槟城房地产投资

jeffanb

槟岛滨海综合型房产发展有四大天王：

1） eno seri tanjung pinang。爱他或恨他，如果四五年前你没有投资它，现在只能对它有爱又恨吧？新兴的高尚房产市场，不管外国或本地人都对他情有独钟，独树一格。和gurney个体的发展不同，独一的发展商综合发展让它占尽优势，独领风骚。除非再来一个tsunami，stp 接下来估计还是能继续风骚下去。外国人市场还是最大的动力，不管是白人或新加坡，香港人等等。

2）the light waterfront。本地人沿海高尚住宅式发展典范。stp距离ftz太远了，不实际。bayan lepas，bayan baru又不够高格，the light watetfront就填补了这方面的不足。在kulim，ftz工作的槟岛人来说，这就是最适合居住的典范。时尚的设计，顶尖的设施，适中的地点，前卫的卖点（coral reef），等等。接下来phaseii commercial 发展重点才是主角。

3）penang world city。没有stp的外国市场，没有the light的独特性，但它就靠着“较”可负担性发展走下去，毕竟地点还是王道。现今除了住宅式发展以外，还看不到其它的可能性，但这也是机会。借着queensbay已经成熟及成功的优势，接下来的commercial发展能让他继续发光发热。

4）southbay。mahsing的个人魅力支撑这个发展，也是唯一依靠第二大桥，东南未来发展吃胡的海滨计划。成功与否，完全依靠发展商的个人功力，及地点未来的发酵效益决定。

jtoh1985

jeffanb 发表于 1-11-2014 10:54 PM
房市崩盘，这点对槟城，尤其槟岛来说，是非常，非常难的，为何？槟岛房产有道地槟岛人的强力支持，而这些 ...

JeffanB兄，谢谢你的用心解说和支持。

希望我的第一步会是正确的。哈哈，当年的one world和如今的one world,我恨不得自己当初可以拥有2，3间。只可惜~~~

danielong1982

有谁知道GSD的CEO是谁吗?

开心牛

最近没有什么好的new launch出现了
市场好像蛮静

开心牛

最近没有什么好的new launch出现了
市场好像蛮静

jeffanb

Penang Sentral:

http://www.kwongwah.com.my/news/2014/11/03/114.html

jeffanb

开心牛 发表于 5-11-2014 09:34 AM
最近没有什么好的new launch出现了
市场好像蛮静

市场的确是很安静。而随着几年前新的房产逐渐建竣，二手市场有了生力军的加入，交易量和价位似乎也有点趋软（个人观察，没数据）。 在新建竣或即将完成的房产中，我觉得可以留意的有The Summerton， 和The Vertiq, 是黑马。

随着消费税即将在明年四月实行，市场上普遍预测房价还会调高，而发展商也估计应该会趁这段时段推出新的计划。需要密切留意于跟进。

最近Shah Alam的Icon City的The Liberty掀起了一段抢购热潮，从这点可以看出一些端倪，在槟岛也可能符合：

1）市场买气还是很炙热，但不是什么计划都能热卖，conditions apply；
2）地点很重要，如未来公交发展，道路链接等等；
3）大型综合型发展，有商场为妙；
4）小型，《800sf的单位。这符合年轻人和小型投资者的需求，价位上较可负担，面积也不需要这么大。

jeffanb

jeffanb 发表于 6-11-2014 01:14 PM
市场的确是很安静。而随着几年前新的房产逐渐建竣，二手市场有了生力军的加入，交易量和价位似乎也有点趋 ...

我觉得槟岛的新房产在如今世道要卖得好，须符合以下规格：

1）Freehold；Residential title；
2）两个车位；
3）价位《=700k
4）面积《1000sf。平衡高psf的差距；
5）三房一厅两个梳洗间；
6）好的素质与设施；

如果用在IJM的The Waterside的话，基本上可以符合1），2），5）和六了了 ，它们可以建～800sf的面积，然后卖700k左右的价格，这样应该可以热卖。

darienong

danielong1982 发表于 2-11-2014 11:35 AM
有谁知道GSD的CEO是谁吗?

是姓许的，在大山脚发迹。

dodojinan

jeffanb 发表于 19-10-2014 12:15 AM
Mont residence 这个周末接受预定。freehold，residential，两个车位，这点不错。地点方面“保留”。虽然促 ...

即使不介意白云山，这个狭小的区域，搞了这么多CONDO，还有大量的租屋，胡椒园的发展也已经箭在弦上, 不知道以后业主怎么进去！

dodojinan

jeffanb 发表于 6-11-2014 01:26 PM
我觉得槟岛的新房产在如今世道要卖得好，须符合以下规格：

1）Freehold；Residential title；

高度认同楼主的见解！
从理论角度分析，楼主提出的上述产业标准，实际上就是咱们槟岛刚需一族真正的购房需求（刚性需求），不是投资客的需求！
由于目前槟岛的屋价短期内已经见顶（屋价已经严重超越当地收入水平），3-5年内已经进入滞涨期（价格很难大幅上涨、也不会大幅下跌、销量持续低迷），仅仅少量持有大批现金的投资客还能收购产业，纯粹高级、高价的投资产业，将进入严冬！会有个别现金不充足的发展商由于项目定位不准确，现金流断裂，出现停工、跑路、破产。。。

dodojinan

jeffanb 发表于 20-10-2014 10:27 AM
市场已经放缓了，房价也差不多见顶，利息甚至在年尾前还会上调。虽然说各自的房产表现可能不同，但整体上 ...

在坛子了，第一次看到楼主正面表述“市场已经放缓了，房价也差不多见顶” ？

jeffanb

dodojinan 发表于 6-11-2014 09:07 PM
即使不介意白云山，这个狭小的区域，搞了这么多CONDO，还有大量的租屋，胡椒园的发展也已经箭在弦上, 不知 ...

除了Mont Residence, 胡椒园，还有OHM新的公寓发展，The Aspen 的tri pinnacle，和ivory的Taman Bukit Erskine等等，接下来据悉还有新的LMC计划。

这现象就反映了槟岛的困境：

1）70%的地皮都是私人拥有，很难规划及控制；LMC,LC apartment要挤进那里永远是一个头痛问题；
2）地皮贫乏，加上山坡发展又很难获批准，连传统墓地范围都被发展商青睐了；
3）交通连接系统还是很落后，西南部如balik pulau， 北部如teluk bahang，南部如teluk kumbar，东北中部如paya Terubong等等还是很难和其他区域连接起来。基本的设施落后，也就很难吸引
4）Squatters问题越来越难解决，如The Curve，已经放弃了。只有大型发展商能够应付这种政治和赔偿角力，但最终羊毛出在羊身上，还是要转嫁到房价上；


接下来槟岛能走的路只有：
1）填海；
2）旧组屋翻新计划；
3）放松山坡发展准则；

lich

jeffanb 发表于 7-11-2014 10:16 AM
除了Mont Residence, 胡椒园，还有OHM新的公寓发展，The Aspen 的tri pinnacle，和ivory的Taman Bukit Er ...

在Sg。Ara，Tunas Muda有很多地，也在策划着交大型的计划(Sg. Tiram)。另一个在Sg。Nibong Kecil（BJ Complex对面）Hunza的计划，应该也是着几年会开始吧。其实这个听了5-6年了，很慢。很期待它可以把BJ和Bayan Baru连接起来。

alesi616

lich 发表于 7-11-2014 02:21 PM
在Sg。Ara，Tunas Muda有很多地，也在策划着交大型的计划(Sg. Tiram)。另一个在Sg。Nibong Kecil（BJ Com ...

"Sg。Nibong Kecil（BJ Complex对面）Hunza的计划"

这个应该有排搞啦.......之前单单一个小小的 kg buah pala 已经让 Nusmetro 头疼了几年. 这个 squatters kampong 这么大，还这么多人住在那儿, 都不懂要搞到几时才能解决

trize

Jeffanb大大，想问一下permatang tinggi新的project小型工业BLT Park 2值得投资吗？

刚刚问了说是freehold的。

jeffanb

2014 年马来西亚产业大奖， 许延忠获得产业风云人物。IJM 的The Light Waterfront获得大蓝图发展计划奖项。

这个链接可以看到Hunza 的Alila2， 和 未来Bayan Baru的一些图片：

http://www.orientaldaily.com.my/ ... 17:3&Itemid=131

chopin

看到有一间landed 3 storey, 超值， 少过1m, 可惜股票烧到手， 看到吃不到。。。。  老婆一直喊要换landed, 叫我如何是好!!

jeffanb

chopin 发表于 9-11-2014 09:53 PM
看到有一间landed 3 storey, 超值， 少过1m, 可惜股票烧到手， 看到吃不到。。。。  老婆一直喊要换land ...

如果本身现有的房产贷款已经还清，价值也不低，那就可以考虑小屋换大屋。

如果还是要另外贷款，那就要看本身的财务能力了。百万的房产，借90%, 供三十年，4.4%的利息，每个月installmentRM4500. 每月薪水要有13k或以上吧。

一句老话 - 量力而为。

jeffanb

trize 发表于 8-11-2014 12:16 AM
Jeffanb大大，想问一下permatang tinggi新的project小型工业BLT Park 2值得投资吗？

刚刚问了说是freeho ...

不清楚这个产业，对不起。