佳礼资讯网

用户名  找回密码
 注册

ADVERTISEMENT

查看: 1913|回复: 34

Positive cash flow --> 可能吗?

[复制链接]
发表于 29-7-2008 04:27 PM | 显示全部楼层 |阅读模式
投资地产的其中原因是generate positive cash flow。如果借钱买的话,rental就必须高过loan monthly repayment。换个角度来看,如果我想找屋子,与其给比较高的rental来租,到不如直接买下来,付比较低的loan monthly repayment。如果每个找屋子的人都这样做,那就不能generate positive cash flow了。难道投资地产是希望找到水鱼来租?

如果要降低rental,就必须先降低loan monthly repayment,所以就要降低贷款。这样的话,投资地产的回酬可能比别的投资低,也可能比其他投资高风险,因为地产是illiquid的,有时很难脱手。那倒不如投资别的?

大家对我的言论有什么看法?一起来交流下
回复

使用道具 举报


ADVERTISEMENT

发表于 29-7-2008 06:29 PM | 显示全部楼层

回复 1# 很够力 的帖子

我非常同意你的看法。

这里很多高手总是说以100K市价买来的房子可以出租850,
我怀疑到底是,卖给他们的业主是傻子呢?还是跟他们租的租户是傻子呢?

100K能租850的这种情况的出现可能是聪明的市场认为不久后租金会下调,或银行贷款利率就快要上调了。

人还是自量一点,不要以为自己很聪明,比市场聪明。
我自认比不上市场的聪明。
回复

举报

 楼主| 发表于 29-7-2008 08:03 PM | 显示全部楼层
100K的property,100%贷款,利息7% (差不多是investor rate),供25年,monthly installment 才$707。
要租$850真的需要一条很大的水鱼
毕竟资讯发达,造成水鱼的数量少了,而房产投资者又多了,看来要找个都要靠运气。
况且要找100K的property(KL区),可以说是没了,除非是low cost的。再加上新起的low cost 也不会大大超过100K,大量寻屋者理智上都会选新的。
回复

举报

发表于 29-7-2008 10:59 PM | 显示全部楼层
本来我也这么认为的, 不过最近对studio做了番研究才发现到原来真的不是空谈
问题是只是studio才可以达到吗?
回复

举报

发表于 30-7-2008 12:24 AM | 显示全部楼层
很奇怪,为什么大家都会这么想,假设100k,我给头期钱10k,loan 90k, 5.75% fix rate, monthly installment RM525,我们就不算租金850,我们算少少,租500块!

月供RM525,租金RM500,这个叫亏本?大家再仔细想一想,这个叫亏本吗?

我30年总共付给银行189k。我收回来的钱是RM500 x 12 x 30年 = 180k。

我真正的成本只有19k

最后,我把屋子卖掉,我不算30年通膨,我卖原价100k,我赚81k。

我用19k成本30年赚81k,大佬,每年利息5.6%咧,高过FD多多啦
修正:我用19k成本30年赚81k,大佬,每年利息6.8%咧,高过FD多多啦

[ 本帖最后由 nayiq 于 31-7-2008 09:58 AM 编辑 ]
回复

举报

发表于 30-7-2008 12:27 AM | 显示全部楼层
请注意一点:我这算法是压着来算的,这样算都有平均年利5%,如果我租金再高一点,每几年就调高一次,最后再卖3~400k,那笔帐我就不会算了。你们来告诉我有多少%吧
回复

举报

Follow Us
发表于 30-7-2008 01:10 AM | 显示全部楼层
原帖由 nayiq 于 30-7-2008 12:24 AM 发表
很奇怪,为什么大家都会这么想,假设100k,我给头期钱10k,loan 90k, 5.75% fix rate, monthly installment RM525,我们就不算租金850,我们算少少,租500块!

月供RM525,租金RM500,这个叫亏本?大家再仔细想一 ...


纠正一下,我算错了,19k成本不是一次过付出,是渐进式的。

想象成信托基金或保险:第一笔RM10k,后来每个月多给RM25块,给够30年后收100k,每年派息6.9%。不错的投资吧?
回复

举报

 楼主| 发表于 30-7-2008 01:12 AM | 显示全部楼层
“我30年总共付给银行189k。“ --> 我算到210k。来人check下。
“我真正的成本只有19k。“--> 根据你的计算,应该是9k吧。如果根据我的计算,是30k。
9k成本赚91k --> 利息7.74%
30k成本赚70k --> 利息2.83%

需要考虑的重点:
1)Rental and monthly repayment 相差83块而已,会不会太少,导致别人去买而不租。
2)可能有几年租不出。
3)租客若损坏产业,必须补贴修理费。
4)不交租金的租客赶不走。
5)还没考虑PV and FV。
回复

举报


ADVERTISEMENT

 楼主| 发表于 30-7-2008 01:15 AM | 显示全部楼层
我算到monthly repayment 是583,你刚才也是写583的,怎么变525了?
回复

举报

发表于 30-7-2008 01:18 AM | 显示全部楼层
原帖由 很够力 于 30-7-2008 01:15 AM 发表
我算到monthly repayment 是583,你刚才也是写583的,怎么变525了?


改了,我算fix rate配套,BLR升不升都不影响,比较容易算。现在fix rate是5.75%,所以贷款90k,月供525没错
回复

举报

 楼主| 发表于 30-7-2008 01:22 AM | 显示全部楼层
哦。。。我算的是贷款100%。
回复

举报

发表于 30-7-2008 01:23 AM | 显示全部楼层
原帖由 很够力 于 30-7-2008 01:12 AM 发表
“我30年总共付给银行189k。“ --> 我算到210k。来人check下。
“我真正的成本只有19k。“--> 根据你的计算,应该是9k吧。如果根据我的计算,是30k。
9k成本赚91k --> 利息7.74%
30k成本赚70k --> 利息2.83%   ...


你少加头期钱10k,所以我的算法19k没错。
你的应该是40k赚60k,每年利息4.5%,跟bond fund差不多。
回复

举报

发表于 30-7-2008 01:41 AM | 显示全部楼层
原帖由 很够力 于 30-7-2008 01:12 AM 发表
需要考虑的重点:
1)Rental and monthly repayment 相差83块而已,会不会太少,导致别人去买而不租。
2)可能有几年租不出。
3)租客若损坏产业,必须补贴修理费。
4)不交租金的租客赶不走。
5)还没考虑PV and FV。


说实话,不是说我鄙视穷人还是看不起便宜的屋子。

100k的properties买不过。你想想下,100k的properties都是给谁住的?当然大部分都是马来西亚人,但不排除:外劳,黑人,很多没受教育的,扰乱生事的印度人,马来人,背景大都很复杂。那种地区10年就没有价值了。我现在住的屋子就是一个活生生的例子。

我会选择300~400k或以上,以签约方式来保障自身利益的房屋,租户的背景身价比较高尚,就算以再便宜一半的价格来出租也无所谓,再骑牛找马,最重要的是转手套现的那一笔!

100k的屋子只能买来套现。除非你能看得出他未来的价格走势强劲,那就另当别论。
回复

举报

 楼主| 发表于 30-7-2008 01:42 AM | 显示全部楼层
从新算过:
Lump sum = 10000
Loan = 90000
Interest = 5.75%
Cumulative interest + principal (loan) = 189000
Total payment made = 199000
Total rental collected = 500 x 12 x 30 = 180000
Property sold for = 100000
Total earn = 180000 + 100000 - 199000 = 81000

Total cost of investment = 199000 - 180000 = 19000
Therefore 19000 becomes 81000 in 30 years --> 4.84% interest per annum

如你说,跟bond fund差不多。而且还要承受我列出来的risks,好像不值得叻!
回复

举报

 楼主| 发表于 30-7-2008 01:54 AM | 显示全部楼层

回复 13# nayiq 的帖子

我觉得廉价屋应该不会怎么升价,毕竟政府都有陆续起新的,然后就如你说的,环境被居民搞得乱七八糟。至于300-400k的,租户也未必高尚,有些人专门租来拿新地址,然后拿来借钱,再跑路!如果是最少1mil的,那就比较安全。
回复

举报

发表于 30-7-2008 01:55 AM | 显示全部楼层
原帖由 很够力 于 30-7-2008 01:42 AM 发表
从新算过:
Lump sum = 10000
Loan = 90000
Interest = 5.75%
Cumulative interest + principal (loan) = 189000
Total payment made = 199000
Total rental collected = 500 x 12 x 30 = 180000
Property so ...


错误的地方:
你的19k不是一次过给完,你的利息不能这么算,你是“分期付款”用30年来给的。还有你的钱是从19k变成100k,不是变成81k,所以算到来每年赚差不多7%。值不值得在于你了,对于warrent buffet肯定不值得,对我来说也肯定不值得,因为我觉得他不止这个数目,30年通膨,freehold的话我至少能卖2~300k。

我再让一步,我算10年都没客户租!我只要能卖300k,我就赢了。

[ 本帖最后由 nayiq 于 30-7-2008 02:07 AM 编辑 ]
回复

举报


ADVERTISEMENT

发表于 30-7-2008 02:00 AM | 显示全部楼层
原帖由 很够力 于 30-7-2008 01:54 AM 发表
我觉得廉价屋应该不会怎么升价,毕竟政府都有陆续起新的,然后就如你说的,环境被居民搞得乱七八糟。至于300-400k的,租户也未必高尚,有些人专门租来拿新地址,然后拿来借钱,再跑路!如果是最少1mil的,那就比较安 ...


说句实话,我觉得不是每个人都适合高风险投资。

如果你连这种“注册新地址借钱跑路“事情都要担心的话(可能性比中9百万还要低),那恐怕你只适合放FD了。
回复

举报

 楼主| 发表于 30-7-2008 02:07 AM | 显示全部楼层
这个我有想到。不止9000,rental也要算PV,FV。至于怎么算,暂时想不到。你怎样那到7%的?
回复

举报

 楼主| 发表于 30-7-2008 02:09 AM | 显示全部楼层
原帖由 nayiq 于 30-7-2008 02:00 AM 发表


说句实话,我觉得不是每个人都适合高风险投资。

如果你连这种“注册新地址借钱跑路“事情都要担心的话(可能性比中9百万还要低),那恐怕你只适合放FD了。


我没说我怕这个。我只是说下自己的经验罢了。之前有2个租客欠银行钱跑了,不过他们还是有还完租。
回复

举报

发表于 30-7-2008 02:11 AM | 显示全部楼层
原帖由 很够力 于 30-7-2008 02:07 AM 发表
这个我有想到。不止9000,rental也要算PV,FV。至于怎么算,暂时想不到。你怎样那到7%的?


           年份                        每年存入                 加上利息(6.8%)


10000

1
300
10980
2
300
12026.64
3
300
13144.45
4
300
14338.27
5
300
15613.28
6
300
16974.98
7
300
18429.28
8
300
19982.47
9
300
21641.28
10
300
23412.88
11
300
25304.96
12
300
27325.7
13
300
29483.84
14
300
31788.75
15
300
34250.38
16
300
36879.41
17
300
39687.21
18
300
42685.94
19
300
45888.58
20
300
49309
21
300
52962.02
22
300
56863.43
23
300
61030.15
24
300
65480.2
25
300
70232.85
26
300
75308.68
27
300
80729.67
28
300
86519.29
29
300
92702.6
30
300
99306.38


[ 本帖最后由 nayiq 于 30-7-2008 02:15 AM 编辑 ]
回复

举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

 

ADVERTISEMENT



ADVERTISEMENT



ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT


版权所有 © 1996-2023 Cari Internet Sdn Bhd (483575-W)|IPSERVERONE 提供云主机|广告刊登|关于我们|私隐权|免控|投诉|联络|脸书|佳礼资讯网

GMT+8, 28-2-2025 01:04 PM , Processed in 0.163851 second(s), 24 queries , Gzip On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表