槟城房地产投资

jeffanb

很好的计划。一个单纯的居家式房产计划很多时候并不能提高便利和舒适度，但如果放入一个综合的主题如“大学城”， “主题乐园”， “商场”等等，最会非常的吸引。槟岛和北海在这方面做得不好，因为一开始没有对的规划，和土地权限的问题。BATU KAWAN在这方面有很好的条件，我对这个地区的未来充满着期待。


百乐园檳打造大学城


财经 2014年3月25日
（乔治市25日讯）大马房產发展商--百乐园（PARAMON，1724，主板產业股）週二宣布，將在峇都加湾一片面积12.14公顷的永久业权土地，打造大学城综合发展项目。

百乐园执行副主席拿督张昌炯指出，百乐园以6556万令吉，向檳州发展机构（PDC）购得这片土地，以便在发展迅速的峇都加湾打造其第一个大学城。这將包含KDU大学学院院校和一系列的综合发展计划。」

他指出，该计划对百乐园非常重要，因为这是集团旗下两家子公司--Paramount Properties私人有限公司和KDU大学学院私人有限公司首次合作的综合发展计划。

张昌炯和檳州发展机构于週二签署收购协议后，如此指出。

在场见证的是檳州首席部长林冠英。

张昌炯预计，在12.14公顷的土地中，將会拨出4公顷的土地作为KDU大学学院建设项目，並预料將在未来五年內完成。

另外，他也表示，剩余的8.1公顷土地將会打造一个围绕著KDU大学学院的城镇项目，並计划在未来10內完成。

他指出，该集团在檳城建立新的KDU校园，主要是KDU升格为大学，因此，该公司希望在促进开发人力资本，为大马年轻人提供更多优质教育的机会方面，做出更大的贡献。

至於峇都加湾的新KDU大学学院，他表示，「它將是一个绿色校园，拥有全面的学术专业课程、体育和娱乐设施，以打造一个生活与学习，工作和娱乐的读书环境。」

他预测，这所新校园在未来8年的入学率，预计將比檳城KDU原有的入学人士增加1倍，目前檳城KDU的入学率为2500人。

他也指出，该发展计划的概念將类似与百乐园去年在莎阿南打造的Utropolis大学城发展计划。

jeffanb

SuperDanbo 发表于 26-3-2014 08:29 AM
谢谢jeff兄的讲解,我大约了解了,the spring和villa emas现在的价位和租金如何?jeff兄有关注?

Villa Emas 现在要价450k以上。最近的一宗交易，全修，面对大道方向的单位以460k售出。The Spring 面积单位。要价550k以上，实际交易价不清楚。租金RM2000以下，依单位的状况而定。

jeffanb

一年一度的报税期又来了，分享减免的项目。 留意F12， 有很多人都忽略了，白白减少了一万块的扣税款项：

個人所得稅可以減免項目（Pelepasan Cukai）

2014-03-20 14:24

相信很多人都不太瞭解有關個人所得稅可以減免項目（Pelepasan Cukai）有包含什麼，本頁將為您解析有關BE表格F的部分：

F1、Individual and dependent relatives 9,000
個人負擔　自動減免9千

國家給予納稅人包括配偶及合於規定扶養親屬的負擔費用自動可減免9千令吉。

F2、Medical treatment, special needs and carer expenses for parents (certified by medical practitioner) RESTRICTED TO 5,000
父母親的醫療費、特殊需求、特別護理和特別看護費用　最多5千

i.）由療養院提供醫療護理和治療。

ii.）牙科治療僅限於拔牙、補牙、洗牙可以扣稅，但不包括牙科整形如假牙、種牙、綁牙、牙齒根管治療等。

以上的護理需通過大馬MMC註冊的醫生，以證明父母的需要治療、特殊需求、特別護理和特別看護。

父母親需是大馬居民。

倘若父母親的健康狀態需要特別護理和看護，照顧者需書面證明、收據、工作證。

“照顧者”不包括個人、妻子或丈夫、孩子等親屬關係。

F3、Basic supporting equipment for disabled self, spouse, child or parent. RESTRICTED TO 5,000
基礎輔助用具　最多5千

適用於納稅人、丈夫、妻子、子女或父母使用購買的任何基礎輔助用具，可減免最高達5000令吉。基礎輔助用具包括醫療儀器－血液透析機、輪椅、義肢和助聽器，但不包括光學鏡片和眼鏡。

F4、Disabled individual. 6,000
殘障人士　6千

若納稅人是殘障人士，可多扣稅6千。

F5、Education fees (self) RESTRICTED TO 5,000
本身的教育費　最多5千

納稅人在國內任何受認可高等教育機構報讀任何課程，有關學費可獲最高5千令吉的扣稅。有關學院必須是大馬高等教育局所批准的。

這些課程範圍包括：

（i）最高達大學水平（除了碩士或博士等級）－法律、會計、回教金融、技術、工藝、工業或資訊技能領域。

（ii）碩士或博士等級－任何領域或研究課程。

F6、Medical expenses on serious diseases for self, spouse or child
嚴重疾病的醫療費用

納稅人、丈夫、妻子、子女的嚴重疾病的醫療費用，最多可扣稅5千。

嚴重疾病包括：愛滋病、帕金森、癌症、腎衰竭、白血病、心臟病、肺動脈高壓、慢性肝病、急性重症型肝炎、頭部創傷導致神經功能缺損、腦腫瘤或血管畸形、嚴重燒傷、器官移植手術。

F7、Complete medical examination for self, spouse or child (restricted to 500)
體檢　最多5百

完整的體檢所指的是徹底全身檢查。納稅人、丈夫、妻子、子女是可減免最多500令吉，但第6項和第7項總和最多可減免5千令吉。

F8、Purchase of books/magazines/journals/similar publications (except newspapers and banned reading materials) for self, spouse or child. RESTRICTED TO 1,000
購買書籍／雜誌　最多1千

納稅人、丈夫、妻子、子女所購買書籍、雜誌、期刊或其他類似的出版刊物可減免，最多為1千令吉。（紙質或電子產品，但不包括報紙或禁書）

F9、Purchase of personal computer for individual (deduction allowed once in every 3 years) RESTRICTED TO 3,000
購買個人電腦（每3年一次）

購買個人電腦可減免3千令吉，3年扣一次。若電腦是用於商業用途，則無法減免。

F10、Net deposit in Skim Simpanan Pendidikan Nasional RESTRICTED TO 6,000
國家教育儲蓄計劃（SSPN）淨存款

父母爲孩子開的國家教育儲蓄計劃戶口（SSPN），可享有最高6千令吉減免。這項減免只限該年存入國民教育儲蓄戶頭的淨存款。

例：

對於2013年

年度結餘金額累計4千500令吉

存款總額2千令吉

提款總額1千500令吉

允許扣除額是500令吉（2千令吉-1千500令吉）。結餘金額4千500令吉是不包括在內的。

F11、Purchase of sports equipment for any sports activity as defined under the Sports Development Act 1997. RESTRICTED TO 300
購買體育器材　最多300令吉

根據1997年體育發展法令，納稅人進行任何體育活動所購買的運動器材費用最多可減免3百令吉。體育器材包括高爾夫球和羽毛球，但不包括運動服裝，如泳衣和運動鞋。

F12、Interest on housing loan (Conditions for eligibility to claim must be fulfilled) The Sale and Purchase Agreement has been executed within 10/03/09 - 31/12/10. RESTRICTED TO 10,000
房貸利息

銀行房貸利息一年最高可獲1萬減免。從繳付首次利息的日期算起，可以連扣三年。　

資格：

（i）納稅人須是大馬公民或居民；

（ii）僅限購置一個住宅單位；

（iii）買賣合約須於10/3/2009至1/12/2010期間簽定；

（iv）該產業未用作出租。

其中：

（a）同一產業擁有2名或以上業主有權申請減免時，各自可申請扣稅，唯所有聯名業主扣稅總額不可超過1萬。如果合拼報稅也是最高減免1萬。

（b）所有聯名者支付的房貸利息總額，超過年度所允許的減免額度。

則個別業主可依照以下公式，申請個人減免金額：

A x B/C

A=該年度所允許最高減免金額；

B=個人該年已付房貸利息總額；

C=所有聯名者該年已付房貸利息總額。

F13、Husband/Wife/Payment of alimony to former wife. RESTRICTED TO 3,000
丈夫／妻子／支付贍養費給前妻　最多3千

同住的丈夫／妻子只要只要他／她沒有收入／總收入，可減免3千令吉。

支付給前妻也是扣稅規定，前妻的贍養費可減免3千令吉。根據雙方協議，但沒有任何正式的協議，不適用於此減免項目。

F14、Disabled husband/wife. 3,500
丈夫／妻子殘疾　最多3千

納稅人與殘疾丈夫／妻子共同生活，可減免3千令吉。

F15、孩子養育金

F15a、Child - Under the age of 18 years
18歲以下子女可減免1千令吉。

F15b、Child - 18 years & above and studying
年齡在18歲及以上還在受教育的子女

18歲以上，未婚且接受全日職教育的子女，每名可扣稅1千令吉。在以下情況，18歲以上的未婚子女，每名可獲扣稅4千令吉：

（i）在國內大學或學院就讀（不包括大學預備課程）

（ii）在國外接受學士或同等的教育課程（包括碩士或博士）

（iii）有關教育機構必須獲得相關政府單位的批准

F15c、Child - Disabled child
殘疾子女

納稅人若有殘障孩子，可扣稅5千令吉。

每名18歲及以上的殘障孩子，在以下情況下可獲6千令吉額外減免：

（i）在國內外大學或學院就讀的殘障子女（不包括大學預備課程）；

（ii）在國外接受學士或同等的教育課程（包括碩士或博士）．

（iii）有關教育機構必須獲得相關政府單位的批准。

F16、Life insurance and provident fund. RESTRICTED TO 6,000
人壽保險和公積金　最多6千

（i）丈夫或妻子的壽險費是允許減免稅務，小孩的壽險費不符合。

（ii）僱員公積金、其他公積金或由稅務局批准的退休金計劃。

（iii）壽險保費、公積金繳納及私人退休金計劃，可獲最高6千令吉個人稅務減免。

F17、Private Retirement Scheme and Deferred Annuity. RESTRICTED TO 3,000
私人退休金計劃或年金　最多3千

根據現有1967年所得稅法令，私人退休金計劃或年金的3千令吉稅務減免。

F18、Education and medical insurance. RESTRICTED TO 3,000
教育和醫療保險　最多3千

納稅人、丈夫、妻子、子女的教育或醫療保險可獲3千令吉稅務減免。

捐款免稅政策：

自2011年首相宣佈宗教捐款免稅政策後，Nalanda佛教會於2008年向內陸稅收局申請捐款免稅，該會在事隔5年後，在今年才獲得批准。馬佛青則於去年8月獲得內陸稅收局批准為可享有捐款免稅的宗教團體，較後也在今年1月28日獲取免稅收據的認證與批准信件。

alesi616

谢谢 LZ 分享，好详细哦。。。。

F2、Medical treatment, special needs and carer expenses for parents (certified by medical practitioner) RESTRICTED TO 5,000
父母親的醫療費、特殊需求、特別護理和特別看護費用　最多5千

i.）由療養院提供醫療護理和治療。

ii.）牙科治療僅限於拔牙、補牙、洗牙可以扣稅，但不包括牙科整形如假牙、種牙、綁牙、牙齒根管治療等。

自己个人的牙科治疗费用，好像没有得扣税是吗？

SuperDanbo

jeffanb 发表于 25-3-2014 09:29 AM
如果是第一次涉足房产投资，我会建议选择在成熟地区，较低价的可出租房产下手。 风险较低，有租金回酬，伸 ...

The spring 还有升值空间?价钱靠近600k了,月租1500-1800。

Ggaryk

请问400-500k由那里好介绍吗？
the peak...oasis...BLVD...BL avenue...halaman kristal...那里一会较为理想？

jeffanb

One-Sky 和 One-World的居民还是难逃需要根據商業收費率繳納門牌稅的事实。One-world 和One-Sky(当年叫one-World 2）刚推介的时候我也有去询问过，sales assistant的确有明确的指出这是commercial title的单位，而水电费和門牌稅将会比residential title的来的高。不过在水电费方面，他们有提议说完成后可以尝试appeal用residential rate。

如果买卖时发展商已经清楚言明門牌稅这一点，现在居民的确是很难要找驳斥的理由。不过房价近年来上升，也带动了門牌稅的评估，难免有些买家低估了門牌稅的费用， 这也是事实。



One-Sky和One-World公寓 繳商業門牌稅不變

北馬
   2014-03-27 18:04  

（檳城27日訊）針對峇六拜One-Sky和One-World公寓居民要求降低門牌稅一事，檳島市政局在週四的例常會議上，通過兩座公寓的門牌稅保持不變，即業主仍須根據商業收費率繳納門牌稅。
市政局財務管理小組交替主席黃順祥說，根據今年2月22日技術委員會會議上的決定，One-Sky和One-World公寓門牌稅不會削減。他說，技術委員會此決定，是因為業主在購買上述公寓時，應該清楚知道它是商業單位。
“雖然居民只是要求減低門牌稅，但基於市政局沒有相關政策，且商業單位和住宅單位收費是有區別的，因此委員會才作出此決定。”
檳州地方政府委員會主席曹觀友月前指出，One-Sky和One-World是檳州首個在SOHO（居家辦公室）指引下完成的發展計劃，該公寓可作為住宅，也可用作辦公室，但這計劃是在商業用途下獲批准，因此市政局必須以商業收費率向業主徵收門牌稅。

jeffanb

Ggaryk 发表于 27-3-2014 11:59 PM
请问400-500k由那里好介绍吗？
the peak...oasis...BLVD...BL avenue...halaman kristal...那里一会较为理 ...

The Peak 现在要价600psf左右了， Oasis低楼的还找得到500k以下的。Air Itam的我个人并不推荐，私人理由。我个人看好的地点还是沿海或沿着大道的房产，500k的预算可以考虑Villa Emas, PWC studio， Ocean view， Symphony Park等等。 新的可以考虑Urban Suites， The Altus等等，毕竟jelutong在敦林大道第三期提升计划建好后会更方便。

Mr.Business

jeffanb 发表于 28-3-2014 09:57 AM
One-Sky 和 One-World的居民还是难逃需要根據商業收費率繳納門牌稅的事实。One-world 和One-Sky(当年叫one- ...

這事件間接導致IDEAL的Queensbay Soho拿不到批准，看來這Soho要拖一陣子了。。

jeffanb

有人问我Ivory的The Central，1000psf的高价位，买的过吗， 我觉得是值得考虑的。 理由如下：

1） 地点处于中心点，很有策略性。再说Georgetown 中心已经没有地皮来进行综合型计划了， 尤其是如此大规模的。所以我觉得需求是有的。
2） Freehold的计划；不过是Commercial title 所以这点要考虑在内。
3） 预期2019年才会建好。不过现在州政府冻结了SOHO的计划，还有的拖，假设2020年完成吧。对中长期投资者来说，拖个六年不是坏事，这也许是个机会，因为你只需要用10%的订金，就可以期待未来六年内屋价的capital appreciation。现在卖价是1000psf， 比如你买的价钱是650k：
       （a) 头期65k。
       （b）六年后价钱起了30% （半保守的算法）， 房价现在是845k。
       （c）因为过了六年， 不需要RPGT. 银行拿没lock-in，或lock-in五年从sign agreement时候算起的，也不需要给penalty。
       （d）银行利息从开始建筑后才算，算六年内给两万吧。 律师费六千，经纪费8450.
       （e）所以845k-650k-20000-6000-8450，账面上赚了160k。不过因为当初只给65k的头期，投资回酬是246%。 这等于是一年15%compound interest. 肯定比银行定存高很多。

风险当然大，如市场的波动，建筑期延长或剪短，计划取消，利息上升等等，这点投资者就要靠自己的智慧衡量了。

jeffanb

jeffanb 发表于 28-3-2014 10:25 AM
有人问我Ivory的The Central，1000psf的高价位，买的过吗， 我觉得是值得考虑的。 理由如下：

1） 地点处 ...

不过这个策略要确保在好的地点，好的计划才可以考虑，Teluk Kumbar， Relau， Air Itam就不行了。 好的地点如Georgetown， pulau Tikus， Southbay到Tg Bungah的沿海一带，高杆的计划， 没有发展商会象Ivory用这种先sign S&P，然后在慢慢拖的。不过不能否认的事，很多买家也真的因为Ivory的这种策略赚了一笔，如Times Square， Island  Resort， City Residence， The Wave等等。

jeffanb

产业倾情：最高点 只有天晓得

投资策略
产业周刊
   2014-03-28 13:24

人总是贪婪的，尤其是看到钱的时候。

眼见房价节节飙涨、投资回酬越来越高时，贪婪之心就起。

股神巴菲特曾经说过：正确的投资方法是；看到别人贪婪时，要感到害怕；而看到别人害怕时，则要贪婪。

这种逆向思维，用在产业投资，又何尝不一样？

当你看到连不懂什么是产业投资的婆婆妈妈也叫嚷着一蜂窝投资产业时，或许也正是你要格外提高警惕，小心产业泡沫爆裂的时候了！

再环顾最近大马房价，短短2年间飙涨20至50%；不仅让手上没房的人大叹加薪永远追不上房价，而且也让手上有房的人赚得眉开眼笑、盆满钵满。

于是见猎心喜，手上还有余钱的，更是放手一博，再落重本追加几间，一心一意只等二三年后再大赚一笔。

然而根据钟摆理论，房价都有周期性，不可能永无止境地涨个不停。

有上必有下，上下摆动、周而复始。关键就在于，你买对时候了吗？你是在什么时候买入、投资？

投资产业，就像买卖股票一样，低买高卖，逢低买入、逢高卖出。

这么浅显的道理，相信每个人都懂。

只可惜“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，当下你永远不知道，何时才是房价最低、最高，最佳买入、卖出的时机？

产业泡沫迟早爆破

其实，早在二三年前，当房价开始飙涨之际，就已有人频频发出警告说，房价太高了，产业泡沫随时就要爆破。

话虽这么说，但要来的却不来。

过早预见的产业泡沫非但未如预期降临，反而变本加厉，涨得更凶更高，让更多的投资者追着房价穷追不舍、追加投资多多益善。

直到去年，政府在2014年财政预算案中出台多项不利产业的打房措施，包括提高产业盈利税（real property gains tax，简称RPGT）、撤消发展商承担利息计划（developer interest bearing scheme，简称DIBS）、提高外国人的置业门槛（限制外国人只可购买价值100万令吉以上的产业限令），和以净售价决定房贷与房价的价值对比（loan to value，简称LTV）等，并于今年1月1日正式实行之后，房价才开始趋软、稍微回跌。

去年交易量跌12.6%

果然，今年伊始才几个月，产业市场发展放缓。

从市场搜集的情报显示，在新的一年里，发展商最新推出的多项发展项目，买气已大不如前，有者甚至因而展延推售，说明打房措施已经开始奏效，房市确实逐渐回软，出现降温迹象。

当然，这种现象，根据专家指出，预料也不会持续太久，并预计在今年下半年逐渐好转。

明年或因2005年4月1日开始实行的消费税影响，于上半年稍微下滑，但过后于下半年又会逐渐回升，并延续至2016年。

根据统计数字显示，2013年和2012年上半年同期相比，大马房产的交易量已经下跌了12.6%，其中新屋交易量下跌25.4%，二手屋交易量则下跌9.1%。

至于交易额则没有多大差别，分别为326亿和329亿令吉，说明房价依然坚挺不衰。

因此一般预测，2014年的产业市场，无论交易量与交易额，整体将会继续下跌。

未来房市举步维艰

这是最好的时代，也是最坏的时代。

随着政府严厉打房管控房市、打压投机炒作之后，预计在短期内，投机者将难以在房屋建竣之后迅速脱售套利，或出租分担房贷。

届时，那些没有能力偿还房贷与利息的投机者，或会陷入家债或债台高筑的窘境。

因此，一旦这个数字与日俱增，严重影响整个产业市场，并因而造成房市有价无市、停滞不前时，居高不下的高房价恐怕也难以为继、继续支撑下去了。

更何况，预期中的升息压力、通胀压力、税务加重、消费力减弱、经济成长放缓等不利因素层层包围下，也势必使未来几年的房市举步维艰、步步惊心。

没有人希望产业泡沫真的发生，然而在产业泡沫还未形成前，做好万全准备，未雨绸缪、防患未然，却是有必要的。

产业泡沫真的要爆了吗？有人说就快了，也有人说不会，人言籍籍谁是谁非，或许真的没有答案。

也许，能够被你不幸言中、预测的，就不是市场了。

无论如何，让房市回复“住”本位，居者有其屋，让真正需要的购屋者拥屋自住，或许就是购屋者最大的心愿吧！
拿督林景清 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理、依斯干达海滨控股董事

jeffanb

jeffanb 发表于 28-3-2014 01:55 PM
产业倾情：最高点 只有天晓得

投资策略

我并不赞成说买房产就是靠”贪婪“心来驱使的。 毕竟有很大部分（虽然我没明确数据)的人买房产是用来自住的用途。 房产是一个需要， 对本身和家庭的责任，也是对未来的一个保障。和股票不一样，房产可以看得到，摸得到，还可以使用，这不是一个单纯的投资工具。

babytaro

jeffanb 发表于 28-3-2014 10:53 AM
不过这个策略要确保在好的地点，好的计划才可以考虑，Teluk Kumbar， Relau， Air Itam就不行了。 好的地 ...

个人觉得，买那些慢慢拖的project并没有真正的好处。原因是在同一个时间点签snp，别的projects可能都已经可以住/出租/卖了，但你只有得看的份。除非银行可以借您很多，不然的话，leverage是有限的。

jeffanb

babytaro 发表于 28-3-2014 04:34 PM
个人觉得，买那些慢慢拖的project并没有真正的好处。原因是在同一个时间点签snp，别的projects可能都已经 ...

是没错。如果是好的地点，好的发展商，三年后肯定竣工，而你又买得到你喜欢单位的话，当然要给优先权。不过当市场上缺乏好的新计划的话， 只有一个需要“拖”六年的计划，大把单位任你选，就值得考虑。以The Central的例子而定， 1000psf的确是未来价， 不过以六年来考量的话，还是有溢价空间的。

再说The Central走的是SOHO路线，较小的单位，psf的确是会比大单位高。Straits Quay Service apartment和The Light Waterfront的studio都要价1000psf了（现在价钱）， PWC 450sf的单位现在卖要900psf。  

还有一个在好地点， 又确定可以“拖”的就是Quaywest Residence 了，计划更本还没有提出申请。 不过单位面积较大就是了，没有超过800k的子弹应该是不用考虑了。 Quaywest明天会在Eastin Hotel做“soft-launch”， 有兴趣不妨留意。

cmdrun

Jeff, 你对Maritime 有什么看法？650psf 的价钱是否可以接受？我看到的问题是title是commercial + leasthold.

Ggaryk

jeffanb 发表于 28-3-2014 10:09 AM
The Peak 现在要价600psf左右了， Oasis低楼的还找得到500k以下的。Air Itam的我个人并不推荐，私人理由。 ...

除了这些还有其他还介绍吗？
之前也有想过villa emas and ocean view....只是两者都属leasehold而犹豫...再者听说ocean view 的管理并不是很理想。
mutiara height呢？floor plan 好像不错，只是居民好像有点复杂...哎，看着屋价一天一天的上涨....买屋的愿望好像越来越遥远...
皆以分享一下为什么不推荐farlim 吗？感觉上blvd and bl avenue面积不错，又不会太复杂....不好意思，问题多多，毕竟之前并没有接触过房地产，所以不是很清楚。

jeffanb

cmdrun 发表于 29-3-2014 08:12 AM
Jeff, 你对Maritime 有什么看法？650psf 的价钱是否可以接受？我看到的问题是title是commercial + leasthol ...

问题不是commercial+leasehold,而是你要买来进行什么用途。单位的设计完全不符合一个家庭居住的要求，这是一个很“rigid”的SOHO单位。真的，我不知道这样的产业在槟岛的需求有多大，我也很期待看maritime的反应。

cmdrun

jeffanb 发表于 29-3-2014 08:50 PM
问题不是commercial+leasehold,而是你要买来进行什么用途。单位的设计完全不符合一个家庭居住的要求，这是 ...

单位的设计是很象办公室，室内的ceiling都很高。不过这也是让窗外的海景更加迷人的原因。我是想买来暂时出租，以后可以自己做网上生意时拿来自用。那里会有Automall，Starbuck，又有Explanate，附近也会有McD，应该不会差到那里吧？你对地点有什么意见吗？

cmdrun

jeffanb 发表于 28-3-2014 05:20 PM
是没错。如果是好的地点，好的发展商，三年后肯定竣工，而你又买得到你喜欢单位的话，当然要给优先权。不 ...

Quaywest 的soft launch 我有去，最便宜的单位应该是510psf+。不过没有private lift，没有seaview, 但价钱已经算便宜了。