相信很多房贷者都应该知道我们每个月给钱供房子,开始付款的 90+% 都是在给着房贷利息 (Interest),只有 10+% 才是偿还房贷本金 (Principle),以30年供期来看,要到10多年后才能从利息慢慢减低而提升本金的偿还,因此常听到人说所给的利息几乎都足够买多一间同价的房屋。的确,这就是“复利”的威力,是银行的游戏规则,就算每个月稳稳地给如文件所说的供款,也未可以必如期缴清房贷,因为随时会有“利率风险”,就是所谓的“基本贷款利率“ (Base Lending Rate简称BLR),一旦它上升, 房贷者唯有多给贷款额或被延伸供期,到最后依然要给银行赚取利息。即然如此,那有何方法减低供款的利息从而达到提早缴清房贷/缩短还款期? 目前为止我所听过而知道的方法只有一种,就是每个月或每年”给多“供款额外的钱 (Additional Monthly Payment),这些额外的钱会直接偿还房贷本金,从而减低房贷利息,达到提早缴清房贷/缩短还款期。我以下为例: 房屋价钱 (Property Price) - RM441,000 银行贷款 (Margin of Finance) - 90% 贷款本金 (Total Term Loan) - RM396,900 利率 (BLR) - 6.6% - 2.4% = 4.20% 每月供款 (Monthly Installment) - RM1,805.30 (RM1,806) 贷款期限 (Tenure) - 35年 (420 months) 贷款年份 - 假设从 1月开始 若以上面的数字来算,一年12个月的供款总共是 RM21,663.62,当中利息占了 RM16,572.54,而本金只占了区区的 RM5,091.08。换句话说,每月RM1,805.30 里的供款,第一个月 - RM1,389.15 是给着利息,而 RM416.15 才是偿还本金,直到第十二个月,RM1,372.84 给利息,RM432.46 偿还本金。一年里本金偿还才提高那十多块钱而已。35年后,所给的利息总数将是 RM361,326.64,连本带利总共要还 RM758,226.64!! 现在再来看看,若以Additional Monthly Payment 的方法有何不同的结果。假设现在每个月的供款多给 RM200,即为 RM2,005.30,那一年的供款总数会是 RM24,063.62;利息依然占了 RM16,572.54,但本金则提高变成了 RM7,491.08,在这第一年里利息没有变化,只是本金偿还提高 (每月RM2,005.30里的供款,第一个月 - RM616.15 偿还本金;第十二个月 - RM632.46 偿还本金),但往后的年份开始,利息将会出现越来越明显的变化,如果你有类似的房贷 software,不妨算算看,你将会明白它的变化。总结果来说,若持续以 RM200 作为额外的供款,贷款期限将会从35年缩短到29年。所给的利息总数将是 RM282,856.38,连本带利总共要还 RM679,756.38!! 但我想知道除了以上 Additional Monthly Payment 的方法或年尾一次过丢一大笔钱例如 bonus 之类,还有没有其他有效的方法?还是市面上有某种企业协助管理房贷利息 (Loan Interest Management)?欢迎各位交流。
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卡螺丝 发表于 13-4-2014 01:16 PM
每个月照供,有时会多还,
Epf withdrawal from acct 2,
可是通膨快,利息高的情况下,
小儿 发表于 13-4-2014 01:08 PM
有些银行取消了flexi,没有做,比如pbb, rhb都没有,我今年的贷款要申请flexi,因为之前的是semi flexi, ...
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