房地产泡沫~（附加简单经济短片）

kyuu89

今年在地产介的话题 就是地产泡沫
比起一直盼望涨价或跌价这两个问题，不如换个方式来讨论讨论 。
天灾人祸我们无法预测， 国家政策，国际经济我们小市民也无法左右，会涨还是会跌，都没有一个准确的数据和答案来配合。
不如来聊聊，要是真发生了地产泡沫，各个屋主们都会有怎样的防范措施？

首先来了解什么是地产泡沫，和泡沫化后影响的后果

房地产泡沫可以理解为房地产价格在一个连续的过程中持续上涨，这种价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的持续上涨和投机资本的持续增加。而房地产的价格远远高于与之应对的实体价格，就会导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转，高空置率和价格的暴跌，仿佛气泡破灭，即房地产泡沫破裂，经济开始由繁荣转向衰退，它的本质是不可持续性。

房地产泡沫破灭的后果一 ： 经济和社会结构失衡
        房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业聚集，投机活动过度。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。一旦房地产泡沫破裂，经济和社会结构将受到严重影响。
：目前马来西亚政府借由中国庞大资金和接获大量中小型生产线来马 包括HSR 快铁，MRT LRT ，bandar malaysia 60-70% 的资金 。

房地产泡沫破灭的后果二 ： 金融危机
        房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大，价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%~30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付投入30%~40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购屋者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自银行的资金高达61%,因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。
  ： 每次都说，买家买屋子，就只出了10% 头期，其余90% 的风险是银行背负

房地产泡沫破灭的后果三  ： 生产萎缩，消费锐减
       房地产泡沫的破灭往往伴随着经济縮条，股价大跌，企业财务运营逐渐陷入困境。企业收益的减少又使得投资不足，即降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入下降。企业倒闭意味着大量失业员工，由于收益的下降要不断裁剪人员。此外，地价的下跌还使得居民个人保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，广大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品和产业部门陷入困境。
      ：马来西亚目前导致企业倒闭和消费减低的是GST  

房地产泡沫破灭的后果四    : 引发政治和社会危机
        随着中国房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人，学生反政府示威引起暴乱，社会动荡不安。
        ： 嘛，没差。。马来西亚的治安一直都是荣誉得主   gated guarded full security 的屋子因该很好保值


PS ： 我自己呢，如果真的发生这样的事情，最多是把租金降低租出去， 调整自己的消费， 屋就算跌价我也没差 。老子就不卖
附加经济短片来了解和分析目前的情况

龙沟鱼

你想多了，就算全世界的经济衰退、股市重挫、房地产泡沫破裂，马来西亚的房地产还是会继续上涨的

kyuu89

龙沟鱼 发表于 14-1-2016 01:35 PM
你想多了，就算全世界的经济衰退、股市重挫、房地产泡沫破裂，马来西亚的房地产还是会继续上涨的

嘛嘛，这些大局势，不是我们这种小市民能左右的东西，就算世界所谓的经济衰退，知道了，就要有防范措施嘛，always have a plan B.
每天都当神仙讨论大局势，还不如实际些，想想当下能做的。
倘若真的发生了大神们的预言，好歹我也做好了防范，不至于衰到跳楼  

独孤浪人

泡沫不会成型，所以没必要讨论这假设性的话题。
不过今年的确是购买产业的好时期

财神爷@

好帖！有“预防胜于治疗”的话题。
其实现在的房产投资者已经不像以前，很多都是很成熟的投资者；而发展商和银行界也分外小心投资者的能力，确保不过于冒险。

马来西亚房产虽看似有饱和状态，这些都是之前的事（至于是什么原因，就不在这儿说了）；但其实市场依然还有很多需要买来住的买家，数量不可小观；所以这就是做房产还可以生存的原因其一。

后面的上着来的首购者，依然冲关出来！这是做房产依然生存的原因其二。

此外，外国者投资者的购买，是本地房产不倒的原因其三；虽然，本地政治和经济现时不是在很稳定的状态下，不过依然还是有一定数量的外国投资者在进着场。

潜在买手/买家，默默静静的出着手，但你不知道他们是谁的，这是原因其四！

我只是在上面举了四个原因，还有原因五，六，七，八，九，十等等！这些都是马国房产不到的原因，如果真的出现饱和状态，也是叫“一下子”的状态，最多也是维持状态或“忽然慢热”，绝不会走到大跌的情形。

当然，凡是有另外，还是有不成熟和过分投资的在场者的，不过这是少数量。如果这些失利者可以离场的快，也不会输到完，回过头，可以再次进场；除非是那些死守不放者，不过他们依然只是“重伤”，却不会“死的”。也有的会起死回生，不过机率偏低。这就是投资者对房产“又爱又恨”的地方！

liau1977

上几年在我国经济还稳定的时候若说投资房地产包赚我很赞成， 但近来我却不认同了。
银行现在都置身难保，借loan都成问题， refinance更不用说了。。
昨天遇到一位uncle， 他说很后悔最近买了两栋condo. 现在出租不到， 被银行压的很辛苦。搞到他每晚失眠。。。

我认为当国人薪金都追不上屋价的时候， 泡沫也应该不远了。

liau1977

你看了那部电影the big short吗？和你讲的一摸一样。。。

kyuu89

liau1977 发表于 14-1-2016 08:31 PM
你看了那部电影the big short吗？和你讲的一摸一样。。。

没看也，好看吗？

kyuu89

独孤浪人 发表于 14-1-2016 03:49 PM
泡沫不会成型，所以没必要讨论这假设性的话题。
不过今年的确是购买产业的好时期

人生无常嘛。
那不如来聊聊，假设现在市场会持续升高，阁下会继续入手多少间？

kyuu89

财神爷@ 发表于 14-1-2016 07:40 PM
好帖！有“预防胜于治疗”的话题。
其实现在的房产投资者已经不像以前，很多都是很成熟的投资者；而发展商 ...

其实我手上有一些屋主/investor 都不愿意跟随市场的价钱放的。
比如目前 某个studio 刚拿钥匙不久，市价介于 400k-420k 之间 ，有些屋主坚持自己的unit 比较漂亮，比较好风水，硬要460-480k，但是又urgent 卖
那我该怎么帮他呢

arionb212

kyuu89 发表于 14-1-2016 09:37 PM
其实我手上有一些屋主/investor 都不愿意跟随市场的价钱放的。
比如目前 某个studio 刚拿钥匙不久，市 ...

让他们顶到不能顶咯！三年不用看房惨就对咯！

mchen3389

居安思危，
原本就是在生活中，理财方式，
该好好思考，
时时警惕自己的。
很多时候，
不衝过头，
宁可保守一点，
也不要借贷太多。
1997年，
金融风暴，
我在印尼的椰加达，
亲眼目睹小老百姓在ATM排队挤提，
经过97风暴之后，
不借贷过度是我的原则。
虽然，
有时想起，
早知道当年拿下那片地，
早知道买下那间房子，
但我不后悔自己的决定。。
如今，
若有人问我，
你怕经济风暴来临吗？
我会说，
我不怕。。
因为我已准备好冬粮。
但我是衷心的祈望风暴不会降临，
毕竟国家社稷付出的代价太高。
最后，
正能量是很重要的，
人生起起伏伏，
酸甜苦辣，
但一定要保有，
乐观正面以不変应万変的心。
与其惶恐渡日，
不如好好思索整合自己的资源，
面对挑战站得更稳。

Johnson_Wong

我想和97的相比，国行已经有比较充足的准备，而网络的方便和资讯让广大民众对房地产泡沫有一定认识~
所以即便崩盘也不会如97年那样一发不可收拾~
但是房地产价格缓慢下滑和停滞应该会是这几年的趋势~
之前过量的建造屋子，已经供大于求了，要期待年轻一辈接盘还要些时间，目前整个国家人民的购买力已经大量透支，银行也因为存款不足而调高定期利率吸引资金留住~
估计没什么力再闯高峰了~

kyuu89

arionb212 发表于 14-1-2016 09:44 PM
让他们顶到不能顶咯！三年不用看房惨就对咯！

其实不是没有买家，租客也有一大堆排队的， 就为了那50块钱死都不放
对话L：
屋主 A ： 我要租 1600 ，没得谈，不要黑鬼不要马友不要ah neh，不要学生，不要普通打工，不要单身
我       ： 好的没问题女王大人
几天后有客户offer 1550 ，签2年
屋主 A ： 不可以，一定要1600， 一个月少50，一年就，600 ，两年就千二了，可以还maintainence fees 和供期了
我        ： 可是屋主A。。。空多一个月你就亏 1550 了
屋主 A  ： 不行，我觉得我的价钱能租得出 ，别的agent 说 1800 没问题，我的算便宜了 。有人ok with 这个价钱才和我说。

2个月过后
屋主 A   : 为什么我的屋子还租不出去，你们agent 到底有没有做东西的 ？
我        ： 可是没有华人family 愿意租studio 啊 。。。，黑鬼要不要？

3个月后
有客户ok with 1600，但是要求加一个热水器
屋主 A  : 可以，加热水器 ，每个月 1800 。
我       ： 好的没问题女王大人。

下楼
我  ：啊不好意思客户A，刚那屋主有点压力过大，俺带您看看另一间1500 有air cond 有热水器 有洗衣机 和oven 的unit

kyuu89

mchen3389 发表于 14-1-2016 09:49 PM
居安思危，
原本就是在生活中，理财方式，
该好好思考，

所以才要学会 理财 和风险管理
而不是一味跟随人家去投机。
也要有充足的知识和独自的想法去分析。

kyuu89

Johnson_Wong 发表于 14-1-2016 09:52 PM
我想和97的相比，国行已经有比较充足的准备，而网络的方便和资讯让广大民众对房地产泡沫有一定认识~
所以 ...

经过 97年，到2008 年的一次冲击，明显国家政策的预防准备有进步了，而且加上现在时代进步，也不会差过97年

Johnson_Wong

kyuu89 发表于 14-1-2016 09:59 PM
经过 97年，到2008 年的一次冲击，明显国家政策的预防准备有进步了，而且加上现在时代进步，也不会差过97 ...

我知道啊，国行外汇储备比起之前是高很多了~

mchen3389

所以，对于成熟的人，
何时该买又何时该卖，
要背负多少债务，
自己应该很清楚，
了然于心。
拿得起放得下，
做好功课，
买到自己心头爱。

kyuu89

Johnson_Wong 发表于 14-1-2016 10:02 PM
我知道啊，国行外汇储备比起之前是高很多了~

可是 可是 可是，我还希望能有 97年 跌超过 50% 的梦境。。。。。 很多人期待着呢

Johnson_Wong

kyuu89 发表于 14-1-2016 10:05 PM
可是 可是 可是，我还希望能有 97年 跌超过 50% 的梦境。。。。。 很多人期待着呢

我也是很期待咯，rf~