Citibank Early Payment 省Daily Interest 的 算法

yingfan

昨天跟一个citibank的agent谈我的房贷
房贷数额:rm225000
利息:5% (BLR-1.8%, BLR=6.8%)
供30年，月供rm1207.85
那个agent说,如果提早缴付月供的话，提早多少天，就省多少天的利息
他拿每个月都在期限的29天前缴付月供的例子做了这个表
他说daily interest是rm30.62,我不太懂是如何算到的

Month	Interest	Rate	Principal	Payment	Outstanding
Jan	rm 937.50	5%	rm 270.35	rm1207.85	rm225000.00
Feb	rm932.67	5%	rm275.18	rm1207.85	rm223841.67
Mar	rm927.83	5%	rm280.82	rm1207.85	rm222678.51

如果我提早29天缴付房贷的话，我就省下29天的利息，也就是rm30.62*29=rm887.98
因为我的房贷月供是定了rm1207.85，这个多余的rm887.98会拿来回扣principal
到最后，如果我每一个月都这样早29天缴付房贷的话，我甚至可以在12左右完全给完房贷

请问各位大大，这个agent有没有哄我，还是有什么hidden claws？

[ 本帖最后由 yingfan 于 3-4-2008 10:38 PM 编辑 ]

jefflow6

我本身比较喜欢本地银行。根据你以上的资料。。 我觉得PB Bank 能提供更好的。

For completed properties costing above RM100,000

(1) Multi Tier Interest Rate package
1st year	BLR - 2.00% p.a.
2nd year	BLR - 2.00% p.a.
3rd year	BLR - 2.00% p.a.
Thereafter	BLR -1.60% p.a.

当然我觉得你需要问多几间银行拿更多资料。假如你有用EPF买家的话， 最好是本地银行。

TomyamKing

daily interest rm30.62 应该是在刚开始outstanding balance 还很高的时候吧..
觉得flexi 或 其它能给advance payment的loan都能做到这一点..

yingfan

原帖由 jefflow6 于 3-4-2008 10:58 PM 发表
我本身比较喜欢本地银行。根据你以上的资料。。 我觉得PB Bank 能提供更好的。

For completed properties costing above RM100,000 (1) Multi Tier Interest Rate package1st year
BLR - 2.00% p.a.
2nd year
...

我不是贪citibank的利息低，而是那个agent说在月供期限前做early prepayment（注意，不是extra payment）的话，可以省下很多利息
我第一次听到有这种好处，不过似乎又难以置信，所以来这里问一问

lunarnanaki

回楼主:
不对，这种算法太粗糙。
房屋贷款的利息算法是reducing balance,亦即当你提早缴付月供时就已有所变动。而且要知道＂期限的29天前缴付月供＂即表示你一个月里还两次贷款，先后隔一天罢了。
那agent给你的演算不成立, 除非你真的是要每月还两次月供....

[ 本帖最后由 lunarnanaki 于 3-4-2008 11:08 PM 编辑 ]

yingfan

原帖由 TomyamKing 于 3-4-2008 11:05 PM 发表
daily interest rm30.62 应该是在刚开始outstanding balance 还很高的时候吧..
觉得flexi 或 其它能给advance payment的loan都能做到这一点..

不是advance payment，只是在月供的期限之前缴付，早几天，就省几天的利息
你看我的月供表，我并不需要多给

PropertyAgent

原帖由 yingfan 于 3-4-2008 10:34 PM 发表
昨天跟一个citibank的agent谈我的房贷
房贷数额:rm225000
利息:5% (BLR-1.8%, BLR=6.8%)
供30年，月供rm1207.85
那个agent说,如果提早缴付月供的话，提早多少天，就省多少天的利息
他拿每个月都在期限的29天前缴 ...

不知是那个 banker 误导你，还是你记错

daily interest = (RM225000 x 5%)/365 = RM30.8 （大概和你说的一样）
但是如果每次都提早29天缴付月供，那么你将会省
(RM1207.85 x 5% x 29) / 365 = RM4.80
就只是 RM4.80 而已

如果你的monthly installment 是 RM225000
每次都提早29天交付月供，那么你才会省
(RM225000 x 5% x 29) / 365 = RM893.84

希望你看得明白我说什么

yingfan

原帖由 lunarnanaki 于 3-4-2008 11:06 PM 发表
回楼主:
不对，这种算法太粗糙。
房屋贷款的利息算法是reducing balance,亦即当你提早缴付月供时就已有所变动。而且要知道＂期限的29天前缴付月供＂即表示你一个月里还两次贷款，先后隔一天罢了。
那agent给你的演 ...

我有用reducing balance的算法来计算daily interest的话，比较起agent给的演算，是要17年左右才供完

可是你看一看他给我的月供表，并不是一个月还两次
他真的这样跟我解释，每个月提早缴付而已，就剩下利息了

yingfan

原帖由 PropertyAgent 于 3-4-2008 11:10 PM 发表


不知是那个 banker 误导你，还是你记错

daily interest = (RM225000 x 5%)/365 = RM30.8 （大概和你说的一样）
但是如果每次都提早29天缴付月供，那么你将会省
(RM1207.85 x 5% x 29) / 365 = RM4.80
就只 ...

那个演算是从他给我的excel抽取的，所以不是我记错
他的formula真的是RM30.8*29
他在席间也有暗示其他银行的daily interest算法不划算，可能是你说的(RM1207.85 x 5% x 29) / 365

[ 本帖最后由 yingfan 于 3-4-2008 11:22 PM 编辑 ]

PropertyAgent

我已经算给你看，daily interest 是怎么算了
如果你不相信的话，我也不知该怎么解释了
如果他的算法是对的，Citi 将是市场最好的配套
因为同样的供款，可以省那么多利息

你拿他的配套吧，祝你好运

yingfan

原帖由 PropertyAgent 于 3-4-2008 11:21 PM 发表
我已经算给你看，daily interest 是怎么算了
如果你不相信的话，我也不知该怎么解释了
如果他的算法是对的，Citi 将是市场最好的配套
因为同样的供款，可以省那么多利息

你拿他的配套吧，祝你好运

不是不信，我是第一次买房子，偏偏那个agent有讲得很真，又email了演算表给我
我也算过来，银行这么做好像还要亏
不过我不敢肯定，所以在这里问一问各位大大咯

话说回头，为什么你的算法，不是以那个月供的principal来算daily interest？

[ 本帖最后由 yingfan 于 3-4-2008 11:27 PM 编辑 ]

kitkatlow

原帖由 yingfan 于 3-4-2008 11:25 PM 发表


不是不信，我是第一次买房子，偏偏那个agent有讲得很真，又email了演算表给我
我也算过来，银行这么做好像还要亏
不过我不敢肯定，所以在这里问一问各位大大咯

话说回头，为什么你的算法，不是以那个月供的 ...

我没有看你算的对不对，但这种配套已经存在很久了。
如果你会觉得惊讶，表示你对贷款还不熟悉。
如果不是很急的话，多花时间了解贷款事宜。
明白flexi loan/ mortgage loan 的基本知识，才来决定拿那个配套吧。

yingfan

原帖由 kitkatlow 于 3-4-2008 11:46 PM 发表


我没有看你算的对不对，但这种配套已经存在很久了。
如果你会觉得惊讶，表示你对贷款还不熟悉。
如果不是很急的话，多花时间了解贷款事宜。
明白flexi loan/ mortgage loan 的基本知识，才来决定拿那个配套吧 ...

我是知道有daily rest很久了，不过没研究过formula
所以我惊讶的是那个agent给我的算法，如果真的话，真的好像 PropertyAgent 说的，“Citi 将是市场最好的配套”

TomyamKing

如果这配套能够在第一次付款前29天开始给的话.....它只比advance payment 快1天(advance payment 在第一天给两期，利息在第一天开始算 )。
如果不能的话，就跟advance payment一样. 因为early payment 要省的话第一个月要给两期

kitkatlow

原帖由 yingfan 于 3-4-2008 11:52 PM 发表


我是知道有daily rest很久了，不过没研究过formula
所以我惊讶的是那个agent给我的算法，如果真的话，真的好像 PropertyAgent 说的，“Citi 将是市场最好的配套”

以BLR - 1.8% 的利率来说的话，他是在跟你开玩笑。

yingfan

谢谢各位大大，
大致上应该已经证实了那个agent真的哄我
我根据这个网站（http://1stophomefinance.wordpres ... est-and-daily-rest/）的formula，粗糙的算，只能提早大概7个月缴清房贷
换句话说，是省了大概rm8500，还是很爽一下
再次谢谢各位

[ 本帖最后由 yingfan 于 4-4-2008 12:31 AM 编辑 ]

mjchua

原帖由 yingfan 于 3-4-2008 10:34 PM 发表
昨天跟一个citibank的agent谈我的房贷
房贷数额:rm225000
利息:5% (BLR-1.8%, BLR=6.8%)
供30年，月供rm1207.85
那个agent说,如果提早缴付月供的话，提早多少天，就省多少天的利息
他拿每个月都在期限的29天前缴 ...

剛剛 call citibank, 你這個 rate 是不是 citibank term loan 的 ?
因為 citibank flexi home 的 rate 是 BLR-1.05%

andyyong

为何你不拿FIXED RATE？

Year        Base Lending
        Rate
1980        8.50
1981        8.50
1982        8.50
1983        10.75
1984        12.25
1985        10.75
1986        10.00
1987        7.50
1988        7.00
1989        6.99
1990        7.49
1991        8.68
1992        9.29
1993        8.22
1994        6.83
1995        8.03
1996        9.18
1997        10.33
1998        8.04
1999        6.79
2000        6.78
2001        6.39
2002        6.39
2003        6.00
2004        5.98
2005        6.20
2006        6.54
2007        6.75
Average        8.32

harimau

单单看 BLR 不能说明什么。即使 BLR 是 10%，如果银行出一个 BLR-5.5% 的配套，单从 BLR 能看到什么呢？什么也看不清楚。