买leasehold的二手房投资问题

小葱

最近想投资一间二手condo，地点在old klang road。房龄10年左右，去看了，管理还可以，屋子也没太大问题，管理费每月100左右。
假设房价120千，我们跟银行借100千，供三十年，每月供700多，现在有固定租户，每月月租700。。。这样的话我每个月只需补一百到两百，请问投资得过吗？
听说leasehold将来只剩60-70年的话，银行是借不到钱的，也就是说，我要嘛10年内卖掉，如果三十年后屋子供完了也只能继续收租？
这项投资风险是否很大？还有什么要注意的？

都市人

原帖由 小葱 于 12-11-2007 17:26 发表
最近想投资一间二手condo，地点在old klang road。房龄10年左右，去看了，管理还可以，屋子也没太大问题，管理费每月100左右。
假设房价120千，我们跟银行借100千，供三十年，每月供700多，现在有固定租户，每 ...

供30年，每月补贴的不止这个数目，要火险、indah water、门牌税、地税（不多）、维修,所以不太划算。

leasehold的房屋可以申请延长，朋友在setepak的公寓剩下85年，管理层重新申请由99年开始计算，手续费一间RM5000左右。

小葱

原帖由 都市人 于 13-11-2007 06:17 AM 发表


供30年，每月补贴的不止这个数目，要火险、indah water、门牌税、地税（不多）、维修,所以不太划算。

leasehold的房屋可以申请延长，朋友在setepak的公寓剩下85年，管理层重新申请由99年开始计算，手续费 ...

非常谢谢你宝贵的意见
嗯，这些费用是每年年头给四五百块。不过如果换租户，就要额外的维修费。
如果我们跟屋主减价至一百一十千的话，仍然不划算吗？
这是我们买的第一间房子，投资这间房子会对我们以后买别的屋子自住有什么影响吗？长期有租户的话就不会影响贷款，这样想对吗？

y7k

基本上你借100千，供三十年，每月供700多，而每月月租700.. 我觉得这样子对你的现金流没什么帮助，分分钟每个月还要贴钱...
三十年下去，利息都亏了不少，银行赚最多..自己又辛苦
再加上renturn rate最好超过8%
RM700x12 = RM8400一年
RM105,000 x 8% = RM8400
105千的屋，租700就有8%return(还没算lalakaka，管理费）

如果说头期给多点，借少一点，屋价再便宜一点还是不错的投资

有错请改

[ 本帖最后由 y7k 于 14-11-2007 12:00 PM 编辑 ]

小葱

是的，每个月肯定要贴钱。
屋价110千，我想是屋主给的最低价了
因为我们未来几年还想买一间屋子自住，所以不想把太多的钱押在这间打算买来出租的屋子上。除非几年后我们打算搬进去住，那可能我们可以开始每月供一千五百。。。
你建议头期多给一点，那请问你觉得给多少才能把这项投资计划变得更有利可图？
谢谢！

y7k

打个比喻

例子1
3000-850+700=2850
每月收入 RM3000 - RM850(月供+管理费+杂费） +RM700(租金） = RM2850 （收入少了百五元，负担重了，还没算维修费和空窗期没租金）
结论=倒贴
（有些人是倒贴多多也要快点供完省利息）

例子2
3000-500+700=3200
每月收入 RM3000 - RM500(月供+管理费+杂费） +RM700(租金） = RM3200 （收入多了两百，现金流增加了，别人帮我养屋）
结论=收入增加
（用银行的钱来赚钱，有租金收入证明，再物色屋子吧）

各有各喜欢，我也不是懂很多，有错请改。。

算算看
http://www.ambank.com.my/personal/financialtools/homefinancing.asp

小葱

谢谢你的建议，我会认真考虑，想办法减少银行利息。

都市人

一间110K的condo只租RM700并不是很高的租金，你可以探听附近同样类型的condo可以租到最高的租金是多少，如果你增加一些电器、二手家具，有没有办法租到RM900？

如果能够租到RM900才值得投资。我买80K的condo，头期20％，家具电器6K，目前租RM900。很庆幸。

小葱

原帖由 都市人 于 16-11-2007 03:16 PM 发表
一间110K的condo只租RM700并不是很高的租金，你可以探听附近同样类型的condo可以租到最高的租金是多少，如果你增加一些电器、二手家具，有没有办法租到RM900？

如果能够租到RM900才值得投资。我买80K的condo ...

谢谢你的意见。哇，你的这项投资真不错。不过，我们对房地产不是很熟，我想也不容易找到这样的机会。
因为这间condo的屋主是爸爸的朋友，刚好要转手，所以才考虑买下来。市价是125千左右的。同时喜欢那个地点也是原因之一，因为在old klang road,去那里都蛮方便。不喜欢的地方是没有阳台，觉得晒衣服不方便。
这座公寓其中有些屋子好像能租到900，是三间房都有冷气那种，不过这也是听其中一个agent说的。
我们手上的现金有限，暂时是希望跟银行借一百千。打算一两年后如果要拿来自己住，才丢一笔钱进去，减低每月的供期。
当然，对于这项买卖有些家人成员是反对的，理由是：担心20年后，leasehold的屋子卖不出，屋价会暴跌，然后因为旧的关系，租金也会暴跌，到时自住也不是很理想 持这种看法的人就劝我们直接买新condo.但是OUG的新condo都要两百千以上吧？唉。。。这样我又觉得买来投资风险太大（供一千五也要确保租一千五以上），买来自住的话，更是变成房奴了。
还有一个问题，我之前在海外工作，回大马工作才一年多，今年年头又懒惰没报税（但是平时有缴税，直接从工资扣），所以如果现在买房子有问题吗？我也想过明年一月赶紧去报税，然后拖到二月才买这间房子，需要顾虑吗？
谢谢大家，感激不尽。