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Positive cash flow --> 可能吗?
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投资地产的其中原因是generate positive cash flow。如果借钱买的话,rental就必须高过loan monthly repayment。换个角度来看,如果我想找屋子,与其给比较高的rental来租,到不如直接买下来,付比较低的loan monthly repayment。如果每个找屋子的人都这样做,那就不能generate positive cash flow了。难道投资地产是希望找到水鱼来租?
如果要降低rental,就必须先降低loan monthly repayment,所以就要降低贷款。这样的话,投资地产的回酬可能比别的投资低,也可能比其他投资高风险,因为地产是illiquid的,有时很难脱手。那倒不如投资别的?
大家对我的言论有什么看法?一起来交流下 |
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发表于 29-7-2008 06:29 PM
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回复 1# 很够力 的帖子
我非常同意你的看法。
这里很多高手总是说以100K市价买来的房子可以出租850,
我怀疑到底是,卖给他们的业主是傻子呢?还是跟他们租的租户是傻子呢?
100K能租850的这种情况的出现可能是聪明的市场认为不久后租金会下调,或银行贷款利率就快要上调了。
人还是自量一点,不要以为自己很聪明,比市场聪明。
我自认比不上市场的聪明。 |
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
楼主 |
发表于 29-7-2008 08:03 PM
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100K的property,100%贷款,利息7% (差不多是investor rate),供25年,monthly installment 才$707。
要租$850真的需要一条很大的水鱼
毕竟资讯发达,造成水鱼的数量少了,而房产投资者又多了,看来要找个都要靠运气。
况且要找100K的property(KL区),可以说是没了,除非是low cost的。再加上新起的low cost 也不会大大超过100K,大量寻屋者理智上都会选新的。 |
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发表于 29-7-2008 10:59 PM
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本来我也这么认为的, 不过最近对studio做了番研究才发现到原来真的不是空谈
问题是只是studio才可以达到吗? |
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发表于 30-7-2008 12:24 AM
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很奇怪,为什么大家都会这么想,假设100k,我给头期钱10k,loan 90k, 5.75% fix rate, monthly installment RM525,我们就不算租金850,我们算少少,租500块!
月供RM525,租金RM500,这个叫亏本?大家再仔细想一想,这个叫亏本吗?
我30年总共付给银行189k。我收回来的钱是RM500 x 12 x 30年 = 180k。
我真正的成本只有19k。
最后,我把屋子卖掉,我不算30年通膨,我卖原价100k,我赚81k。
我用19k成本30年赚81k,大佬,每年利息5.6%咧,高过FD多多啦?
修正:我用19k成本30年赚81k,大佬,每年利息6.8%咧,高过FD多多啦?
[ 本帖最后由 nayiq 于 31-7-2008 09:58 AM 编辑 ] |
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发表于 30-7-2008 12:27 AM
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请注意一点:我这算法是压着来算的,这样算都有平均年利5%,如果我租金再高一点,每几年就调高一次,最后再卖3~400k,那笔帐我就不会算了。你们来告诉我有多少%吧  |
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发表于 30-7-2008 01:10 AM
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原帖由 nayiq 于 30-7-2008 12:24 AM 发表 
很奇怪,为什么大家都会这么想,假设100k,我给头期钱10k,loan 90k, 5.75% fix rate, monthly installment RM525,我们就不算租金850,我们算少少,租500块!
月供RM525,租金RM500,这个叫亏本?大家再仔细想一 ...
纠正一下,我算错了,19k成本不是一次过付出,是渐进式的。
想象成信托基金或保险:第一笔RM10k,后来每个月多给RM25块,给够30年后收100k,每年派息6.9%。不错的投资吧? |
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楼主 |
发表于 30-7-2008 01:12 AM
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“我30年总共付给银行189k。“ --> 我算到210k。来人check下。
“我真正的成本只有19k。“--> 根据你的计算,应该是9k吧。如果根据我的计算,是30k。
9k成本赚91k --> 利息7.74%
30k成本赚70k --> 利息2.83%
需要考虑的重点:
1)Rental and monthly repayment 相差83块而已,会不会太少,导致别人去买而不租。
2)可能有几年租不出。
3)租客若损坏产业,必须补贴修理费。
4)不交租金的租客赶不走。
5)还没考虑PV and FV。 |
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楼主 |
发表于 30-7-2008 01:15 AM
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我算到monthly repayment 是583,你刚才也是写583的,怎么变525了? |
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发表于 30-7-2008 01:18 AM
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原帖由 很够力 于 30-7-2008 01:15 AM 发表 
我算到monthly repayment 是583,你刚才也是写583的,怎么变525了?
改了,我算fix rate配套,BLR升不升都不影响,比较容易算。现在fix rate是5.75%,所以贷款90k,月供525没错 |
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楼主 |
发表于 30-7-2008 01:22 AM
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发表于 30-7-2008 01:23 AM
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原帖由 很够力 于 30-7-2008 01:12 AM 发表 
“我30年总共付给银行189k。“ --> 我算到210k。来人check下。
“我真正的成本只有19k。“--> 根据你的计算,应该是9k吧。如果根据我的计算,是30k。
9k成本赚91k --> 利息7.74%
30k成本赚70k --> 利息2.83% ...
你少加头期钱10k,所以我的算法19k没错。
你的应该是40k赚60k,每年利息4.5%,跟bond fund差不多。 |
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发表于 30-7-2008 01:41 AM
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原帖由 很够力 于 30-7-2008 01:12 AM 发表 
需要考虑的重点:
1)Rental and monthly repayment 相差83块而已,会不会太少,导致别人去买而不租。
2)可能有几年租不出。
3)租客若损坏产业,必须补贴修理费。
4)不交租金的租客赶不走。
5)还没考虑PV and FV。
说实话,不是说我鄙视穷人还是看不起便宜的屋子。
100k的properties买不过。你想想下,100k的properties都是给谁住的?当然大部分都是马来西亚人,但不排除:外劳,黑人,很多没受教育的,扰乱生事的印度人,马来人,背景大都很复杂。那种地区10年就没有价值了。我现在住的屋子就是一个活生生的例子。
我会选择300~400k或以上,以签约方式来保障自身利益的房屋,租户的背景身价比较高尚,就算以再便宜一半的价格来出租也无所谓,再骑牛找马,最重要的是转手套现的那一笔!
100k的屋子只能买来套现。除非你能看得出他未来的价格走势强劲,那就另当别论。 |
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楼主 |
发表于 30-7-2008 01:42 AM
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从新算过:
Lump sum = 10000
Loan = 90000
Interest = 5.75%
Cumulative interest + principal (loan) = 189000
Total payment made = 199000
Total rental collected = 500 x 12 x 30 = 180000
Property sold for = 100000
Total earn = 180000 + 100000 - 199000 = 81000
Total cost of investment = 199000 - 180000 = 19000
Therefore 19000 becomes 81000 in 30 years --> 4.84% interest per annum
如你说,跟bond fund差不多。而且还要承受我列出来的risks,好像不值得叻! |
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楼主 |
发表于 30-7-2008 01:54 AM
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回复 13# nayiq 的帖子
我觉得廉价屋应该不会怎么升价,毕竟政府都有陆续起新的,然后就如你说的,环境被居民搞得乱七八糟。至于300-400k的,租户也未必高尚,有些人专门租来拿新地址,然后拿来借钱,再跑路!如果是最少1mil的,那就比较安全。 |
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发表于 30-7-2008 01:55 AM
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原帖由 很够力 于 30-7-2008 01:42 AM 发表 
从新算过:
Lump sum = 10000
Loan = 90000
Interest = 5.75%
Cumulative interest + principal (loan) = 189000
Total payment made = 199000
Total rental collected = 500 x 12 x 30 = 180000
Property so ...
错误的地方:
你的19k不是一次过给完,你的利息不能这么算,你是“分期付款”用30年来给的。还有你的钱是从19k变成100k,不是变成81k,所以算到来每年赚差不多7%。值不值得在于你了,对于warrent buffet肯定不值得,对我来说也肯定不值得,因为我觉得他不止这个数目,30年通膨,freehold的话我至少能卖2~300k。
我再让一步,我算10年都没客户租!我只要能卖300k,我就赢了。
[ 本帖最后由 nayiq 于 30-7-2008 02:07 AM 编辑 ] |
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发表于 30-7-2008 02:00 AM
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原帖由 很够力 于 30-7-2008 01:54 AM 发表 
我觉得廉价屋应该不会怎么升价,毕竟政府都有陆续起新的,然后就如你说的,环境被居民搞得乱七八糟。至于300-400k的,租户也未必高尚,有些人专门租来拿新地址,然后拿来借钱,再跑路!如果是最少1mil的,那就比较安 ...
说句实话,我觉得不是每个人都适合高风险投资。
如果你连这种“注册新地址借钱跑路“事情都要担心的话(可能性比中9百万还要低),那恐怕你只适合放FD了。 |
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楼主 |
发表于 30-7-2008 02:07 AM
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这个我有想到。不止9000,rental也要算PV,FV。至于怎么算,暂时想不到。你怎样那到7%的? |
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楼主 |
发表于 30-7-2008 02:09 AM
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原帖由 nayiq 于 30-7-2008 02:00 AM 发表 
说句实话,我觉得不是每个人都适合高风险投资。
如果你连这种“注册新地址借钱跑路“事情都要担心的话(可能性比中9百万还要低),那恐怕你只适合放FD了。
我没说我怕这个。我只是说下自己的经验罢了。之前有2个租客欠银行钱跑了,不过他们还是有还完租。 |
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发表于 30-7-2008 02:11 AM
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原帖由 很够力 于 30-7-2008 02:07 AM 发表 
这个我有想到。不止9000,rental也要算PV,FV。至于怎么算,暂时想不到。你怎样那到7%的?
年份 每年存入 加上利息(6.8%)
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| 10000 |
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| 1 |
| 300 |
| 10980 | 2 |
| 300 |
| 12026.64 | 3 |
| 300 |
| 13144.45 | 4 |
| 300 |
| 14338.27 | 5 |
| 300 |
| 15613.28 | 6 |
| 300 |
| 16974.98 | 7 |
| 300 |
| 18429.28 | 8 |
| 300 |
| 19982.47 | 9 |
| 300 |
| 21641.28 | 10 |
| 300 |
| 23412.88 | 11 |
| 300 |
| 25304.96 | 12 |
| 300 |
| 27325.7 | 13 |
| 300 |
| 29483.84 | 14 |
| 300 |
| 31788.75 | 15 |
| 300 |
| 34250.38 | 16 |
| 300 |
| 36879.41 | 17 |
| 300 |
| 39687.21 | 18 |
| 300 |
| 42685.94 | 19 |
| 300 |
| 45888.58 | 20 |
| 300 |
| 49309 | 21 |
| 300 |
| 52962.02 | 22 |
| 300 |
| 56863.43 | 23 |
| 300 |
| 61030.15 | 24 |
| 300 |
| 65480.2 | 25 |
| 300 |
| 70232.85 | 26 |
| 300 |
| 75308.68 | 27 |
| 300 |
| 80729.67 | 28 |
| 300 |
| 86519.29 | 29 |
| 300 |
| 92702.6 | 30 |
| 300 |
| 99306.38 |
[ 本帖最后由 nayiq 于 30-7-2008 02:15 AM 编辑 ] |
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