摘譯自Milan Doshi著書《如何成為百萬產業投資者》

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購買房屋
房貸資訊  2005-05-20 16:16

購買房屋是重要的決定，因此應當再三考慮及策劃。

如果您購買的是尚在興建中的產業，您應當檢查發展商的背景。您應當確保有關的發展商：

擁有由房屋及地方政府部發出的合法執照，同時有關執照仍然有效（未逾期）

擁有由各別地方政府發出的合法廣告與銷售准證。
您有權向發展商查詢有關執照以及准證的資料。

您也可以向房屋及地方政府部尋求進一步的闡述，若發展商擁有良好的記錄，將能減低房屋計劃被擱置的風險。

Buying A House

Buying a house is a major step, so it deserves careful thought and planning.

If you are buying a property under construction, you should check the background of the developer. You should ensure that the developer:

Has a valid licence issued by the Ministry of Housing and Local Government which is still in force (not expired)

Has a valid advertising and selling permit issued by respective local authority which is still in force
You have the right to enquire from the developer, information on licence and permit. You can also refer to the Ministry of Housing and Local Government for further clarification. A developer with a good track record reduces the risk of the project being abandoned.

[ 本帖最后由 思筹之路 于 24-4-2008 10:09 AM 编辑 ]

思筹之路

我能夠負擔的是什麼
房貸資訊  2005-05-20 16:16

在您承諾購買產業之前，首先您應當規劃及預算，以協助您確定您所能夠承擔的數額，以及您欲購買之產業的頂價。作為參考，您支付房屋與汽車分期付款以及其他的付款，不應超過您的每月家庭總收入的三分之一。

您的籌資來源可以是以下所有的或其中的任何組合：　
儲蓄
從雇員公積金戶口中提出款項
金融機構提供的貸款

What Can I Afford

Before you commit to purchase a property, you should first work out a budget to help you determine how much you can afford and the ceiling price on any property you may wish to buy. As a guide, your monthly commitments on paying instalments for your house, car and other payments should not exceed 1/3 of your gross monthly household income.

Your source of funding can be all or any combination of the following:
Savings
Withdrawal from Employee Provident Fund (EPF) account
Loan facility from a financial institution

思筹之路

脫售新建房屋‧成本算一算
專題  2008-04-05 16:02

機會與持有成本蒙受的損失。假設你訂購一間價值20萬令吉的公寓，並付了10%首期錢，就是2萬令吉。

假如你面對現金緊縮問題，無法同時掌握另一個投資良機，這可以說是機會與資金的損失。

如果你計劃在產業完工後脫售，你必須將購屋涉及的成本計算在內，這些成本包括利息、提早償還貸款銀行可能面對的罰款、買賣合約律師費、貸款合約費用、印花稅等。

在考量這些開銷後，你能賺取的盈利、是否足以抵消購屋所面對的風險，都需要加以衡量。

興建期間不易脫售

在房屋興建期間，你可能面對不容易脫售產業的問題，鮮少會有買家，你可以說處於劣勢，因為你可能被視為投機賣主。

你可以接洽發展商，協助你物色買家，如果幸運找到買家，接手你的單位，可能需支付一些開銷，許多發展商可能不願意在建築工程期間這樣做，因為這可能影響紙上工作的處理。

與其他新單位競爭

當你的產業已完工，而且你也領取新屋的鎖匙，不過，可能在同一時間，尚有許多新的單位加入市場；假如你計劃出售、出租，你也可能與許多屋主同時競爭。

因此，這形成賣主與屋主的惡夢，另一方面，也可能成為買家或租戶的美夢，在前面幾年，售價及租金並不穩定，假如你買來自己住，那這些因素就不存在。

不確定未來居民類型

當你向發展商購買，你對於有關產業計劃完工後，會有哪一類型的人，將住進該住宅區一點概念也沒有。

譬如說，在有關共管公寓住宅區附近會興建一所學院，你決定購買一個單位，因為該地點靠近你工作及孩子上學的地方；假設大多數人買來充作投資，就是出租賺取租金，想想哪一些人是主要的居民，當然是學院生，對家庭來說，鄰居就是學院生可能不很舒適。

其中一個減輕風險的做法是：詢問發展商的銷售人員，有哪些人購買？他們是投資者或是買來自住，多數促銷人員對顧客的意願會比較瞭解，這讓你比較可以掌握情況，確保所購買的單位適合你及家人的需要。

（註：摘譯自Milan Doshi著書《如何成為百萬產業投資者》）

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買二手屋‧風險較低
專題  2008-03-22 17:46

今天我們要看的是從轉手市場購買可能稍微昂貴，不過風險相對較低，你可以看到房屋的情況、周圍的環境是否理想，然後才決定是否要購買。

對買家來說，購買的產業是座落在一個已發展起來的地區，不會有驚喜或出現讓你驚訝的情景，或意想不到的發展計劃。

身為產業投資者特別是置業者，你必須對風險與預期回酬加以權衡，這規則施用於每一個你準備投資的計劃，你的投資目標必須是以最少的風險，爭取最大潛能的回酬。

不想成為發展商“白老鼠”

一家新發展商的銷售人員曾經這樣對我說，這是他們第一個計劃，他們將確保產業計劃的質量一級棒，而且不會遲交屋，因為他們將在日後繼續推展其他計劃，針對這點，你有何看法？

我們都知道，產業發展不是一項簡單的工作，需要大筆的資金，第一次推行產業發展，需要學習的東西很多，相信你也不想成為他們的“白老鼠”。

假如你仍喜歡該發展商的計劃，你可以等到產業完工後才購買，惟一的不利可能是價格稍微昂貴，如果幅度不大，還是可以接受的，因為你不需冒太大的風險。

擱置計劃風險

我的一個好友佐恩，1995年以30萬令吉在雪邦購買了一間雙層店屋，當時她與丈夫預期雪邦國際機場的啟用，將帶動附近地區的產業發展。

幾番延誤，發展商終於完成有關的建築工程，遺憾的是發展商為業主向公用事業公司提出駁接水、電申請之前，卻宣告破產。

今天，佐恩仍需償付銀行貸款及利息，所幸的是她及丈夫都是高收入者，有能力承擔，佐恩惟一感到欣慰的是，只是購買一間，而不是當初打算購買3間。

（註：摘譯自Milan Doshi著書《如何成為百萬產業投資者》。）

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買產業忌倉促
專題  2008-03-08 18:07

今天繼續來看購買發展商興建中房屋的不利點，其中一點是你不曉得未來在你家附近會有哪些發展計劃，譬如你的房屋附近可能有非法木屋區、容易受到風雨吹襲、靠近高壓電纜、川行車輛繁密的高速公路等等，這些都沒在銷售小冊子或建築圖中列明。

大多數購屋者主要的投訴是發展商對他們做出不少的承諾，不過卻沒有白紙黑字寫明，我們從廣告上看到的畫家構思圖，與發展商最後交給買家的往往有很大的差別。

示範屋與真實差異大

有些時候，展銷室提供的示範單位或示範屋，天花板的高度可能有12尺，給人寬敞舒適的感覺；可是，購屋者在領取新屋鎖匙後，眼前看到的卻是一間天花板高度可能只有9尺的單位。

遺憾的是，這些促銷資料並未例入買賣合約，不是發展商與購屋者簽署合約的一部份，購屋者無法針對這些做出投訴。

投資大眾或購屋者一般有這樣的印象或看法，就是發展商不是做出美麗的承諾，就是交貨時偷工減料。

當然也有一些是可信賴的發展商，提供兩間示範屋，一間有家具擺設、另一間則是空屋，就是購屋者最終將領取的是與示範屋一模一樣的單位。

在這種情況下，買家對自己最終將領取的單位有一個概念，不會受到空頭承諾所誤導。

再說一件事，你在購買新車之前，會否試駕一下，確保符合你的預期？除非該車的價格很有吸引力，要不多數人都會這樣做。

僅能靠說明會冊子評估

遺憾的是，來到購買新的產業，大多數人根據促銷說明會及小冊子來做決定，只要沒有意見，他們就會在敲定交易文件上簽名，發展商通常會說購買其產業有機會賺取利潤，游說買家投資。

倉促的決定，往往可能需付出高昂的代價，虧損數千令吉甚至數萬令吉都很難說。

與發展商購屋，可能比在轉售市場購買稍微便宜，但要面對的風險也相當高。因此，在利潤與風險兩方面，如何權衡就看個人自己的判定。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。）

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買屋風險數不盡...
專題  2008-02-23 17:26

今天繼續來看購屋者向發展商購買房屋可能面對的一些風險。

發展商清盤，麻煩大！

在房屋興建期間，就是產業計劃未完工之前，假如發展商宣告清盤，購屋者麻煩就大了。

這家發展商在今天可能是信譽不錯的公司，但明天未必如此，一場經濟風暴或不景氣，都足以造成形勢出現扭轉。

我以前的鄰居在富都車站建議中的購物廣場，購買了3個店屋單位。隨後，該產業計劃被擱置，他前後付了30萬令吉的按工程進展付款，由於工程停頓，購買產業的資金被套牢。

第二是產業的完工一再延後，你是否獲得按買賣合約以現金賠償？或是發展商以一段時期的服務與管理費加以抵銷？

第三，房屋完工時，發展商交屋的質量明顯低劣，而且手工也差，譬如地面有裂痕、瓷磚鬆脫等等，雖然說有18個月的保用期，但發展商是否及時加以修補，也是一個問題。

發展商收管理費牟利‧不急申請分層地契

一些高聳公寓或圍籬發展計劃的業主，通常面對發展商延遲處理分層地契的問題，只要發展商可以從公寓的管理，每月向業主徵收管理維修費，並從中賺取利潤，他們可能不會急於為業主的單位申請分層地契。

不過，身為業主的購屋者，他們有權瞭解發展商的管理公司，如何使用管理與維修費。

我們都知道，在沒有分層地契的情況下，業主在售賣產業之前，必須尋求發展商的批准，發展商將徵收一筆行政費用，以便將新業主的名字記錄在該產業單位。

房屋發展法令在修訂後於2002年12月1日生效，在這之後簽署的買賣合約，當業主欲脫售其產業單位，發展商可以徵收最高500令吉或購買價0.5%的費用，以低者為準，一些發展商在再融資其產業單位時，發展商也徵收這筆費用。

另一個不利點是，當產業計劃接近完工時，假如你當初購買的本意是準備在日後出售；可是在產業完工時，卻發生經濟不景氣，你可能會很失望，惟這些都是無法預知的事。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。）

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別迷信促銷策略
專題  2008-01-05 18:25

今天，我們繼續來談相關課題，有些發展商提供一些附贈品，譬如免費冷空調系統、廚房壁櫥、臥室衣櫃，已裝修好的浴室設備，以吸引購屋者。

由於發展商大批購買，他們可以獲得比較吸引人的折價優惠，成本也比較低。

我們向發展商購買房屋，在簽署買賣合約約時，只付10%的首期錢，假如您領取90%的房屋貸款，銀行將按工程進展分期支付屋款給發展商。

在工程興建期間，您只需根據銀行已發放給發展商的屋款，支付貸款利息；當然，這胥視貸款的配套，您也可以選擇償付本金，最主要是在簽署貸款合約時，與銀行做好相關安排。

一旦銀行在接獲發展商建築師的完工證書，證明房屋已完成的通知書，銀行將釋出全數的貸款，隨後您將開始償付本金與利息。

至於分層產業，業主惟有在發展商將發出分層地契時才支付印花稅。在本地，多數公寓或共管公寓的分層地契，往往在交屋多年後才發到業主手中。

針對這點，向發展商購買分層產業的購屋者，在購買時不需支付印花稅，只是支付買賣合約每份10令吉的壓印費。

假如業主是在分層地契發出之前出售有關單位，而他是向發展商購買，他可以避免該筆費用的支付，這是許多精明投資者避免支付數千令吉費用的方式。

不過有地房產的買家，如果已有個別地契，他們在接獲印花稅局發出的估價通知後必須支付印花稅，該筆費用是在簽署買賣合約及轉移產業備忘錄的數月後支付，儘管他們是在購屋2年後才可領取新屋的鎖匙。

當然，向發展商購買也有不利的地方。舉個例子，我的一名校友雷蒙，在某一個週末當他與朋友共進午餐後，在赴下一個約會之前，他有一些空閒時間，就在附近走走，恰好有一個產業展銷會，他走進去看看。

那時，發展商正為其洋樓單位展開非正式促銷，顧客多數是一家外資銀行的白金卡會員，雷蒙走進去後，獲得猶如百萬富豪般的招待，他覺得很不錯，還掏出信用卡支付數目不小的訂金，訂購一個單位。

可是，後來他意識到有些不對，趕緊聯絡其銀行阻止有關交易。所幸的是，交易沒有落實，該名新的發展商較後面對財務問題，沒有完成其計劃，儘管他們的市場策略很棒，不過卻沒有兌現承諾，連累了訂購有關單位的購屋者。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。）

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購置產業‧舊不如新
專題  2007-12-22 18:12

今天我們要說的是，假如您有機會擁有最新的產業單位、最好選擇設計時尚，品質優良的房屋，而不是購買一間已有20年、需要大事整修或需要重新油漆、粉刷一番的舊房屋。

如果您是購買來自己住，在一間全新的單位，可享有的“生活方式”。

善用18個月義務修補期

在房屋發展法令之下，住宅產業的發展商，必須為他發展的產業提供至少18個月的義務修補期，這讓新的業主獲得發展商提供房屋的修補，譬如浴室漏水、牆壁的裂痕、瓷磚鬆脫等服務。

在標準的買賣合約，其中一條文是發展商在交屋後，其律師將保留屋價的5%，待過了房屋的義務修補期，發展商才可領取該筆款項。

另一方面，商業產業或服務公寓的發展商，則不受政府條例的約束。

一名發展商披露，其公司為他發展的一所公寓計劃，向地方政府申請入伙紙時，結果用了接近12個月的時間。

所幸的是，發展商將義務修補期，從取得入伙紙算起的有效期限內。

假如您購買的是轉手單位，賣主一般不會提供您任何保障，因為您購買的單位，就是“您看到的”情況。

另外，舊的產業一般可能面對白蟻、屋頂漏水、電線殘舊及水管必須更改的問題。

一些精明的發展商儘所能採取各種促銷策略以吸引買家，2004年巴生河流域一位有創意的發展商，在他們的產業銷售手冊中，宣傳“零風險”及高回酬產業投資理念！

他們推出保安水平高的商業園，是一個圍籬工廠兼貨倉計劃，面積介於700平方尺至2900平方尺之間，這個永久地契的工廠大廈，主要容納中小型工廠及貨倉。

有關產業的設施包括貨運升降梯、24小時保安、加強地面承受力度，以承受重型機械的負荷，足夠的泊車位，以應付租戶及訪客的需求。

其他的獎掖包括建築物在完工時，已備有入伙紙，方便租戶使用有關的單位，發展商為買家安排銀行，方便他們取得所需的融資、提供免律師費，首2年的管理與維修費由發展商承擔等優惠。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。）

思筹之路

買屋專櫃；買產業須實地考察
專題  2007-10-06 18:53

假如是要購買有地產業，最好是寬度至少有22尺，而不是少過20尺，這樣在擺放家具時，額外的2尺可以伸縮性使用。

泊車位要平坦

購買有地房屋，其中一個考量因素是擁有足夠的泊車空間，可是現今的發展商，多數只提供一個泊車位，再加上兩排房屋之間的空間，已因為土地價昂貴縮小，這進一步造成泊車位不足夠。

另外，確保你的泊車間平坦，而不是傾斜坡度，如果汽車道傾斜度向馬路，你不希望在泊好車、鎖好閘門後，汽車滑下來。

同樣的，假如你的泊車亭傾斜度向你的房屋，如果你忘了拉緊手閘，你的車可能滑進你的客廳，這是個必須考量的安全措施。

乾濕櫥房各一較方便

假如有關房屋之前有過大規模裝修，必須確保有關裝修是否合法，如果該房屋與眾不同，你可能需要詢問律師，查看前業主是否取得裝修批准證，你不能因為前屋主不合法的裝修在後來惹麻煩。

另外，今天的市場趨勢是擁有2個廚房，一個乾、一個濕廚房，乾廚房主要用來煮水、置放冰箱、收存雜貨的廚房壁櫃，濕廚房則進行日常的煮食。

下訂前三思

在過去的10至15年，大馬半島基本上有3大地點產業價格大幅增值，這3個地點是巴生河流域、檳島及新山，其他地方基本保持平穩。

鄉村產業價格沒大幅上漲的主要原因是：需求比土地供應少，與龐大的土地面積比較，鄉村的人口比較小。

還有儘量不要在產業展銷會訂購房產單位，許多人可能因為發展商及銀行提供的免印花稅、免律師費等配套吸引購屋者，在這裡要奉勸購屋者的是不要因為這些配套而心動，凡事要三思。

實地考察產業地點

要物色理想的產業，必須花時間與精力去留意，你可能需要花幾個週末、花一些汽油錢，甚至皮膚被晒到有些古銅色，才可能找到理想的投資產業。

如果要訂購產業展銷會推出的房產，最好先到產業所在地點看一看，進行實地考察，才決定是否要訂購，這樣會比較妥當。

（註：摘譯自Milan Doshi著書《如何成為百萬產業投資者》）

思筹之路

買屋專櫃投資產業應注意4點
專題  2007-09-22 19:22

今天，我們要談的是購買產業充作投資用途，比較恰當是購買2間房或3間房？坦白說，要出租產業，1間或2間房的單位，比3間房容易。

小單位潛在組戶廣

產業容易租出與否胥視地點及其他因素，3個房的單位有時需要6個月或更長時間才能出租，較小的單位則可以在1或2個月出租。

為何會這樣？原因很簡單，因為物色1或2間房的租戶比較多，單身的上班族、年輕夫婦、小家庭等，會選擇住在這些單位，清理的工作比較少、租金也比較便宜。

至於3個房的單位，您的目標就有些不一樣，因為您的潛在租戶群較少，需要較長時間物色理想的租戶，在產業投資領域，時間就是金錢。

假如您向發展商購買，樓層越高、售價越貴，高的單位售價較高，主要是視野較理想；至於租金，不論是高或低層，一般相差不多，多數的租戶只希望有一個舒適的空間居住，租金越便宜越好，因此沒有必要支付較高租金、住較高的樓層。

下面來看購買產業時需要注意的不利點：

●避開最高樓層：原因包括：

─水力不足：與低層比較，較高單位的水力比較不足，您可能需要安置額外配備以取得足夠的水力。

─假如屋頂鋪建不好，下午的時段公寓可能會比較熱、也可能面臨屋頂漏水問題。

●避免購買較大的單位：儘量不要購買較大的單位，譬如共管公寓的高檔閣樓；較小的單位比較容易出租、符合投資規劃。

●避免購買沒電梯設備的較高單位：最主要的原因是不容易物色租戶，特別是在第4或第5層樓，每當購物、出差回來，提著大行李箱，欲步上第5層樓，就會覺得很“煩”，惟一的好處是走過您家單位的人較少，擁有較多的隱私權。

●避開底層單位：在一些容易發生水患的地方，底層單位可能會面臨水災的困擾，假如公寓面向泊車場或高速公路，街燈、引擎聲、汽車警鈴失靈等噪音，都可能影響您及家人的心情。

您的隱私權可能因為比較多的人走過您家受到影響，同時底層單位也比高層較容易受到白蟻的侵害。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”）

思筹之路

買屋專櫃住公寓第2輛車停哪？
專題  2007-09-08 19:29

今天我們來看購買公寓或共管公寓的一些建議，10個人住在一間房屋共用一間廁所的日子已經過去，今天多數人會物色、購買一間至少擁有兩間廁所的房屋，或者是沐浴和如廁設備分開的屋子。

大多數家庭
不只擁有一輛車

發展商一般只分配每一個公寓單位業主一個泊車位，問題是大多數家庭，可能不只是擁有一部車子，而是兩輛或以上的轎車，特別是那些座落在沒有公共巴士、無法步行到最靠近火車站地點的共管公寓，在這種情況下，您要將第二部車子泊在哪裡？這可能是您需要認真思考的問題。

假如您在早上、傍晚或是週末途徑一些共管公寓，您會看到有無數的車子泊在路邊，而且可能是道路的兩邊，這將會造成阻塞問題，道路的通行被縮窄，您可能會面對偶而被地方政府當局罰款的問題。

如果您在夜晚回家，您可能面對個人安全的風險，特別是假如街燈沒有操作，因此儘量購買一間至少提供一或兩個泊車位、擁有足夠訪客泊車位的共管公寓。

世界上一些人口密集的都市，譬如紐約、悉尼或香港，市區泊車位的價值，可能相等於數十萬令吉，泊車位的價值可能超出泊在位子上轎車的價格。

貼士：

假如您的共管公寓所在位置就在辦公樓地點附近，而附近恰好面臨泊車位短缺問題，您在白天甚至可以將泊車位出租給辦公樓的員工，因為在白天您的車子將泊在辦公的地點，與其空置、您其實可以將泊車位出租，賺取泊車費收入。

天花板高度要超過10尺

確保您的公寓天花板擁有足夠的高度，至少要超過10尺，以便空氣流通，有一些發展商為了多建幾層樓，將天花板的高度拉低。

在公寓樓層，當您從外眺望，應該是20層樓，但是當您走進電梯時，卻意外發現有25層樓，這些單位的客廳天花板超低，您一舉手即可以動到吊風扇，這是不理想的設計。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”）

思筹之路

買屋專櫃 裝修房屋避免得不償失
專題  2007-08-25 19:28

至於店屋，角頭單位視野比較理想，租戶欲置放告示牌也有比較大的空間，因此您的產業在租金及資本的增值方面，機率比較高。

今天，我們來說說裝修房屋的事項，假如您不想讓自己為裝修事傷腦筋，那應該購買已裝修好、合自己心意的產業，雖然售價可能稍微昂貴。

如果是較大規模的裝修，任何細節的更換，譬如改變漆料、瓷磚的採用，都可能造成您的裝修預算相應增加數千令吉，這並不出奇。

對裝修外行的人，有時可能比原先預算多支付30%至50%的裝修費。

最重要的是，不要裝修了新屋，在遷入新居後又後悔，因為您可能發現有關的產業或地點並不適合您或您的家人。

我的一位前鄰居，以30萬令吉，在吉隆坡市中心購買了一間900平方尺的公寓，他花了15萬令吉裝修整間房屋。

他的那筆裝修費包括多隔一間浴室，改用意大利瓷磚等等，當我在他的公寓裝修期間拜訪他時問他，為何花大筆資金裝修房屋？

他的答案是，他與妻子倆人已經退休，希望能在舒適的公寓內，享受寫意的退休生涯，他們的孩子已在海外定居，只剩下他們夫妻倆人在馬來西亞。

對於他們在裝修方面花大筆費用，我雖然不大認同，但沒有表示意見，後來事實證明我的顧慮並沒有錯。

他們在該公寓單位住了不到6個月就搬出來，原因有以下幾個：

i.他的公寓直接面對炎熱的午間陽光，每天從下午2時至6時，室內特別熱，即使裝上暗色的窗簾布，以及採用冷空調，但還是無法將熱氣排除出去。

ii.另外，他的單位也面對繁忙的購物大廈，每天從上午10時至下午10時，四面八方的空調排放熱氣機及吵雜聲此起彼落，令他們難以忍受。

針對大熱天陽光的照射，以及吵雜的噪音，他們能做的努力不多，惟有將這個裝修得漂亮的單位出租，在過去的3年，他前後換了超過6位租戶，租戶大多數都是在不到6個月的時間內遷出，可能也是因為同樣的原因。

我個人認為，對於您準備搬進去住的單位，最好是在裝修前在該單位內連續住幾天、或是住幾個週末才決定如何裝修；我們沒有必要花大筆錢裝修一個房產單位，較後，卻因為其他因素譬如嗓音、污染、房屋所在方向不理想，被迫遷出而後悔不已！

註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。

思筹之路

買屋專櫃綠地流水產業溢價更理想
專題  2007-08-11 18:57

當一個產業發展計劃所在的地點出入方便、交通設施獲得提升後，產業價格通常也獲得帶動，一些交通擁擠的地區，經常被投資者或置業者忽略，主要是地點不理想，譬如舊巴生路好長一段時間因為交通阻塞問題嚴重不受看好，產業的價格也不容易增值。

隨著道路系統的改善，該地區與城市之間的通行時間縮短及改善，人們開始湧入有關地區，促使舊巴生路週邊地區的產業價格回升。

此外，新高速公路的興建，也帶動新城 鎮的成長，譬如吉隆坡─沙亞南高速公路的建成，刺激了週邊地區譬如Kota Kemuning、Bukit Rimau、Bandar Botanic、Glenmarie Cove、Bandar Puteri Klang、Bandar Bukit Tinggi等新住宅區的成長。

不過，假如新的高速公路在您房屋前正中央，或者是假如您必須繞道進入住宅區，產業的價格可能回跌。

我們購買產業都希望日後能賺取投資或置業回酬，如果能夠與賣主協商，購買到比市價低10%-20%的產業最好，這尤其重要，特別是您準備長久保有該產業。

即使是您準備在將來脫售，購買低於市價的產業仍然重要，因為這樣將確保您能賺取投資回酬。

不論您未來在扣除成本後，是否能以高價出售，並取得可觀回酬是個未知數，因為有許多外來或內部因素將影響產業的價格走勢。

如果可以的話，購買面對綠地或流水的地點，這類產業的溢價會比其他單位來得理想，當我們面向公園、湖泊等，感覺會比較舒適，至少空氣比較流通、氣溫比較涼快。

如果能力做得到，應該選購角落單位，空間方面比中間單位較有伸縮性，假如是有地房產，在裝修或重建時，只要獲得地方政府的批准，不會對鄰居造成不便，會有比較多的選擇。

至於店屋，角頭單位視野比較理想，租戶欲置放告示牌也有比較大的空間，因此您的產業在租金及資本的增值方面，機率比較高。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”）

思筹之路

買屋專櫃市場上沒“完美”產業
專題  2007-07-28 19:14

在討論個別要點之前，我們要注意的一些要點是：

1. 與沒有“完美”投資一樣的原理，市場上也沒有所謂的“完美”產業，只要所列出的要點，能獲得70%至80%的迎合，您就可以將有關產業購買下來。

您不需要等到有一天，當所有的要點獲得100%迎合時才購買，也許那一天不會到來，因為在實際生活中，不存在“完美”產業這件東西。

2. 要擁有一件產業並不難，但要脫手可能不容易，而且代價高昂，最好是第一次或者每一次都選對，儘量迎合所列出的要點。

在這裡，我們將所有的要點列出供參考，當您選購產業時，可以採用這些要點作為核對清單。

a. 一般要點
b. 公寓或共管公寓指南
c. 有地住宅產業指南
d. 應避免的錯誤

一般要點：購買高成長區房產

一些地區如巴生河流域、檳城及新山，成長率通常比大馬半島其他地區來得高，主要是因為人口密集的關係。

另外，這些地區由於經常面對交通阻塞，迫使人們儘量選擇靠近工作地點的產業，以減少在路上的時間，包括節省交通費用。

因此，市場對這些地區的產業需求較高，由於特選地點的土地供應有限。因此，這些地區的產業價格存在上揚潛能。

您也可以考慮在新興市鎮、市郊或市區邊沿，購買具增值潛能的產業，這些地區成長率偏高，因為巴生河流域的成長已經向外延伸至有關地區，譬如蒲種、巴生等。

儘量避免購買一些距離市區較遠的產業，不論有多便宜都要考慮，只要過路費、汽油費調高，將輕易“消耗”之前省下的投資成本。

貼士：不要對下一個熱賣地區進行投機，特別是假如您對有關地區並不熟悉，比較保險的做法是在一些已發展起來的地區購置產業。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。）

思筹之路

買屋專櫃租屋利與弊
專題  2007-07-14 18:53
1. 好處

a）有伸縮性。在租約期滿時，您可以自由遷移到任何地方，假如您轉換工作，或是您的公司將辦事處安置到其他地方、或是您為了方便孩子上學，您不會因為放不下自己的屋子而傷腦筋，特別是您之前可能已在自己的房屋花了不少裝修費。

b）您不會受到週邊惡劣環境的影響，如果馬路對面一間新的夜總會開張了，吵雜的聲音對您的生活造成諸多干擾，您可以另找房屋搬家，或是要求屋主減租金。

在這方面，受損的反而是屋主！其他外在因素包括交通流量增加，可能導致雜音及污染情況嚴重，產業價格將受到影響，租金也一樣，這些可能有利于租戶。

c）如果您的財務情況有些嚴緊，租屋會比較可行，因為一間屬於自己的房屋，可能造成自己的現金被房屋套牢，也許將部份現金轉到其他回酬較高的投資工具，會比較實際，假如您準備開拓自己的生意，手上有現金會比較方便。

d）您不需要在裝修方面花太多金錢，您只需找一間已經裝修好的房屋，辦妥租屋手續後即可搬進去住。

e）您不需償付共管公寓每月的服務與管理費，通常是屋主支付這筆費用，雖然享用有關設施及保安服務的是租戶。

2. 壞處：

a）您可能沒有這房屋屬於您的歸屬感，而且可能每隔幾年就得搬家。

b）在租屋的期間，您可能無法強制儲蓄，每月支付1000令吉的租金，流入屋主的袋子，不如自己購買一間房屋，每月付款1000200令吉，至少可以使到您的房屋貸款數額遞減，過了幾年後，當產業價格上漲時，受惠的是自己。

c）假如沒有產業，在未來也沒有一個可以抵押的資產，當您擁有自己的產業，假如產業價值在未來增長時，您可以利用該單位再融資，作為購買產業的預付資金。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。）

思筹之路

買屋專櫃高檔產業租比買劃算？
專題  2007-06-30 19:00

在一些時候，出售你的產業，然後向你的買主租有關產業，也是一種選擇，因為身為租戶可能比身為業主更符合經濟效益。

這在新加坡或檳城情況尤其如此，因為那裡的產業價格若與租金相比非常高，在購買你的房屋之前，最好查看從財務的角度看，是否合理。

假如是高檔產業，租一個單位可能比購買來得經濟，譬如一間在吉隆坡孟沙的雙層排屋，售價可能高達75萬令吉；不過，該地點的房屋租金，大約是2500令吉，如果你喜歡住在孟沙，購買還是租一間房屋較為合算？

購買商業或住宅產業？

如果你真的要購買產業，可能要想一想購買住宅產業好呢，還是商業產業比較符合經濟效益，特別是假如一間高檔的住宅產業，售價可能超過100萬令吉。

你的選擇可以是購買一間租金回酬及資本回酬較理想的商業產業，然後利用商業產業的租金收入，來償還你所租的住宅產業租金。

我的一名校友蘇珊和她的丈夫，住在首邦市一間雙層半獨立式洋房，價值大約150萬令吉。如果她願意的話，她可以將其住宅單位脫售，然後將150萬令吉投資在另一間商業產業，同時以租屋的方式繼續在現有的房屋居住。

對商業產業來說，要取得8%回酬並不困難，以150萬令吉計算，每月租金大約1萬令吉，假如說蘇珊要租回原有的屋子，也許她需要支付7000令吉，最終她每月仍有3000令吉盈餘，一年就有3萬6000令吉。

假如她擔心其屋租會上升，她的擔憂是不必要的，因為其商業產業的價值也會相應提高，另一個優勢是蘇珊要提高其商業產業的租金，遠比她的屋主提高其住宅產業租金來得容易。

蘇珊的另一個隱憂是她的買主或屋主，可能會要求她空出房屋，解決的方案是尋找一個投資者的買家，特別是本身已有房屋，居住在外地或海外的置業者。

即使是最壞的情況，屋主要收回房屋，以每月7000令吉的預算，要物色另一個出租產業並不困難，而且還有不少的選擇。

雖然從財務角度來看，這是行得通的選擇，但我曉得許多人不會這樣做，他們仍傾向於擁有自己的房屋，這是可以理解的，因為人們都希望自己居住的單位屬本身所有，如果希望實踐以上方案或選擇，需要的是不同的看法與觀點的投資者。

註：摘譯自Milan Doshi著書《如何成為百萬產業投資者》。