大城市都投资产业，如果要吸引他们到大马，必须是优质产业，或是具有象征性的建筑（iconic building）。

像是近期国际知名品牌即将进驻吉隆坡，推出高档优质服务式公寓，像是圣瑞吉（St.Regis）、四季four seasons、丽思卡尔顿、Banyan Tree、哈罗斯（Harrods）。
海外买家倾向公寓
许毅说，一些在全球各地都有房产的投资者，会对绝佳地点、或标志性建筑有兴趣。

“像是双峰塔的单位，可能会纳入他们的投资组合当中。槟城峇都丁宜、公主港（Puteri Harbour）等。”

他说，外国投资者购买的产业价格、类型和喜欢的地区，也不见得与本地人一样，影响并没有一般人想象中大。

对于海外买家，用作投资的话，他们大多倾向于购买公寓，而本地人还是比较喜爱有地房产。

许毅说：“一些围篱与保安（gated and guarded）型、高档有地房产，也获得海外买家的青睐。”
他说，如果是一群投资者，结合资金投资，他们可能选择投资A级办公楼单位。

而如果是海外企业，他们可能投资在厂房或购物广场。

没与本地市场重叠 外国买家需求大不同
许毅认为，外国人在本地买房子的价格门槛比较高，所以也不至于影响中低收入的产业价格，不算是让年轻一族或中低收入民众买不了房子的罪魁祸首。
他表示，更多时候，年轻一族或中低收入民众是否有能力，除了要着重房价是否过高外，也应注意他们的收入能否追上房价上涨的步伐。

外国买家只占10%
“很多人都有错觉，认为外国人会大大推高本地产业价格，但其实外国买家只占整体销售10%，而且只专注在特定地区。”
外国人购买本地房产的热点，主要是在巴生谷一带、赛城、柔佛的依斯干达特区、槟城与马六甲的部分地区，而其他州属和地区可说是微乎其微。

许毅说，即使是在巴生谷一带，他们比较熟悉的地区是吉隆坡城中城（KLCC）地区，或是满家乐（Mont Kiara），那些远离市中心的地区像是蒲种、Taman Desa或是Setia Alam，他们可能不感兴趣。

产业带动旅游业受惠
政府重视旅游业，许毅表示，产业能为海外投资者带来可观的回酬，间接也会让旅游业受惠。

需本地买家支持
询及发展商为了吸引海外买家，一窝蜂推出比较高档的产业，会否让本地买家被忽略，许毅表示，发展商在推出产业发展项目时，并不能单单针对外国人。
“因为海外买家的市场并不大，发展项目只针对海外买家是行不通的。”

大马发展商大部分产业发展项目，还需要本地买家支持，因此他们会确保价格仍在本地买家可负担的范围内。
如何能在吸引海外买家，推出优质产业之余，不让房价过热导致国人买不起房子？

许毅说：“很多人认为这两件事情是相对的，但其实并不如想象中完全互相抵触，因为海外买家与本地买家要求的产业类别与地点并不同。”
“我们一味地责怪海外买家导致房价上涨，让其他应该注意的焦点被模糊。”

他认为，政府与发展商必须确保这两个领域都得到照顾，吸引海外买家之余，也确保有足够的可负担房屋。

增值高风险少 房产是投资首选
大马评估机构（RAM）首席经济学家姚金龙出席全国房地产大会后接受《南洋商报》访问时说，由于大马投资者的投资选项不多，因此他们热衷于投资房地产。

“大马的投资选择不多，为了保值和对抗通胀，投资者喜欢把资金投入在房产市场，当中的回酬也不错。”
产业的需求增加，因此产业价格高居不下，甚至节节上升。

增建可负担房屋
政府在2014年财政预算案中宣布，明年开始，首三年的产业盈利税为30%，第四年与第五年分别为20%及15%。

目前，产业盈利税为首两年15%，第三年至第五年为10%。
姚金龙认为除了推出打房政策，从需求方面下手控制房价，政府也试着增加供应。
“政府早前已公布会增加可负担房屋，陆续应该会有更多‘一个马来西亚房屋计划’（PR1MA），除了推行打房政策，也看出政府希望从供应方面控制房价。”

提高门槛保国人置业
为了有效打击炒房活动，政府在2014年财政预算案宣布，从明年起调高产业盈利税（RPGT），并把外国人购买本地产业的门槛，从50万令吉提高至100万令吉。
另外，外国人或外国公司在转售地产时，一律会被征30%产业盈利税，相对本地人在5年内转售则被征税15%至30%，5年后则可免税。

但许毅认为，提高外籍购屋者的投资门槛，例如增加他们需要缴付的税务，其实并不能真正的对症下药。

房产带动经济效益
“怎么改善人均国内生产总值（GDP percapita），怎么把我们所拥有的能力、产能，投放可以为我们增加价值的领域，才是重点。”

他说，兴建更多可负担房屋也会是更重要的事。

许毅解释，越多人购买房子，意味着有更多的人在本地投资，也为经济带来乘数效应。

“如果越来越少人有能力购买产业，未来房屋的需求会减少，将会影响整体经济发展。”
他说，澳洲和英国就为首次买房的国民，提供援助金或提供其他的辅助配套，确保产业领域继续活跃，稳健增长。

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贫富悬殊 买不起房子

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  2013-12-13 14:40 http://www.nanyang.com/node/585661?tid=688

国民是否有能力购买房子，是世界各大城市引起关注的问题。
年轻一族的收入增幅很多时候都跟不上大城市房价的飙涨速度。

有者认为，年轻人如果没有能力购买房子，就租房子吧！为了卖房而背负庞大的贷款，其实不值得。
对此许毅表示，这是价值观的问题，也不只是理性可以解释的。

他不讳言，因为贫富悬殊，很多国家都面对国民没有能力购买房子的问题，特别是年轻一族，大马也不例外。
“在房价飙涨的城市，对年轻人而言，要买房子还是租房子已不是一个选项。因为买不起房子，年轻人是‘只能’租房子，根本没有选择。”

许毅表示：“我们不希望大马发生人民买不起房子的情况。他们可以购买远离市中心的房子，但不至于完全买不起房子。”

房产过热？要看地点
许毅也针对大马产业领域其他课题，侃侃而谈他的看法。

针对大马产业领域是否过热，许毅认为取决于地点。如果是巴生谷一带，他认为产业的需求依然强劲。
“大吉隆坡计划下，相关地区人口预计在2020年达1000万。”

许毅说，目前的人口达600万，预计7年内增加400万人。增加的人口都需要产业，无论是自个儿购买或是租用。巴生谷一带的土地也越来少。
他表示，政府不断祭出打房政策，应该是预见未来的房价走势会继续攀升。

“如果政府认为房价会下跌，他们不会推行那么多打房政策。”
他预测未来二三年的产业领域还会持续增长。打房计划是希望房价稳定增长，而不会飙涨得很快再急挫。

近年供应恐过剩 办公楼需外资撑场
政府近期宣布继续推行多个大型商业产业发展计划，如敦拉萨国际贸易中心、独立摩天楼（Warisan Merdeka）和双溪毛糯的橡胶研究机构（RRI）地段。

除了增加供应过剩问题，分析员认为，推出大量商业发展计划也会扩大热点与其他地区的租金落差，特别是在巴生谷地区。
对此，许毅表示，当大型发展项目竣工时，市场当然突然浮现大量的供应。

需时间才能出租
这些办公楼单位需要一段时间才能租出去。

“当市场突然出现大量办公楼空间，市场当然需要一段时间才能吸收，租金可能放缓。不过，如果经济持续增长，长期而言，这些单位会被租用的。”
外资在这种情况下就扮演重要角色，如果有大量外国投资者在这里投资置业，这些单位出租的速度会加快。

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发展商怎么说？ 马星集团：豪宅需外资支撑 马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）是目前同一时间进行最多项目的发展商，在外国人偏爱的巴生谷、槟城、依斯干达区和亚庇都有计划。 这家房产巨擘如何看待外资对本地房市利弊的问题？ 董事经理兼总执行长丹斯里梁海金直言，外资的参与除了可增加外汇收入，也可带动大马房地产市场，特别是高档产业。 “大马人口不多，高档产业市场需外资带动才能蓬勃发展。” 带动下游140行业 他说，产业领域蓬勃发展可带动下游工业约140个行业，提升就业机会，对整体经济而言是好事。 另外，梁海金说，政府也为外国投资者设下门槛，所以不会与大部分本地买家竞争门槛以下的产业，其实不至于影响可负担房屋的需求。 马星在柔南特区的项目，尤其是Meridin@Medini相当受欢迎，也吸引不少外国人购买。 但梁海金指出，外资参与我国房市整体而言并不算高。 “就以马星集团为例，外国买家其实占我们总销售额约7%。” 碧桂园 ：大马买家占40% 柔佛产业市场蓬勃发展，继续成为国内外发展商的焦点所在，中国十大房产发展商碧桂园（Country Garden）是最早进驻这里的华资公司。 该公司早前斥资10亿令吉，收购依斯干达特区主要沿海地段，发展总值180亿令吉的综合房产项目金海湾。 金海湾共有约9600个单位，且70%已预售。 该公司大马总裁阮家声之前受访时声称，大马投资者依然是金海湾的主要买家，约有40%是本地人，新加坡买家占30%，中国买家则是25%。 开盘日售50亿创纪录 金沙湾开盘首日，销售达50亿令吉，创下国内有史以来的销售记录，当中有不少是外国买家的功劳。 据悉，碧桂园明年也会推出产业项目，策略对象为新加坡和中国投资者，规模比碧桂园金海湾大10倍。 WTW：外资购屋数量少 国际产业咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar & Wong，简称WTW）董事经理符儒仁接受访问时说，海外买家的购买能力虽然比较强，但他们不是推高本地屋价的主因。 “外国买家虽然购买能力强，但数量毕竟不多，我不认为他们对产业领域有深远的影响。” 他认为，人口增长，需求上涨是房价攀升的主因。 打房措施勇敢有建设 “整体而言，过去5年的产业价格不会飙涨太多，但特定产业出现投机活动，确实让一些地区的房价高企。” 另外，符儒仁也认为，政府这次祭出的打房措施确实具有建设性，而且是大胆、勇敢的举措。 他认为，这些措施能让产业领域导向对的方向，而且也不至于像新加坡或香港的打房措施那么激烈。 林木生集团：置业助宣传大马 针对外资投资房产的课题，林木生集团（LBS，5789，主板产业股）董事经理拿督斯里林福山认为，只要不是炒房，外资参与对房市有利。 “大家通常都忽略外资对产业领域带来的好处。外国买家在本地置业后，将在这里居住与消费，有助促进本地经济发展。” 另外，他认为，外国人置业后也可能向亲友推广与宣传大马，对大马而言是好事。 可控制外资房贷比例 林福山说，如果政府担心本地产业领域过热，出现泡沫，可通过银行控制国外买家房款比率，而不是阻止他们来买房子。 虽然政府把外国人在本地购买产业的顶限从50万令吉增至100万令吉，但他认为对产业领域影响不大。 林木生集团雪州蒲种的豪华住宅项目翠湖新城（D'Island），部分是外国买家，主要来自新加坡、中国、台湾和日本。据悉，外国买家在翠湖新城选购的单位，售价介于100万至200万令吉。

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ajguy

"碧桂园明年也会推出产业项目，策略对象为新加坡和中国投资者，规模比碧桂园金海湾大10倍."

什么东东?10万个单位的超大型公寓?我的妈呀!

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最有效打房招数
增建房屋

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  2013-12-20 12:49 http://www.nanyang.com/node/587292?tid=688

为遏制房产价格泡沫化，同时让房屋价格更贴近人们的可负担水平，政府最近几年的预算案都祭出不同的打房措施。
政府这样做，主要是希望让房市降温，为计划拥屋者提供更长的缓冲期，但这真的有效吗？

雪州发展机构（PKNS）认为，与其用政策打房，不如让市场力量平衡房价走势？一起听听总经理奥特曼分享的平衡策略和效用。
为遏制房产价格泡沫化，同时让房屋价格更贴近人们的可负担水平，政府最近几年的预算案都祭出不同的打房措施。

政府这样做，主要是希望让房市降温，为计划拥屋者提供更长的缓冲期，但这真的有效吗？
雪州发展机构（PKNS）认为，与其用政策打房，不如让市场力量平衡房价走势？一起听听总经理奥特曼分享的平衡策略和效用。

雪发展机构：供需平衡有效打房 可负担房屋须增6倍

对于屋价节节上升的问题，雪州发展机构（PKNS）有自己的一套看法。
总经理奥特曼说，换个角度想想，如果供应大于需求，让有工作能力、想要买房子的人都可以顺利拥屋，房价自然会落在供需平衡点上。

雪州发展机构借由发展高档发展项目的获利，资助可负担房产计划，但同时可兼顾公司收支平衡。且来看看，这家官方机构如何贯彻这个概念。

在一片房价涨潮中，可负担价位房产在二手市场的售价不断追高，似乎乖离了可负担房产的意义。
在雪州拥有庞大地库的雪州发展机构（PKNS）总经理奥特曼认为，政府的打房政策与国行的严谨贷款审核措施都无法有效抑制房价上扬。

打房措施难见成效
“因为房价主要还是由市场供需主导和左右。政府多年来积极思索如何让房市降温，所采用的措施也大同小异，但效果如何？”

他说，如果问题仍然存在，或许大家需要深思，是否还有其他的方法应对。

奥特曼认为，最关键的问题是在供应：“目前，市场对于可负担房产的需求是供应的3倍至6倍。”

他说，在此情况下，房价自然随着需求走扬，如果要遏制人们炒高房价，最好的做法就是增加可负担价位的房屋供应。

“站在商业立场，如果可负担房产类型的计划拥有一定的赚幅，工程申请批核快捷及容易，相信很多发展商都愿意加入可负担价位房产行列。”

他说，要是这类型房产供应可以提高10倍，价格自然可以调整至受薪族的可负担水平。

他指出，工程审核条件严谨、耗时，加上所需费用极高，使得赚幅受到压缩，种种因素导致发展商放弃可负担房屋计划。
“试想想，若供应因此减半，那意味着需求将增至6倍，在这样的情况下，房价只会继续攀扬。”

获利可达300% 投资者比发展商赚更多

很多人看近数年房价飙涨惊人，都认为发展商赚盘满砵满。
但奥特曼却平反说，发展商并不如政府想像中牟取暴利，发展商赚幅一般上在20%左右。

“但纵观近年的房价涨幅，房产投资者的获利甚至达300%，远超过发展商赚幅。”

对雪州发展机构来说，该机构甚至用倒贴的方式来发展房产项目，目的是让低收入群也能享有优质生活。

奥特曼认为，全球商业模式已改变，房地产领域也应跟进。

他说，发展商的经商模式不应只是局限在建房子和卖房子，发展商可与政府合作，以租房模式开启另一收入来源，也让更多人得以“安居”乐业。
“加拿大是一个不错的例子，发展商建造可负担价位房屋，再将这些房屋租给暂无能力拥屋的打工族，政府给予租户30%的租金补贴，租户自负70%。”

的确，这也是提高房屋供应满足住房需求的方法之一。

PKNS跨足多领域推动经济

雪州发展机构（PKNS）为雪州政府机构之一，扮演着推动州内经济与社会发展的角色，跨足多个领域。

该机构旗下的房地产发展公司（PKNS Property，以下称PKNS房产）自设立至今，已建造16万4505间房屋、6535间商业单位，及489间工厂。
以往提到PKNS房产，人们总想到廉价房屋发展商。

高档屋获利充补贴

但该公司在2008年重塑品牌后，已发展多项高档项目，接下来于雪州的9项Datum系列计划，更成为市场焦点，但这些高档计划其实是一系列可负担房屋计划的开端。

奥特曼表示，房产发展公司肩负为雪州人民提供可负担房产的责任，因此，公司必须透过高档房屋计划的获利用作资助或补贴Idaman系列的可负担房产发展项目。
“我们也需要支出平衡，为达到这个目的，公司必须从其他地方取得盈利。”

他表示，尽管PKNS房产肩负推动州内经济发展，及优化招商环境的责任，但却不是雪州政府的房产发展臂膀。
“事实上，政府并没有提供我们免费土地或拨款，在一些计划上，我们是在靠贷款进行可负担房屋计划。”

官商联营倒贴建屋
没有得到州政府的资助，PKNS房产发展步伐并未因此停顿，相反的，透过联营或合作方式推展房产项目。例如由私人界及地主提供土地，并由PKNS房产负责发展。

奥特曼指出，在Datum系列计划中，部分项目如Datum遮拉迪（Datum Jelatek）已获私人界房产公司“整栋”式（en bloc）认购，其中90%已售出。
他说，在这项交易中所得的现金及银行保函（Bank Guarantee），则用作Idaman系列的计划发展资金。

“采用银行保函的方式是另一种商业模式，这可以让公司降低未来因房市走缓造成的风险。”

他说，Idaman系列中的士拉央Mutiara计划，建设142间半独立房屋，每间建设成本为18万令吉，但售价仅为9万9000令吉，在这项发展计划中，该公司补贴了8000万令吉。

“这也意味着，购屋者向PKNS房产购下的高档房屋，都在间接帮助更多人拥屋。”
在未来，PKNS房产将兴建3万1000间低价房产，这些房屋发展项目都需要从其他计划取得的盈利来资助。

购旧公寓重建高档住宅
奥特曼指出，Datum系列计划也是城镇升级计划的一部分，一些计划如Datum遮拉迪，便是购回老旧的公寓，重新发展成为高档住宅区。

PKNS房产放眼前卫及独特的建筑设计，将使这项计划成为吉隆坡的另一新地标，让市区面貌更为多元。

在Datum系列下共有9项计划，包括Datum EduCity、Datum SACC、Datum万宜1、Datum Imperial，及Datum InCity等项目。其中，最受瞩目的Datum遮拉迪发展总值达12亿令吉，占地6英亩。

Datumcorp国际总营运长希图沙林指出，Datum系列计划陆续开跑，Datum遮拉迪、Datum EduCity及Datum In City的初期建设筹备工作已展开。
“我们预计，工程竞标结果料在年底前有订案。”

零地库助升级 优化巴生谷城镇

目前，PKNS房产在雪州拥有约1万英亩地库，但在巴生谷范围内并没有土地。

该公司转换策略，以零地库策略，为已成熟的城镇进行升级发展，优化这些城镇的生活及经商环境。

奥特曼说，公司在50年前建造了八打灵再也，如今已成为结合工业、商业及住宅的人潮聚集点，现在PKNS房产计划为这个已成熟的城镇进行“翻新”计划。

“翻新计划包括购回旧公寓或旧建筑，利用这些地段重新发展新项目，逐步为这些城镇注入新活力。”

他指出，零地库策略为PKNS房产带来总值160亿令吉的发展计划，这些计划将继续推动公司的业务成长。
零地库策略除了购回不适用的旧公寓或大厦，以及为旗下的购物商场或办公大楼进行翻新，也包括为其他地主或政联企业，进行房产发展计划。

PKNS房产在巴生谷外的地库包括安南再也（Bernam Jaya）的6000英亩、公主城的2000英亩、赛城的1500英亩，及其他地区的土地。

先建工厂催化经济
城镇发展究竟依赖人潮或是城市化的速度？

奥特曼认为，这是个先有鸡或先有蛋的问题，但在进行城镇发展计划前，发展商必须兼顾基础设施建设及如何催化当地的经济活动，吸引更多人潮前往。

他表示，PKNS房产的做法是先把工厂带进来，制造工作机会，吸引全国各地的求职者前来工作。
之后，再发展房屋及零售房产项目，待住宅社区形成后，接着引入教育、商场及休闲设施等增值计划，这个时候城镇规模与面貌就逐渐成形。

“回想起当初发展莎阿南时，该区仍是一片人烟稀少的胶林，公司在该处开始兴建工业区，与跨国大厂商谈并邀请他们进驻，当时前来莎阿南的大厂包括Panasonic以及多元重工业（DRBHcom，1619，主板工业产品股）。”

莎阿南目前人口接近65万人，在该城市里的高等教育学府包括玛拉工艺大学（UiTM）、大马管理科技大学（MSU）及PTPL学院，庞大的人口已为莎阿南发展注入一股永续成长的动力。

引入酒店商场助增值
作为雪州最大的城镇发展公司，PKNS房产是许多私人界发展商的理想合作对象。该公司对于合作对象的条件只有一个大原则，那就是可为发展项目带来附加价值或增值因素。

奥特曼说，以PKNS房产与国际酒店业者———雅高集团（Accor Group）的合作为例，将雅高集团旗下的索菲特酒店（Sofitel）引进Datum In-City。

他指出，这家五星级酒店即刻提升该项发展项目的知名度，周边房产价值至少增值10%，整体计划的价值预计也可提升至少3亿令吉。
他指出，在寻找及衡量合作对象时，该公司会将潜在对象的公司品牌、基建及可带来的增值效应纳入考量。

“除了酒店与购物商场，医疗机构也是为城镇发展计划增值的另一卖点，因此，公司也在其他发展计划中，与柔佛医药保健（KPJ，5878，主板贸服股）及HSC医疗中心合作。”

目前，PKNS房产已与超过100家房产公司或其他相关领域的公司缔结合作。

国外合作伙伴还包括新加坡ERA房地产咨询公司，该公司主要协助PKNS房产在新加坡进行Datum遮拉迪的房产销售业务。

注巨资“开荒”引入人潮
作为城镇发展计划的主要发展商，PKNS房产主要进行大项目及基础设施开发。在这些项目成形后，其他私人界发展商将会进驻，分区块进行各自的房产发展计划，为城镇面貌增添多元性，也催化当地的经济活动，带动人潮流入。

奥特曼说，作为主要发展商，PKNS房产必须自费进行“开荒”及基础设施建设工作，并且需要给予补贴，以吸引国内或跨国企业公司进驻开设厂房。
“公司旗下的城镇计划规模庞大，小则5000英亩，大则上万英亩，在未进行任何房产发展项目前，至少需要斥资10亿令吉进行基础设施建设工作。”

PKNS房产自1964年起开始进行城镇发展计划，发展的城镇项目包括莎阿南（1万英亩），哥打白沙罗及万宜（各6000英亩）。
他以雪州科技园（Science Park）发展计划为例，至今虽斥资超过8亿进行各类基础设施及交通系统建设，但基设及公路工程尚未完成。

“我们还需继续注入资金，兴建进行交通枢纽及其他设施建设。”

他坦言，大型城镇发展计划需要庞大资金进行，私人界发展商难以独力开发。
国内一些发展商虽采用类似模式发展城镇项目，但因资金不足，无法吸引大厂进驻，即使工程完成已久，依然难以凝聚人潮，实现预期的城镇规模。

廉屋建花园泳池 创优质宜居社区
要在单位售价不到10万令吉的低价组屋区，兴建只有中高价公寓项目才有的儿童游乐场、花园、泳池及社区中心等共用设施？
听起来似乎有点不可能，但却是PKNS房产可负担房产计划的元素之一。

奥特曼说，可负担房屋应有新模式，公司便在能力范围内，提升可负担房屋计划的“软体”。

这包括采用品质较好建材，并在社区内开设社区中心、补习及幼儿中心，以及小花园等，让整个环境更有活力。
“这些元素也可让老人家不必一直待在家里，他们可以出外走动，在小花园种种花草，或者到社区中心找人聊天，打发时间。”

PKNS房产在万宜建设124间采用此类概念的可负担房产，售价介于6万5000令吉至8万5000令吉之间。奥特曼透露，这项发展计划公司共补贴2亿令吉。

接下来，PKNS房产也计划在瓜雪东区的公主城（Kota Puteri）计划中兴建5000间可负担房屋，并将在社区内建造泳池。
询及旗下计划多为土著单位时，他否认这说法。

“有意购买我们房产的公众，可向雪州房屋及产业局提出申请，只要条件符合，将自动配对并给予优先认购机会。”

助打破“三代贫困”魔咒
奥特曼说，据观察，许多家庭在迁入环境不佳的廉价房屋社区后，此后的三代都逃不出贫困的环境。

他表示，那是因为许多廉价房屋因低价建造，对于建材的使用以及房屋设计规划都不理想，无法缔造一个舒适的居住空间。
“住宅环境恶劣，孩子不愿留在家里做功课、温习，于是在外溜达，学校成绩每况愈下，学业基础不好，长大后更难找到好的工作改善日后的生活状况。”

随着年长成家，这样的生活模式就一直恶性循环下去。

奥特曼认为，房子的功能不只是一个休息或睡觉的地方，整个住宅环境也对社会建造有重要的影响。
“现在的发展商并不只是建屋，而是打造一个让人成长的环境，PKNS房产亦是如此。”

报道： 陈爱玲

tboontan

废除DIBS可抑房价？

• 投资策略
• 产业周刊
  

  2013-12-20 13:05 http://www.nanyang.com/node/587294?tid=691

很多人说，上一代的人是幸运的，因为在大马房价还不很高的年代，一般的人都买得起房子。
而这一代的年轻人，都说是痛苦的，因为在大马房价很高的这个年代，大多的人都买不起房子。

尤其是在吉隆坡这个大都会，一间动辄叫价50、60万令吉不是很高级的公寓，若你的每月固定收入不是至少5、6千令吉，试问谁又买得起呢？
根据大马最新的一项统计数字显示，在大马1200万的总就业人口中，高达80%（约960万）的人收入在3000令吉以下。

这当中，40%的人月入介于1400令吉至2000令吉。
因此，扣除顶端高收入的人口比重，大部分的大马人收入，可以说都属于中等收入范围，也即每月收入介于2300令吉至7000令吉的所谓中产阶级，就占了国家主要劳动人口的40%。

在国人购屋能力不敷与房价高企，双重失衡的窘境下，大部分年轻人都与妻子联名购置一个单位，两人共同承担房贷，以便在吉隆坡立足，也有片瓦遮顶安身立命的住处。

要不然就是跟父母商量，让父母帮忙掂出部分首期付款，勉强减轻过高房贷利息的压力。

对首次购屋者不公
再加上发展商在兴建期间约2、3年里，为购屋者提供的发展商承担利息计划（developer interest bearing scheme，简称DIBS），豁免利息辅助，基本上也稍微减轻了首次购屋年轻人的经济负担。

然而这个如意算盘，在接下来的日子就不能再如此如意了。
政府提呈的2014年财政预算案中宣布，从明年1月1日起，禁止发展商为购屋者提供DIBS。

这个消息犹如晴天霹雳，打破了多少首次有意购屋的年轻人的美梦，以致购屋的决定也变得犹豫不决？

对此，绝大部分发展商也认为，政府禁止DIBS的政策，姑不论购屋者是首次购屋还是多次购屋均一网打尽的决定，似乎有些草率，也对首次购屋者非常不公。

推出利息补贴
所谓你有张良计、我有过墙梯。

面对政府如此高调打压，一些发展商于是迫不急待地赶忙推出创新优惠，推出类似DIBS的发展商利息补贴计划（developer interest subsidy scheme，简称DISS）。

这个新构思可以说是游走灰色地带，借以纾缓购屋者，尤其是首次购屋者的房贷压力，继续提高犹正热络的超高买气。
而与DIBS稍微不同的是，DISS是购屋者在签署买卖合约之后，发展商在工程兴建期间，每月退还部分款项予购屋者，作为银行房贷的利息补贴。

至于那些还未推出DISS应对方案的发展商，则赶在DIBS未正式执行前，赶紧发售新的、新一期的产业发展计划，让购屋者赶在生效前，抢搭2013年来日不多的DIBS优惠最后一班列车。

明年房价料续涨6%
还在为政府将于明年禁止DIBS裹足不前？

因为房价日益飙涨，降低了你购屋的兴致？
你不想被市场的火红买气冲昏了头脑，还想再等一等，等屋价回跌，届时再捡便宜也不迟啊？

当然，你有这样的想法，很理智也很合理。然而，一路攀升的房价是否果真如你所愿，戛然而止呢？
答案是可能性不大。

根据业界的专家意见，随着大马人口不断增长，尤其是在大吉隆坡发展计划下，预计雪隆人口将从现有的600万人激增至2020年的1000万人的庞大人口市场需求。

加上最近燃油起价10%及明年电费也涨10至15%等掀起百物腾涨的连锁反应，地价、建筑与劳工成本加重。
另外，2015年4月起实施的消费税（goods and services tax，简称GST），这种种新措施和变化，形成一股来势汹汹涨势，预计也将催化明年的房价屋价楼价跟着水涨船高，继续再涨6%。

而这个涨势，预料在未来两三年内仍将持续迂回升涨，续写大马的产业辉煌。

----林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理 依斯干达海滨控股董事

tboontan

吴明权： 明年产业走势难测
正道投资不惧泡沫化

• 全国
  

  2013-12-23 09:08 http://www.nanyang.com/node/587870?tid=460

（吉隆坡22日讯）对于国内投资者害怕房地产泡沫化等情况，MCT集团执行董事拿督吴明权强调2014年国内产业走势“难以预测”，他建议投资者秉持“正道投资”，强调这类投资不畏惧泡沫化及其他因素如提高产业盈利税的挑战。

吴明权所提出的“正道投资”，是至少5年的长线投资。

他认为，投资产业具有独有的魅力和好处，惟强调需要慎选投资房产及保持正确态度，才能从中获利。

选择有潜质发展地区

他昨日在华总与PT股票培训班联办的“2014投资峰会”座谈会上，与在场的出席者分享“投资房产三大条件”，协助投资者把投资风险减至最低。

吴明权提出的三大条件包括：（1）购买正确的产业，即以合理的价钱购买适合的产业；（2）租金的回收总额必须高于银行贷款和管理费；以及（3）后备金必须足够支付两年的房贷。

他认为，投资房产的眼光不是选择现在最热的地点，反而是要看长远，选择未来有所发展且会发展及旺起来的地区。

吴明权分享多位朋友的经历，强调要在房地产业上赚大钱不是一朝一夕的，许多人花上超过10年的时间来赚取上千万的盈利。

吴明权一名朋友萧先生指出，在2003年投资房产前，他是从事饮食业，在开始投资房产后至今的10年期间，就未曾工作，通过房地产投资赚取1000万令吉。

werino

谢谢你的分享

tboontan

2013年 房市之最

• 封面故事
• 产业周刊http://www.nanyang.com/node/588526?tid=688
  

  2013-12-27 13:06
2013年，是房地产很热闹的一年。

这一年，发展商新推的楼盘似乎特别多，而到大马来投资的外国人也更多，尤其是中国、台湾和新加坡的买家；这是都是反映地产业的好景。
同时政府因担心房价太高，陆续推出打房措施，要为市场降温，这是较为负面的因素。

从房产发展商的角度出发，2013年的房产项目创意更多，除了有创意的设施和构思，也有许多很有看头的促销手法。
在迎接2014年到来之时，且让我们来回顾2013最令人难忘的房市之“最”。

最大展销示范区（Show Village）
Southville City———20英亩显霸气



发展商推出新的产业计划，通常会设立销售廊（Sales Gallery）或在展览厅设个摊位，或是让公众参观示范屋（Show house）。

马星集团为Southville City设立的展销及示范区（Show Village）占地20英亩，霸气十足！这个全马最大型展销及示范区，推介日起即主办为期2个月的嘉年华会，大吸人气，更希望借此让更多人认识这个吉隆坡南部最大的新城镇。

公司董事经理兼总执行长丹斯里梁海金说，这个展销及示范区，将城镇概念化为真实，让未来住户和有意购屋的公众先睹为快。

“生活方式或品味，是现代购屋者的主要考量，居住环境的宁静、舒适、安全与活力，已成为吸引购屋者的条件之一。”示范区让公众实实在在地体验何谓结合大自然与充满活力的生活形态，而不仅限于看着模型或宣传册子想象。

Southville City总值51亿

Southville City占地420英亩，发展总值（GDV）达51亿3000万令吉，发展项目包括住宅、零售店铺和会展中心。
计划将分5期发展，预计需时5年至7年，首期推介Savanna公寓计划，发展总值达17亿令吉。注重生活素质的同时，Savanna售价也定在可负担水平，

甫推出市场时，就引起强劲购兴。项目在9月推出第一座公寓楼时，吸引数千人登记，之后更需抽签才能订购，在短短8小时内，预购超过1000个单位，认购率达80%。

Savanna公寓项目共有3192个单位，将分阶段陆续推出，预期2年内将获全数认购。

Southville City是马星集团最新推出的大型城镇项目，毗邻南北大道万宜地区，且已获批准，从南北大道兴建一条新的交通枢纽，直接连接到Southville City。这个交通枢纽料明年动工，预计需要2年至2年半建竣。

最姜人物
公寓大王（Condo King）童国模


他，拯救了FIABCI全球卓越奖（Prix d'Excellence Awards）。

武吉佳乐产业（Bukit Kiara Properties）集团主席拿督童国模果然够“姜”（厉害）。

继3年前荣获“产业人物大奖”，有“大马公寓大王”美誉的他，再度获得世界不动产联合会（FIABCI）表扬。今年5月，童国模在台湾台中举办的FIABCI全球卓越奖颁奖典礼，获颁感谢奖章（Medal of Appreciation）。

产业贡献受赏识

能在全球最有名望之一的国际产业大奖夺得这项荣耀，意味着FIABCI非常赏识童国模多年所付出的努力，以及对产业领域的贡献。

全球卓越奖筹委会主席兼大马FIABCI会长饶铁生说，若不是童国模付出努力与财务承诺，抵消因举办FIABCI全球卓越奖的亏损，本活动早被终止。

童国模于2005年当选FIABCI全球会长，是FIABCI成立56年来首位和唯一担任此职的大马人。他也曾获FIABCI颁发多个表扬奖项，最近期的是2010年度产业人物大奖（FIABCI Property Man of the Year）。

成立于1992年，FIABCI全球卓越奖旨在认可在所有产业纪律方面皆表现卓越的产业计划，由多名国际顶尖专业人士与专家担任评委。

最豪促销
碧桂园金海湾洒钱造势


中国十大发展商碧桂园让大马人，见识到何谓“豪气”的洒钱方式。

碧桂园为金海湾（Country GardenDanga Bay）耗资5000万令吉打造为期一个月的“环球缤纷嘉年华”，请来新传媒艺人造势，更邀来中国影星———汤唯担任代言人，推销的方法为本地首创！碧桂园8月11日邀得柔佛苏丹依布拉欣殿下隆重主持推介礼，占地75万平方尺的国际级示范区盛大登场。

嘉年华其他节目涵盖国际帆船观摩赛、亚洲狂欢音乐节及新马明星见面会，吸引民众出席。

首日即大卖5千单位碧桂园出手阔绰，公众也可兑换价值388令吉的游玩套票和洗车券等，也安排免费巴士载送民众，成热门话题。

或许是“砸钱式”的宣传奏效，碧桂园金沙湾推介首日即大卖超过5000个单位、总值50亿令吉，创下我国房地产史无前例的销售记录。

展示区商店成观光区
碧桂园金海湾的建设速度快，入口处标榜著录“五星级家园社区”的园艺雅致景观非常抢眼。

这里更吸引许多民众驻足观看和拍照，展示区内的商店也仿佛成为观光区。

碧桂园也率先开放部分会所设备及在商业街开放实体店，如保龄球馆、健身室、书吧及滨海酒吧等。

公众可实际了解项目的发展规模，也可抢先体验各种配套设施，如高级会所、三大主题商业街、示范屋、无边际泳池、果岭风格园林、人造沙滩以及私人游艇码头等。

最高人造沙滩
Verve Suites 空中沙滩

向来创意十足的武吉家乐产业（Bukit Kiara Properties），今年又有新力作。

该公司在满家乐（Mont Kiara）发展的Verve Suites公寓，备有全马首创的空中沙滩。

位居Verve Suites第37层，“Versilica空中沙滩”是雪隆一带最“高”的人造沙滩。城市就像钢骨水泥森林。离吉隆坡最邻近的沙滩，应该要驱车到波德申或关丹。

但如果你居住在Verve Suites，空闲时或下班后就可到Versilica，椰林树影下，踏着幼滑的沙，晒太阳。
晚上的空中沙滩也有另一番风景；你可以吹着晚风，半躺在沙滩，欣赏美丽夜景。住在这里的话，即使是身处城市仍能拥有写意人生。

武吉家乐精心打造空中沙滩
打造Versilica空中沙滩，绝非容易的事。只是为了找到最合适的沙子，武吉家乐产业景观团队就奔走了多个地点。经过多番考察和验证，团队精心挑选来自怡保的河沙。为了打造“椰林树影”
的景色，在悉心挑选椰子棕榈树（Coconut palm）。

空中沙滩的沙子达134.5吨，而只是沙滩周围种植的树，就耗资约10万令吉。

最绿办公大楼
Q-Sentral Top Glove 大楼金等级


绿色建筑，可谓大势所趋。
Green is the new black！

绿色建筑需求越来越强劲，跨国企业、上市公司注重形象，如果能入驻绿色建筑，除了节省能源，也为企业塑造环保、热爱地球的美好形象。
2013年最“绿”办公楼，要数Q-Sentral和Top Glove大楼，这两栋办公楼获GBI暂定为金等级。

位于黄金地段的Q-Sentral，由马资源（MRCB，1651，主板建筑股）和桂和集团（QuillGroup）联合打造发展，预计明年竣工。

作为吉隆坡中环最后一项A等级办公楼，独特的外观设计，加上非常靠近吉隆坡中环车站，办公楼也结合绿色与科技，料可在办公楼市场脱颖而出。

而位于Setia Alam的顶级手套大楼，则由积极打造绿色建筑与发展计划的实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）负责，预计在明年年尾竣工。

实达集团本身的办事处更是获颁GBI“白金”评级，也打造全马首座绿色购物广场———Setia City Mall，对于打造绿色建筑可谓的心应手。这座大楼将成为顶级手套（TOPGLOV，7113，主板工业产品股）的总部。

GBI评分6准绳评估

根据GBI的评分标准，非住宅绿色建筑是根据6项关键准绳评估：即能源效率（35分）、室内环境素质（21分）、可永续场地规划与管理（16分）、材料与资源（11分）、用水效率（10分）和创新（7分）。

GBI分为4个评级。

50分之65分为合格；66至75分为银评级；76至85分为金评级；86以上为白金评级。

最环保城镇社区 IJM置地Rimbayu


IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股）重点项目之一的Rimbayu城镇计划，主打环保绿化路线。

为了体现这个主题，公司特别打造一个面积达10万平方尺的社区中心，社区中心内部采用太阳能储电及雨水收集系统，为中心提供部分电源与水源。
社区中心被河流围绕着，发展商在规划时也别具心思地将厕所的部分设在靠近河边的地方。

厕所的洗手台以自然采光为主，属于半露天式设计，在洗手时，使用者可以欣赏窗外的河景，及享受阵阵凉风。

两层楼高的社区中心，楼下目前被用作Rimbayu城镇计划的展销厅，中心范围内设有一个足球场，和一个游乐园，主题以水和植物为主。

建筑楼上则设有露天公园及跑道，跑道由社区中心延伸至足球场，未来住户可以选择在不同的地方跑步，从不同的角度欣赏Rimbayu城镇美景。

此外，展销厅内的设计也以环保主题为主，使用再循环材料如铝罐、木头、矿泉水瓶盖等，作为室内装饰，时时提醒着访客要一同参与爱地球行列。

最赚产业交易
林木生脱售中国珠海项目

最“赚”产业交易———林木生集团脱售中国珠海的发展项目。

林木生集团（LBS，5789，主板产业股）以约6亿5769万令吉的现金与股票，脱售中国珠海的发展项目予香港上市的珠海控股。
该公司将因此进账5亿港元现金（约1亿9930万令吉）、2亿2556万3909股珠海控股股票（每股发行价1.33港元）（总值3亿港元，或约1亿2566万令吉），以及价值8亿5000万港元（约3亿5604万令吉）的承付票。

脱售完成后，林木生集团即宣布未来的股息政策。

首先，林木生集团宣布8仙特别股息，接下来2014至2017将每年派发约6仙特别股息，来自延后给付现金总额。
公司现金大增之下，未来发展计划也将得心应手，故建议股息政策，即30%的税后盈利可充作股息。股东自然喜不胜收。

别忘了，还有价值约1.6亿令吉的珠海控股。

集团晋身大股东

林木生集团虽然脱售了珠海的发展项目，但集团已晋身为珠海控股大股东，并得以委任拿督林福源进入珠海控股董事局担任董事，参与珠海的发展。
这也意味着，若珠海项目发展顺利，集团能透过持有的股权坐享其成。

而且，在海外负责发展项目所承担的风险也大大减低。

林木生集团总算为在中国投资，划上完美句号。

最快捷直通隆市大道耗资
11.8亿淡江第2大道

人家说条条大路通罗马，交通在房地产身价或是地区的兴旺扮演极重要角色。
耗资11.8亿令吉的大使———淡江大道2（DUKE2）于12月3日施工，这项工程将衔接大道1（DUKE1），解决第一期工程面临的瓶颈公路与迷失公路问题。

可以说，这将是隆市东北地区通往吉隆坡城中城一带，最便捷的大道。

在大使-淡江大道2建竣后，从双溪毛糯方向前往吉隆坡敦拉萨路，只需要22公里路程及经过两个收费站，不必像以往般需要驱车31至35公里。

现有双溪毛糯一带居民都是采用南北大道、第二中环公路、大使路、士马烈路通往敦拉萨路。
大使-淡江大道2将与大道1的衔接，贯穿双溪毛糯、甲洞、泗岩沫、鹅麦路、彭亨路与敦拉萨路一带，让驾驶人士避开恼人的塞车路段。

这项工程由怡克伟士（EKOVEST，8877,主板建筑股）担任总承包商，合约期限长达3年，预计于2016年完工。
大使-淡江大道1目前每日车流量高达12万4000次，高峰时期可达16万辆车流量，大道2完工后，预计首年车流量将增加6万，将可带动隆北部的经济活动。

tboontan

买方卖方皆关注 2014房事

• 封面故事
• 产业周刊
  

  2013-12-27 13:00 http://www.nanyang.com/node/588525?tid=688

在重重降温政策下，分析界大多看淡我国明年的房产市场，业界人士也坦承明年价格升幅料持平。在这样的情况下，是否意味着我国房市将从“卖方市场”，转向“买家市场”（buyers'market）？

2014年，会是怎样的一年？买房自居或投资前，做好功课是必然的，这期我们评点了6项最值得你关注的房市大事。

2014年最关切的房事

2013年，我们经历了两大重大事件，一是第13届全国大选，二是2014年预算。

尽管这两大事件对房市活动造成冲击，但我国房市温度却未见下降。

相反的，在预见未来投资环境更加严峻之际，人们更积极地置产，房产促销活动也更活跃，继续为房市加温。

1.房产购兴仍在
“你买了房子吗？”已成受薪族之间寒暄常用的开场白，即使不断耳闻房价创新高，但身边的人依然踊跃成为拥屋族。

综观大马人口分布，25岁至54岁的人占总人口的41%，约1222万人，这一年龄层的人口是我国房市的主要支撑力。

发展商各出奇招为业绩冲刺，许多准备成家的年青人也预期明年更难拥屋，纷纷在今年下订，一些名牌发展商的项目，甚至在推介一天内就获全数认购。

其中，最让人印象深刻的莫过于柔南区的碧桂园金海湾计划，在推介首日即入账50亿令吉，创下我国房地产史无前例的销售纪录。

市场人士也预见明年房屋发展趋势，将会从高档项目转至大众市场房屋，填补长期以来被忽略的供应缺口。

至于明年房市会否如预期般降温？业界人士均异口同声说，尽管预期价格增幅持平，但市场购兴仍在。

2.发展商不停买地

发展商也马不停蹄地在热门地点如巴生谷、槟城及依斯干达地区累积地库，用作未来发展。

本地大型发展商如金务大（Gamuda，5398，主板建筑股）、马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）及恒大置地（TAMBUN，5191，主板产业股）等，纷纷在今年添置地库。

其中，金务大以6.2亿令吉，向国家银行子公司TPPT私人有限公司收购大批地段，计划发展总值50亿令吉的城镇发展计划。

马星集团也以4259万令吉，收购槟城爪夷（Jawi）76.38英亩土地，准备发展SouthBay East计划，预计在2015年上半年推介，发展总值达4亿令吉。
恒大置地为了拓展集团的旗舰计划———珍珠城，在毗邻购买两块面积共20.9英亩的地皮，总值1270万令吉。

3.更多中价屋可选

随着更多发展商减少高价房产供应，转攻可负担房屋，相信中产受薪族在来年会有更多选择。

销售额屡创新高的实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股），也因预期打房措施将冲击房产领域，因此决定将重心转至可负担房屋，同时考虑延迟推出高档房产。

高美达（Glomac，5020，主板产业股）的另一重点项目———Saujana KLIA，其中一个发展焦点就是可负担房屋，该公司计划推出售价低于50万令吉的双层排屋。

Emkay集团目前在赛城有30亿令吉项目正在兴建，该公司计划在该地区兴建3000间可负担房屋。
4.房价还会涨吗？
数据显示，首半年的产业交易量按年下跌14.4%，至18万5709个单位。

同时，交易值则减少2.8%，至670亿6300万令吉，不过，房贷申请却扬升，这显示市场对房屋购兴依然旺盛，但碍于国行的严谨审核措施，以致交易难以达成。

虽然有人认为房产买气受到打房措施影响，房价可能会回跌。

但从另一角度来看，政府减少补贴、电费涨价、运输和人力工资通通都在涨，加上2015年4月起，消费税（GST）生效，房地产这生活必须品的价格是否会下调还是个未知数。

5.政府或升息
今年首6个月的住宅房贷申请达1127亿令吉，按年扬升16.5%。

在3月至6月间，贷款申请金额更是直线上扬，数个月都超过200亿令吉；但期间房贷批准率却下滑，今年首季批准率仅达49%。

综观近期发展，随着政府逐渐减少补贴，经济学家预测明年通胀将从今年的2.1%，增至2.9%，为抑制通胀及减少外汇流出，国行很有可能在明年次季将隔夜政策利率（OPR）上调25个基点。

目前，我国的隔夜政策利率是3%，10月份银行同业利率维持稳定，平均银行基本贷款利率（BLR，简称基贷率）稳守6.53%，利率若上扬，意味着房贷利息开销攀升，尤其对那些采用浮动利率的房贷影响更大。

在房贷难批、可负担价位房产供应不足的情况下，二手房屋及租金市场料面临考验。

虽然说国内对房地产需求高，外加房产价格相对低廉，已让不少海外投资者心动，明年的房市应以自由市场自行平衡，抑或需要政府伸出隐形之手调控，且让我们拭目以待。

6.“鞋盒公寓”受欢迎

在房产发展趋势上，环保与绿化特质、城镇发展及品味生活形态，成了今年当红主题。这些特色加上高昂的土地价格进一步推高售价，在住宅房产方面，价格相较廉宜的鞋盒公寓，大受中等收入受薪族欢迎。

我国主要人潮热点，如吉隆坡、槟城及新山等地，因人稠地稀，房屋价格直线上扬，使得购屋者不得不转而购买较小单位，这也使得我国开始出现小单位公寓，这类公寓也被称为“鞋盒公寓”。

不难发现，在许多黄金地段的公寓发展项目中，发展商会规划出面积介于400至600平方尺之间的小型公寓，这些公寓适合单身或两人居住，由于面积较小，售价也会低于50万令吉，一些以地点及价格为优先考量的购屋族，对此类型的房产最为青睐。

王王合作 共享天下

回顾今年，我国产业界可说是热闹非凡。

继去年与实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）及雇员公积金局（EPF）联手发展英国伦敦巴特西电站（Battersea Power Station）后，今年，房产发展商有更多大型合作。

产业发展商除了保持一贯作风，推出林林种种的产业项目之外，有数个产业界巨擘更是打破“王不见王”的传统思维，首度破天荒携手合作，共享天下。

森那美+UEM阳光 发展总值16亿项目

全球最大种植公司森那美（SIME，4197，主板贸服股）今年再下一城，与我国市值第二大房地产发展商UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）合作发展总值16亿令吉的综合产业项目。

这项计划位于莎阿南武吉日落洞（BukitJelutong）；森那美产业与UEM阳光独资子公司阳光有限公司，设立联营公司———森那美阳光（SimeDarby Sunrise）私人有限公司，各持一半股权。

该大型综合产业项目名为“Radia”，占地20.95英亩，涵盖640间服务式公寓、40万平方尺的办公室和88万平方尺的零售单位。
根据稍早前的文告，Radia项目预计在今年末季推介，2018年完工。

同时，森那美还希望透过是次合作，与UEM阳光探讨进军依斯干达特区的机会。

M+S发展马新产业项目

国库控股（Khazanah）及淡马锡控股（Temasek Holdings）这马新两大政府投资膀臂，合作成立联营公司M+S私人有限公司，发展马新两地的产业项目。
11月中，M+S在马新两国同步公开发售位于新加坡奥菲亚-梧槽路（Ophir Rochor）的双景坊（DUO），该项目发展总值40亿新元（约102亿令吉）。

马新两国在2011年签署“马来亚铁道公司在新加坡土地发展协议”（POA），我国以丹戎巴葛火车站、丹戎巴葛、克兰芝和兀兰的土地，交换新加坡奥菲亚-梧槽路及滨海南（Marina South）6块等值土地后，土地规划成2项发展工程，“双景坊（DUO）”是其一。

国库控股在M+S私人有限公司持有60%股权，其余股权由淡马锡控股持有。淡马锡控股子公司新加坡嘉德置地（Capital Land）负责“双景坊”
的工程发展工作，而身为国库控股子公司的UEM阳光，则负责市场行销工作。

至于另一项综合发展计划———滨海盛景（Marina One），明年取得新加坡政府核准，发展总值达70亿新元（约175亿令吉），2项工程总值110亿新元（约250亿令吉）。

东家+三井精心打造服务式公寓

为了进一步提升公司品牌在海外市场的印象与地位，东家（E&O，3417，主板产业股）与日本最大产业发展公司———三井不动产（Mitsui Fudosan）首度携手合作，在我国首都吉隆坡城中城精心打造“The Mews”服务式公寓，发展总值约4亿令吉。

根据合作计划，三井不动产以4128万8000令吉，收购东家独资子公司———KCB贸易公司的49%股权，剩余股权则继续由东家持有。
是次合作让在日本产业界享誉名望与具备丰富领域经验的三井不动产，成功首次踏足我国产业市场。

随着三井不动产的加入，东家将可更快完成该产业发展项目的认购与行销，并可借助前者在外国产业市场的名声，提高公司名牌在海外的印象与地位。
同时，东家还可从该合作计划中获得充裕资金，供其他发展用途，继续扩大国内外业务版图。

报道：陈爱玲

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狮城房价7季来首度下跌

• 财经
• 天下
  

  2014-01-03 09:48 http://www.nanyang.com/node/590177?tid=462

（新加坡2日讯）新加坡去年第4季房屋价格下跌，为将近2年以来首见，年度涨幅收敛至2008年以来最小，因房贷限制让这个亚洲第2昂贵的房屋市场价格降温。

新加坡市区重建局周四公布初步数据指出，该国第4季（截至12月31日）的民宅不动产价格指数下降0.8%至214.5，相较第3季增幅0.4%。

根据数据，此为这项指数自2012年第1季以来首度下滑。该指数2013年计涨1.2%，低于2012年的2.8%涨幅。

2013年指数涨幅是2008年下滑4.7%来最小年度涨幅。

值低利率但房价创高之际，外界对房市泡沫忧虑加深，促使新加坡政府扩大2009年起的抑制房市动作，削减房地产市场投机炒风。

除之前的新税和提高购屋首期付款，新加坡6月实施新规定，以便监管金融机构如何对个别户批准房地产贷款。

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买房好，还是租房好？

• 投资策略http://www.nanyang.com/node/590257?tid=686
• 产业周刊
  

  2014-01-03 12:33

有一首歌是这么唱的：“我想要有个家，一个不需要华丽的地方，在我疲倦的时候，我会想到它；我想要有个家，一个不需要多大的地方，在我受惊吓的时候，我才不会害怕…”

拥有一个属于自已的家，是很多人的梦想。
劳碌半生、拼搏卖命，为的何尝不是希望能有一个遮风挡雨的安乐窝？

华人是一个爱家、重视家庭亲情、安居乐业的民族；总认为有片瓦遮顶，才像个家、才有归属感。无论生活多苦多累，也要想方设法存钱买一套房。

然而想归想，随着最近房价高涨，却让很多有意买房的人望而却步。
置有房产的人，自然高兴不已，手上的资产如今又翻倍了；只有身无资产的人在暗自叹息，这么高的房价，怎么买啊？

工资赶不上房价
时下许多年轻、工资永远赶不上房价的上班族也无可奈何地高声呛呼，高房价等于高房贷，与其每月供得这么辛苦，不如租房好。

于是退而求其次，那些买不起，东筹西借还是筹不足首期付款，或纵使凑上小俩口的收入也依然捉襟见肘、缴不起每月房贷的低层、低薪阶级，也不得不放弃买房的念头，改去租房好了。

当然，若你不怕搬家苦，寄人篱下被屋主逼迁、涨租的话，或许你也宁可租房，也不想降低生活品质、牺牲人生乐趣，就这样一辈子背负这么沉重的房贷负担、终身沦为房奴吧？

那到底是买房好，还是租房好呢？

若地点合适比租房划算
月租2000令吉可以租到很好的房子，但月供2000令吉却不一定可以买到理想的房子。

根据房地产的“150至200定律”（the150 to 200 rule），房价若相等于月租的150至200倍，好比月租为2000，房价不得超过40万，否则买房就亏了。

但事实是否真的如此呢？
这儿，我们就做一个数字游戏，让数字来说话，更科学的评估与分析一个地方的房价是否处于健康合理水平。

假设房价与租金，每年的上涨率都是5%。

再假设一套月租2000令吉的房子，房价是50万令吉，首期付款10%，房贷利率5%，结果显示，15、16年后，投资开始回本，买房比租房好。
这说明买房只要地点合适、只要趁低买入、只要房价长期看涨，在一般的情况下，都比租房省钱、划算得多。

人各有志各取所需
人各有志，或许这也没有一定的标准。
懂得计算、锱铢必较的人会跟你说，当然是买房好。

买房是消费和投资兼而有之，自供自住；缴完房贷之后，房子永远都是属于你的，想怎样装修布置都行。
纵使老了，也可以以房养老，是投资、保值、增值与对抗通胀的最好方法。

而租房却是纯粹消费，为他人供房子还房贷。从投资与利益回酬来说，买房肯定比租房好！

而爱享乐、及时行乐的人则会跟你说，还是租房好，不必为房贷所困，也不必为装修、维修、门牌税、地税、电费、水费、排污费、屋险等杂费所累。
因利就便随遇而安，想住那儿就住那儿，到处为家自由自在。

大马房价属合理水平

根据一项统计显示，大马的房价，世界排名第99位，但租金却是第9位。

有关统计显示，我国每年投资租金回报率介于5%至6%、土地年收益约4%至6%，普遍高于贷款利率，两者相加，投资回酬达9%至12%，足以以房养贷。

尽管大马的房价自2009年3月全球金融危机在亚洲告终以来，普通上涨40%，然而根据世界银行和联合国人居中心，针对大马每户居民的平均房价与年
收入比做出的“房价收入比”显示，马来西亚是4，还是处于合理健康的房价水平。

房价收入比指的是平均房价和平均年收入的对比。以此指标计算，大马是本区域其中最低的，甚至比国民人均所得远较大马低很多的曼谷，马尼拉、雅加达还低。

联合国人居中心过去针对数十个经济发展不同的主要城市研究得出，合理房价的房价收入比应该是介于3至6之间；世行专家则认为4至6之间；也即是说，国际上公认、居民可以承受的住房价格，也即是房价的合理价格水平，应该是相当于3至6年的平均收入。

因此，按此标准，当房价收入比超过5的时候，这个城市的房屋购买力极低；若超过6的话，则被国际公认为属于房地产泡沫区。

总结
买房好还是租房好，就看你追求的是什么？是先苦后甜，还是先甜后苦了！

---林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理、依斯干达海滨控股董事

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去年地产投资‧1107亿破纪录
亚洲投资者伦敦最大买家

• 财经
• 天下
  

  2014-01-10 11:20 http://www.nanyang.com/node/591843?tid=462

（伦敦9日讯）英国房地产咨询公司第一太平戴维斯（Savills）周三公布投资数据指出，2013年伦敦中心区投资总额达到破纪录的205亿英镑（约1107亿令吉），按年激增39%。

其中亚洲投资者贡献58亿英镑（约313.2亿令吉）。

伦敦金融城去年的房地产整体交易量达到121.6亿英镑（约656.6亿令吉），如果按照交易数额来计算，亚洲投资者占了40.18亿英镑（约217亿令吉）。

这期间的三个重要买家，分别是新加坡政府投资公司（GIC），三星公司，以及以2.6亿英镑（约14亿令吉）买下伦敦金融城标志性建筑劳--埃德大厦的中国平安保险公司。

在伦敦奥运年2012年，包括中国在内的亚洲投资者对伦敦楼市的投资热度急速升温，这一趋势一直延续到去年。

数据显示，去年亚洲投资者在伦敦的投资按年增长99%。

来自亚洲的投资项目在伦敦依然很热门，而且他们对项目的选择也不仅限于伦敦中心区。

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月底前须注册
获取合法认证
房产代理赶上课

• 头条
• 全国http://www.nanyang.com/node/592248?tid=643
• 
  

  2014-01-12 08:41

（八打灵再也11日讯）政府规定，国内所有房地产代理必须在本月杪前完成有关合法代理的1天培训课程，以便在1月31日前向该局申请注册，才能获得合法房地产代理认证卡。

马来西亚估价师及房地产经纪局于去年9月26日发通函给国内各地产相关公司，规定所有代理（negotiators）在今年1月31日前必须向该局注册，惟他们注册前必须上课。

该通函收件人为所有注册评估师、估价师、房地产代理及见习房地产代理。

停止服务须交还当局

该局指出，一旦代理们完成注册，当局随后会为他们提供认证卡，若代理们日后离职或被停止服务，必须把认证卡交回给当局。

大马估价师及房地产经纪局规定，房地产代理注册前，须参与由大马皇家测量师协会（RISM）、大马估价师及房产顾问协会（PEPS）、大马产业经纪协会（MIEA）等单位提供的1天培训课程。

“代理们在完成这项课程后可获得一张证书，这张证书随后必须与相关申请表格一起提呈给大马估价师及房地产经纪局。”

详文请阅《南洋商报》

独家报道：蔡晓薇

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房地产代理公会：打房后进巩固期
今年买二手屋良机

• 头条
• 全国
  

  2014-01-13 07:18 http://www.nanyang.com/node/592459?tid=643

（吉隆坡12日讯）在面对政府祭出多项严厉的打房措施下，大马房地产代理公会（MIEA）主席希瓦认为，2014年的二手房地产市场将进入巩固期，却是投资者进军二手房地产良机。

他强调，投资房地产的致胜之道是当投资者急于脱售时，就是购入良机。“当然，当在每个人急于购买时，你就得应时脱售。”

希瓦今天出席由富道教育集团主办的房地产展望大会上，主讲“二手房产市场表现及展望”，《南洋商报》为媒体合作伙伴。

他表示看好政府在打房后出现的投资二手房地产致富机会。

房地产前景看俏

希瓦说，我国的房产市场依旧充满活力，年轻人口占全国人口的一半，而且国家人口继续增加，因此整体来看，大马的房地产前景依然看俏。

他说，产业投资属于长线策略，投资者不要贪图快速致富。

“此外，我建议不要只专注于投资同一类型产业，反之应投资不同的房地产种类。”

不过，他说，二手房地产市场也面对一些弱势因素，诸如政府多变的政策、贪污、限制外国投资者措施等，都会影响这个领域。

提到产业的投资“致胜法”，希瓦说，虽然大家都说，地点、地点、地点，不过，这种投资策略虽然重要，但非必然。

买产业勿一时冲动

希瓦提醒，不要因“一时兴起”或冲动而购买投资产地业，反之应该向专业胜手咨询意见，同时做多方面投资功课，才出手投资。

虽然大马的房地产市道依然可期，不过，他也点出多项存在风险，包括其他东协国家的崛起、政策缺少透明度及房产供应过于需求等问题。

“大马的房产市场将会转型，从全新房产至二手房产。只要人民收入保持不变，市场就会保持弹性。”

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梁彩桃：落实打房措施
买低于市价房产良机

• 全国
  

  2014-01-13 07:23 http://www.nanyang.com/node/592464?tid=460

（吉隆坡12日讯）亚洲产业女王梁彩桃说，政府落实打房措施，是产业投资者可以低于市价购买房产的好时机。

她说，政府在2014年财政预算案公布的一系列打房措施将会打击没能力的投机者，他们将会急于出售手中房产。

“此时是投资者议价的好时机，由于投机者急于出售，因此有机会以低于市价的价钱购买房产。”

她的演讲主题是“2014年还是产业领域的好光景吗？”，提出她对政府打房后的投资术。

以租客群需求而定

梁彩桃说，投资者不一定要购买地铁或捷运附近的房产，反之应以租客群的需求而定。

她认为，今年产业市场前景仍然看俏，主要因素包括政治局势稳定、政府推动的一系列经济转型执行方案及提升公共交通系统工程等。

“此外，我国平均人口增长率为1.54%，属健康水平，而且超过50%是25岁至35岁人口，人民组织家庭几率相对高。”

她补充，近乎全民就业的96.9%就业率也是推动产业市场发展关键之一。

无论如何，她也提出数个产业市场面对的挑战，其中包括政府合理化补贴、不断上涨的通货膨胀率及即将在2015年落实的消费税。

“如果你已经准备好，就应该在2015年4月落实消费税前进场投资产业，否则之后一切都会贵6%。”

她也给予投资者忠告：“机会就如巴士，走了一趟仍会有下一趟，关键在于你是否已经做好准备。”

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丹尼尔：取消DIBS影响不大
发展商可推出回扣计划

http://www.nanyang.com/node/592463?tid=460

（吉隆坡12日讯）REI集团总执行长丹尼尔说，政府打房而取消“发展商承担利息计划”（DIBS）及提升产业盈利税，并不会影响产业市场。

“没有了DIBS，发展商可以推出‘发展商退还利息计划’（Developer Interest Refund Scheme，DIRS）、‘发展商补贴利息计划’（Developer Interest Subsidy Scheme，DISS），甚至在施工期间给予现金回扣也没问题。”

此外，他说，提高产业盈利税并没有影响产业投资者，因为对投资者而言，普遍上首3年是施工期、第四年及第五年是持产期，到了第六年才会出售房产。

他的演讲主题是“大吉隆坡及巴生谷：可持续发展的战略位置及2020房产投资计划”，强调前瞻的房地产投资方法。

他说，去年在依斯甘达特区，外国人房产交易仅有8%，因此提高外国人购屋上限影响并不大。

全国缺乏300万屋子

“只有那些90万令吉或以上的房产会受影响，发展商可能会调整价格至100万令吉，以吸引外国卖家。”

丹尼尔说，2012年数据显示，72.5%国民居住在城市地区，而且居住在城市地区者平均每年增加3.5%。

“因此，城市地区包括巴生谷并没有出现供过于求的情况，反而依据现在发展趋势，到了2020年，全国将会缺乏300万间屋子。”

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12房产公司呈诉求
取消限20代理规定

http://www.nanyang.com/node/592915?tid=460

（八打灵再也14日讯）针对政府规定房地产代理公司执照持有者，每张执照只能最多注册20名合法代理一事，国内12家主要房地产代理公司已向政府提呈诉求，要求取消限制代理的规定，或把该人数从20人增至200人。

这12家公司已举行两次会议，一致同意向大马估价师及房地产经纪局提呈诉求，目前正等待该局回应。

据了解，我国共有约900家房地产公司，这12家公司则属于较大型公司，掌握国内超过半数的房地产代理市场份额。

消息向《南洋商报》说，这些公司正邀请更多房地产代理公司加入诉求行列，让政府了解业者问题。

人数多寡不影响效率

消息说，大马估价师及房地产经纪局限制代理人数是为了提高效率，惟业者认为代理人数多寡并不会影响效率，真正问题在于房地产公司政策。

“
这行业需要人才推广，本地只有约2400名房地产代理公司执照持有人，基于一些人已退休或离世，目前该执照剩下1760张，若1760张执照乘以20名代理，市场上也只有约3万5200名代理能从事这行业。

“问题是，这人数是否足以应对大马约2800万人口的房屋买卖？”

10万人涉及房产业务

业者估计，国内涉及房地产业务者达10万人。

消息说，相信全球只有大马限制房地产代理人数，新加坡也没这问题。业者要求当局取消这限制规定，或把该人数从20人增至200人，否则会影响国人就业机会。

“预计每年只有约50至70人获得该执照，意味着这行业每年只有约1000个工作机会，这人数能否应对市场需求？”

询及“每张执照只能最多注册20名房地产代理”的规定落实已久，业者为何至今才有异议，消息指近10年来本地房地产领域出现很大变化，这规定如今已不符合时宜。

“以前一名执照持有者只有4至5名代理，但随着行业不断发展，该人数需求也一直增加。”

报道： 蔡晓薇

• 全国
  

  2014-01-15 07:47 http://www.nanyang.com/node/592915?tid=460

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红砖价调涨8%
砖厂公会：不会推高房价

• 全国
  

  2014-01-16 09:07 http://www.nanyang.com/node/593155?tid=460

（吉隆坡15日讯）雪兰莪州砖厂公会今天宣布调涨红砖价格8%，该公会指不推高房价。

该会指出，红砖价格在今年1月1日调涨，对房价的影响微不足道。

近年屋业发展蓬勃，带动红砖市场；红砖约占建筑材料的60%。

雪兰莪州砖厂公会主席拿督叶贻聪针说，红砖制造过程不易，需劈山挖土，还涉及采用机器及大量员工的投入。

他指出，经所有开销计算，红砖价格调涨不超过8%，不足以推高房价，厂家也在挣扎中求存。

“调涨红砖价格视厂家成本、地理位置而定，由于厂家需载送红砖至不同地区，成本高涨也是与运输费调涨有关。”

出席者包括雪兰莪州砖厂公会副主席叶添利、秘书谢伯校、财政陈汶进、总务陈光耀及会员叶龙声等。

原料适合造燕屋

谢伯校说，红砖经1000度以上的烈火烧烘后，泥土已磁化更具环保，即使埋在土中超过千年，亦不会变质。

他指出，一般建筑承包商都会采用红砖建房子，因红砖具有隔音、耐热、环保效用。

“制造红砖原料100%采自山土，不含危害健康的化学物质，而其引燕业者都采用红砖建造燕屋，确保燕子住得好，更制造好素质的燕窝。”

售价65万房子 只用5000元红砖

红砖涨，是否会推高房价？

根据叶贻聪以巴生谷区一间价值65万令吉的双层排屋作为计算，一般房屋只采用5000令吉的红砖，若以调涨8%计算，厂商只多获400令吉。

他说，400令吉对房价只有0.05%影响，并不会达到2%的冲击。

“红砖不是房价高涨主因。”

他说，过去2、3年，红砖因市场要求不景，价格不涨反跌，严重冲击厂家，当时厂商惟能默默承受亏损。