槟城房地产投资

jeffanb

jeffanb 发表于 23-5-2014 10:59 AM
很平常，的确是你情我愿，不过发展商需要配合就是了。通常有信誉的发展商是不会同意这样的做法的，取消 ...

我认识的人花了一万五千大洋让别人“过让”海景单位给他，是通过所谓发展商的authorised marketing agent 引线的。我不想提哪个计划，哪个agent。

我当时想如果我直接跟发展商的老板反应不知道他会怎么说。不过想想可能他本身支持这样的做法，也可能根本不想理，哪我就枉做好人了，所以还是算了。

jeffanb

jeffanb 发表于 23-5-2014 11:06 AM
我认识的人花了一万五千大洋让别人“过让”海景单位给他，是通过所谓发展商的authorised marketing agent ...

这些可能只是marketing agent串通偷吃，还不算厉害。就厉害的是所谓“无中生有” 的销售手法：

1） 一班人组成的所谓投资公司或集团。大家融资，财力要不错就是了。这些人就是“first tier".
2）开始招收会员，这些是所谓的“second tier， “3rd tier” 或以下；
3）开始或接手一项正式的房产项目；
4）计划还没有正式批准就开始非正式“出售”。 “First Tier” 会拥有全部的单位；
5）“first Tier 转手给2nd tier， 用比市场低20-30%的价钱。2nd tier 付10% 的费用给first tier；
6） 2nd tier 再转手给3rd tier， 起价10-20%， 3rd tier 付10% 的费用；
7）3rd tier在用同样的方式转手，整个程序持续直到价钱到顶；没有利益为止；
8）这个时候才卖给非会员，真正签署s&p，和贷款的人；

整个程序中 （1-7）， 就只需要一张booking form，屋子根本还没有开始建，大家已经在赚钱了。加上大家都是会员，集团的一分子，互惠互利，也不在乎合约的问题。间中也会一些跑腿，专门最后介绍非会员购买，专取佣金。

jeffanb

dodojinan 发表于 23-5-2014 08:04 AM
个人柑橘，the surin条件还是不错的；
不确定性需要考虑， 好像the surin前面还有块地，不知 ...

别忘了这个屋主当初买价才500多千，还可能有多达六七万的LAD（计划迟了超过一年)，卖七百多千也已经是赚翻了。

不过最神的还是Island Resort, Ivory一贯的收booking在延迟建筑的做法，拖了整整六七年才建成。不过当初的买价“超级无敌低”，300k，想象现在卖800k，还是肥了很多一开始就book的买家。

City Residence的情况也是一样，当时在2009-2010间book的买家他们的买价是450psf上下，现在Ivory的卖价是1200psf，不止买一送一那么简单。

说买家赚得比发展商多也不过分。

caoyun

jeffanb 发表于 23-5-2014 11:36 AM
别忘了这个屋主当初买价才500多千，还可能有多达六七万的LAD（计划迟了超过一年)，卖七百多千也已经是赚翻 ...

可他们要冒上等七, 八年的风险...
还有等待的过程很煎熬...
全部是概念上的赚而已咯. 真要卖得出那个价钱才好.

jeffanb

caoyun 发表于 23-5-2014 12:37 PM
可他们要冒上等七, 八年的风险...
还有等待的过程很煎熬...
全部是概念上的赚而已咯. 真要卖得出那个价 ...

No Risk no Gain, 什么投资都有风险的，需要小心衡量就是了。不过以surin的例子，block A 有给DIBS，发展商又算是大型的上市公司，是博得过的。如果是像Cosxopoxitax， lenxkax imprexix 之类的就小心，价钱再便宜我也不会考虑。

而大型有信誉的发展商如IJM，SP Setia，Mahsing，BSG等等，通常是找不到什么“空头”的，除非你是他们圈子里的人物，或去排队。

Da88

dodojinan 发表于 23-5-2014 08:04 AM
个人柑橘，the surin条件还是不错的；
不确定性需要考虑， 好像the surin前面还有块地，不知 ...

真的嗎？surin我也很喜歡。1300尺要800k沒見着便宜的

Da88

dodojinan 发表于 23-5-2014 08:04 AM
个人柑橘，the surin条件还是不错的；
不确定性需要考虑， 好像the surin前面还有块地，不知 ...

那么如果你能負擔800k左右，在檳城你會買哪里呢？想听意見。謝謝
也許有比surin更好的選擇

dodojinan

Da88 发表于 23-5-2014 05:09 PM
那么如果你能負擔800k左右，在檳城你會買哪里呢？想听意見。謝謝
也許有比surin更好的選擇

个人意见：
1、如果自住，就要考虑你的工作地点、小孩上学等一些列问题了；
    住在  SURIN，想读满意的华小、独中，好像选择不多吧。
     如果选择国际学校，还是很合适的！
2、如果投资，800K（加上手续费可能要850K），再耗费100-150K装修，仅仅只能租2000-3000元，而且还不能保证能租出去，有进场的必要吗？
     只能把希望寄托在，快快起价。。。！
     有地的屋子起价有保障！  雨后春笋般增加的CONDO，再指望快速起价，好像周期有点长吧。。。， 如果不信，你买两套试试。。
  
3、如果投资，还是跟着政府的导向，去北海、巴都加湾，更有保障！

dodojinan

个人观点：
      如果是投资，目前尽量不要再去接盘二手屋主（甚至是多手屋主）抛出的、貌似不错的CONDO，投资这些项目，传到你手里的可能就是个烫手的山芋！
       除非，你特别喜欢！
      

dodojinan

Da88 发表于 23-5-2014 05:09 PM
那么如果你能負擔800k左右，在檳城你會買哪里呢？想听意見。謝謝
也許有比surin更好的選擇

如果你800K买了，加上手续费需要850K,再用150K装修一下！  成本就是1M;

你自己想想，你想出手，啥时候可以卖1.2M?

dodojinan

分享：
   昨天也一个专业投资槟岛房产的朋友喝茶，期间开玩笑，说到，朋友的身价近几年快速上升，也是千万富翁了！
   其实这2-3年，朋友并没有买，也没有卖，还是持有前几年吃进的10几套屋子，当时也就值不足500万；
   转眼几年，变成了1000多万；
   是否，再过几年，会变成亿万富翁！
   屋子价值并没有增加，反而屋子更老了（更破了），但是价格更高了！
   这是否就是经济学家，经常讲的泡沫！

dodojinan

美国的屋子出现过降价！
日本的屋子也出现过降价！

难道，我们大马的屋价，会一直上升！

nicktart

jeffanb 发表于 23-5-2014 11:25 AM
这些可能只是marketing agent串通偷吃，还不算厉害。就厉害的是所谓“无中生有” 的销售手法：

1） 一 ...

谢谢jeffanb的分享。
不是qua*s*d*啦。也没到5位数那么多。
的确这些是在房地产里能赚一笔的门路。所以有时看到一项新project一下子就剩下不多unit，心想想是不是marketing agent做的这回事...

芝麻街

jeff 大人，请问一百万到一百四十万，除了 sungai ara, 摈岛可买到那个好房？ 小第找的是地下屋, 自住， 要1st hand 的.

Da88

dodojinan 发表于 24-5-2014 10:08 AM
个人意见：
1、如果自住，就要考虑你的工作地点、小孩上学等一些列问题了；
    住在  SURIN，想读满意 ...

目前在外打工,所以不是自住。主要目的是投资或退休后自住. 有点急的原因是一房价一直上，现在不买以后怕买不起，二年纪已经大了，现在不买以后不敢买，因为年纪再大些就不想再take risk .三是现在不买，钱自有去处，迟些也没钱买了

Da88

dodojinan 发表于 24-5-2014 10:39 AM
美国的屋子出现过降价！
日本的屋子也出现过降价！

是会降价但不知何時. 马來西亚房价比起其他国家便宜多了，不知能不能解读作还有上升空间?

Da88

不知Jeff 有何高见，请赐教。谢谢

Da88

dodojinan 发表于 24-5-2014 10:37 AM
分享：
   昨天也一个专业投资槟岛房产的朋友喝茶，期间开玩笑，说到，朋友的身价近几年快速上升，也是千万 ...

这世界，高处未算高，低处未算低，天哓得

jeffanb

有些关于房产的问题很多人都在问，研究，参考，但永远没有一个明确答案：

1）房价是不是到顶了，还会升吗？
2）房市进入泡沫期了吗？房市会像美国和日本之前一样崩溃吗？ 几时？
3）利息会升吗？升多少？
4）GST过后屋价会升吗？升多少？
5）银行会批准我的贷款吗？我能支撑每月的供期吗？我如果失去工作怎么办？
6）买了产业到时租得出去吗？
7）最后，最基本的问题还是，我应该买房产吗？

以上的问题在加上亲戚，朋友们的善意箴言，往往之后很多人都会原地踏步，钻牛角尖，我也曾经钻了很多年。我的看法是只要有谨慎衡量本身的财务于负担能力，购买符合目的的产业（自住，投资），有长远的计划，那就可以买房产。

买房产是一个生意，需要有良好的规划与策略，当然时机，运气也或不可缺。从开始找房产，下订，等待，拿锁匙，装修，找租客，管理租客，管理收入进出，税务，最后买卖，每个程序都是一个人生经验。享受整个过程中，也会带来很大的满足。这就是房产的魅力，看得到，摸得到，你可以很伸缩性的选择如何处理它。你的房产将成为生活的一部分，而 时间过得很快的，一起成长，几十年过了，陪你度过退休期，甚至留给你的下一代。

我从来不支持短线投机方式的投资，所以我很少考虑两三年后可以升多少。我不会推荐所谓的“NMD"， no Money Down 投资方式，因为这本来就是拔禾助长的方式。能买到比市价低的房产固然是好事，但最终能给的起贷款才是最重要。

jeffanb

芝麻街 发表于 24-5-2014 02:02 PM
jeff 大人，请问一百万到一百四十万，除了 sungai ara, 摈岛可买到那个好房？ 小第找的是地下屋, 自住， 要 ...

不错的预算了，可以考虑pantai jerjak，sg nibong，batu uban 一带，较旧的semi d，我本身喜欢这个地点。