215k的房子，贷款190K,尚欠200K,正常吗？（附上了详细贷款资料）

heamq

楼主给的资料不够准确，
所以大家给的回复也无法解决你的疑问。

请你说清楚以下：
1）贷款利率，第一年几％，第二年几％，第三年几％。。。。
2）贷款数额是多少，应该不是准准190000吧！
3）银行出钱给你（或发展商）的准确数目和日期。
4）你还钱的准确日期和数目。
5）这其间有没有其他的数额加入你的贷款户口，如火险。。。

heamq

根据楼主给的资料，虽然不准确，
但是也足够证明母金不会因为利率调涨0.75％而越来越多！
楼主说借190K，还30年，每月还RM1193，
所以利率是6.43％到6.44％之间。

根据你所说，这几年来，BLR从6.0％增加0.75％变成6.75％，

极端一点的算，
就算楼主的利率从6.44％马上增加0.75％变成7.19％，
楼主的贷款总额也不会越来越多，
以第一期的RM1193来算，如果利率是7.19％，
其中RM56还是还母金的！

思雯者

AMOUNT
-------------
RM198,857.00 Include*MRTA premium RM5,857.00

*Mortgage Reducing Term Assurance

PRESCRIBED RATE
------------------------------
1)3.88%p.a on daily rest for 12 months from the date of loan execution.
AND THEREAFTER

2)BLR-1.00%p.a on daily rest for 12 months
AND THEREAFTER

3)BLR+0.35%p.a on daily rest for 36 months
AND  THEREAFTER

4)BLR+0.25%p.a on daily rest for120 months
AND THEREAFTER

5)BLR+0.00%p.a on daily rest until full settlement of loan

PROVIDED that ,in the event of any default whatsoever  in the repayment of the facility/s the Bank shall have the right to covert any of the prescribed interest rate above to higher of the rates in paragraphs 1,2,34&5.

Currently the Bank's Base Lending Rate (BLR) is 6.00% p.a

PURPOSE
---------------
To Finance Purchase of Residential Property

REPAYMENT
-------------------
For 30 years subject to Monthly Repayment of RM1,193  or until full settlement of loan
The instalment amount and/or the number of instalment may be varied at the Bank 's discretion


各位高人，以上的贷款资料是在12/07/2004和银行借的。
1/04/2005-1/10/2005这几个月份，需要缴付rm50-850为数不一的数额（应该是发展商还没有全面完工的关系及一些杂费）
每月rm1193是在1/11/2005开始缴还，但是在01/02/2007-01/06/2007这五个月内，银行的系统有问题没有自动扣钱，01/07/2007系统恢复自动扣除每月rm1193直到这个月。

各位大大，看了这些较详细的资料，我至今尚欠rm200k，是因为银行算错，还是因为那5个月系统出了问题没有自动扣钱的关系，还是我的贷款根本都需要还那么高的利息？谢谢。

[ 本帖最后由 思雯者 于 23-6-2008 01:16 PM 编辑 ]

heamq

根据你最新的资料，
加上我假设：
1）2005年11月1日前你只是还利息，而母金维持在RM198857。
2）BLR几时从6.00％上到6.75％，我不清楚，所以是estimate。
3）你所说的5个月没还，我假设在2007年7月1日一次过补还回去。

你现在应该是欠银行198K。
你说你还欠银行200K，
最大的可能是因为你5个月没还（虽然不是你的错），
银行还是charge你罚款。

现在你还有一个问题，
如果你现在还欠200K，
每个月的利息
＝200000*（BLR+0.25％）/12
＝200000*（0.0675+0.0025）/12
＝200000*0.070/12
＝1167
如果你继续每个月还RM1193，
恐怕你要还几百年才会还完。

思雯者

原帖由 heamq 于 23-6-2008 02:59 PM 发表
最大的可能是因为你5个月没还（虽然不是你的错），
银行还是charge你罚款。

1）请问如何才能正确的知道银行那五个月的失误并没有让我造成任何损失，并没有对我罚款？
2）前两个月我有问过银行职员欠款rm200k是不是那五个月的问题，他们说没有对我罚款，并且强调那五个月没有扣到钱并不会对我造成损失，但是，我是门外汉，如何知道银行有没有把罚款加进我的欠款里头，或因此把利息重新算过才会导致我的欠款如此多？
谢谢。

[ 本帖最后由 思雯者 于 23-6-2008 04:03 PM 编辑 ]

kitkatlow

楼主，

或许我看漏了，请问你的是什么银行呢?
你有去要求银行职员，甚至经理回答你的问题吗？
你有没有每个月的银行账单保存呢？
看在你那么痴情份上，我们懂的话一定会帮你。

heamq

我不肯定有没有罚款，
我只是猜测而已，
我算出198K和你说的200K只是差2K呀！
我觉得你应该和银行谈关于增加每月还的数额，
不然的话，真的要还几百年啦。

思雯者

原帖由 kitkatlow 于 23-6-2008 04:05 PM 发表
楼主，

或许我看漏了，请问你的是什么银行呢?
你有去要求银行职员，甚至经理回答你的问题吗？
你有没有每个月的银行账单保存呢？
看在你那么痴情份上，我们懂的话一定会帮你。

老虎头
问过LOAN部门的职员说没有问题，由于我是门外汉，当然就只能选择先相信他，但是，总觉得好像有哪些地方不对路，还是先上来问问大家，如果高人也觉得有问题，小弟才找经理详细问个明白。
银行单据是一年才寄一次的，不过我很肯定至今都没有没有拖欠过一期，因为我的屋期是自动每个月从户头扣除的，该户头里一早备有RM30K，加上每月会固定放入RM1200作为供期，所以，不可能会有欠银行或迟缴环供期的失误。
大多数资料都在第一楼了，高人有空就帮小弟算算看。谢谢。

kitkatlow

贵银行的服务态度是全马第一的。。。烂。
你别无他选，一个正常的房屋贷款是绝对不会供了几年后，欠款反而比贷款额还高的。
个人劝你
1. 马上学会利息的计算方式
2. 跟有权利的银行职员理论

必要的时候，要凶一些。可以参考印度电影的角色们的吵架方式。

heamq

我有一个EXCEL文件，
你只要放进贷款的进出准确数目，准确日期，当时的利率，
就能算出你剩下的贷款母金。

如果你要的话，
你发短消息我你的email，
我就寄给你。

kitkatlow

楼主，你不妨跟heamq 私底下讨论，计算，看看如果没有出错的话，现在的真正欠款应该是多少，要精准的，一分钱也算进去。（这个是heamq 的强项　 ）然后拿那个数据去银行理论。

很多时候，他们是很懒的。
你要说他们错，最好的方法就是拿出一个对的数据跟他参考。

思雯者

原帖由 heamq 于 23-6-2008 09:02 PM 发表
我有一个EXCEL文件，
你只要放进贷款的进出准确数目，准确日期，当时的利率，
就能算出你剩下的贷款母金。

如果你要的话，
你发短消息我你的email，
我就寄给你。

贷款批准后就我就只知道缴还供期，其它的详细细节都忘记了，不需要麻烦你把EXCEL文件电邮
过来，谢谢你的热心帮助。
也谢谢所有楼上的热心朋友们，小弟会找银行经理咨询清楚，希望真的是银行算错了。

nayiq

我刚算了一下，你确实还欠银行RM200k。如果我没算错的话，你再继续只还RM1193，你的贷款要还到2055年。所以我建议你叫银行revise一下你的rate，再不然考虑refinance。或者你自己每个月多还点，至少RM1400。

kitkatlow

楼主，

你自己算算看看，上面的那个是不是你现在的情况。
算然后你还清贷款，你所付的总利息有多少。
然后算算如果银行没有出错，那五个月系统问题没有发生，你所付的总利息又是多少。
如果有分别，那就是银行对你不公。你必须抗议到底。

这种事很罕见（身边的人都不愿用老虎头银行的关系，或许对他们而言是很平常）。

maomao2

大大可以把excel file sent 给我吗。。。谢谢。。。

email : [email protected]

kitkatlow

请自己短讯，别把主题沦为电邮求档的地区。

wangwang99

其实你可以跟银行要去年的结单，应该看得到哪里出了错。请问你有把那5个月的欠款付清吗？如果没有，他们有可能把欠款加入母钱一起算！！ （就像如果你没还屋子火险的话，他们就会把他加在母钱一起算）

如果是真的，请告诉我是哪家黑店！！
谢谢！！

wangwang99

大大也可以把excel file sent 给我吗。。。谢谢。。。

[email protected]

kitkatlow

原帖由 kitkatlow 于 24-6-2008 08:44 AM 发表
请自己短讯，别把主题沦为电邮求档的地区。

wangwang99

sorry......