静观其变，屋子不用急着买，为什么这样说呢？

ss24

storm0227 发表于 1-11-2014 04:46 PM
花2千块租金住3500块月贷的房子，到底是屋主赚了2千块，还是租客赚了1500块呢？

供3500，还利息大概2400，还本金1100。。。租出了租客给2000，那么基本上屋主只是给本金+少部分利息，甚至随着贷款金额减少后不需要给利息。。30年后屋主有间屋子净价值百万以上，租客只有0

六脉神剑

龟苓膏 发表于 1-11-2014 12:09 PM
我是新手。
又好像遇到老鸟的agent。
说还有另外的buyer做着loan, 就是对方也没给deposit. 是因为没有信心 ...

有时间去认识多一点做产业，律师，Banker的人，对你有帮助的。

f1team

现在看到很多屋主已经水深火热了，一个月又一个月了，屋子还没有卖出，已经没有什么耐性了

storm0227

ss24 发表于 1-11-2014 07:24 PM
供3500，还利息大概2400，还本金1100。。。租出了租客给2000，那么基本上屋主只是给本金+少部分利息，甚至 ...

请问大大觉得未来的30年
租金是否能够追上供期？
3500月贷=72万的房地产
假定钱的价值不变
屋主30年来所要支付的是
1，10万（头期7.2万，印花税等等）
2，54万（1500x12x30）
3，15万（每年门牌税，装修等～～～
4，36万（每个月1千块水电费）
屋主                            租客
支出115万                      支出72万
租金收入72万                租金月贷价差利益 54万
                                    门牌税/装修利益 15万
                                    水电费利益 36万
-43万                            +33万
在租金<月贷的大环境中，屋主若起价，租客可以不续约，寻租他处，那么屋主的支出更大
30年后，屋主如果能够把至少30年房龄的屋子卖出去，那么价格要多少才能和租客获得的利益break even呢？
答案是：191万（支出115万+屋主/租客间利益差76万）
房子需要增值163%
30年后真的有人要买最少30年房龄的191万房子吗？
难道市场上不会有同样价钱但是刚建好的房子吗？
而这只是breakeven而已，还不是所谓的赚
（以上纯属无聊之作，各位大大不必较真）
===
其实租金回酬只要低过特定的%，那么租客的利益依然会大过房主的利益。
在马来西亚，过去的5年到未来的10年（太远不敢说），租金依然追不上月贷的情况依然会超过80%（20%就是在黄金地点）
到底拥屋好还是租屋好，我也不想浪费时间长篇大论～～～
就快要看到谁在裸泳了。

rhb

storm0227 发表于 1-11-2014 09:08 PM
请问大大觉得未来的30年
租金是否能够追上供期？
3500月贷=72万的房地产

我自问本领低劣，无法更好钱生钱，所以总希望我的店，厂，屋的租客们都能生意兴隆，让我能每几年加点租金帮补。还好他们都象楼主般聪明，赚钱能力一流，加租都不是问题。所以我非常爱我的租客，希望他们长做长有！！Huat ah !

y2ksaw18

storm0227 发表于 1-11-2014 09:08 PM
请问大大觉得未来的30年
租金是否能够追上供期？
3500月贷=72万的房地产

如果没有家庭，单身一个人，租房子当然是进可攻，退可守。如果你有3个孩子，想要搬家，要考虑工作地方，要考虑孩子保姆距离，要考虑孩子读书的学校，谈何容易？30年后房子的价格，你可以参考目前卖2百万的老房子，30年前是多少钱，就可以有更清晰的概念。

科学就是未来

f1team 发表于 1-11-2014 08:27 PM
现在看到很多屋主已经水深火热了，一个月又一个月了，屋子还没有卖出，已经没有什么耐性了

其实，屋主不会没有耐性，因为很多不急用钱，但是agent 就真的会越来越没有耐性，因为没有sales 他们吃蕉。所以市场上会越来越多压最低价钱房子卖，就会产生所谓的短期跌价现象。

如果现在没有本事买，就真的不必急然后硬硬买，先存现款。

再来分享一些real case, 一就是我manager 家对面的double storey 要卖，因为屋主要移民，market price 6xxk, 他放 6xxk 卖，卖几个月卖不出（那个地点其实还好而已，不会太好，就是靠近一个township, 但是整个taman 发展不会很好），最后一个月没有办法了，出声放价500k, 要cash 不要屋，放风声出去第二天，我manager 去买起来了 这些人就真的早就准备，一有机会，被人买掉了，还等你？

我家隔壁也是之前08-09 年，屋主生意失败要卖掉打算搬去medium cost apartment 住，因为急卖屋，放比market price 低10%, 2个星期就卖出了。

现在我家附近，2-3间空屋是卖不出，但是价钱却一直上升，屋主是没有这个价不卖，有些卖3年了还卖不出空屋到现在，那天一个corner lot 放牌要卖，一个月后新屋主就开始装修了。市场很多人在等机会，他们是有能力的一群，这些人就不急买屋因为手头上有房地产。一般年轻人，你有去留意价钱变动，和市场动向，还有谁打算便宜卖的，有机会后，你可以1-2个小时作决定吗？

ss24

storm0227 发表于 1-11-2014 09:08 PM
请问大大觉得未来的30年
租金是否能够追上供期？
3500月贷=72万的房地产

我不懂租金是否能够追得上供期，但我可以蛮肯定的说通膨肯定追得上房贷利息有余。。。

1，10万（头期7.2万，印花税等等）-- 我刚买半年76万排屋，头期+费用大概要11万
2，54万（1500x12x30）
3，15万（每年门牌税，装修等）
4，36万（每个月1千块水电费）-- 水电费租屋不用给？目前我的租户是自己给水电费的。如果租屋不用给水电费而水电费是高达1千的，我相信租金应该是3千不是2千

屋主                                                        租客
支出80万                                                 支出72万
租金收入72万                                           租金月贷价差利益 54万
                                                               门牌税/装修利益 15万
-8万，30年后有间完全属于自己的屋子，     -3万，30年后继续租屋，由孩子来给租金？那时孩子再
每月收取2000净租金退休用（假设              用30年支出72万（假设租金不升），扣掉所有利差利益
租金不升）或者把屋子留给下一代，           再亏3万，整整60年过去了除了亏了6万外，自己和孩子
下一代每月可以得到净租金2000                 什么屋子资产都没有？
（假设租金不升），假设屋子没卖，
租金拿多30年就是12X30X2000=72万

我身边很多人说不用理孩子那么多，让他们自己应付。。。我本身因为家境出身比较穷，所以我可以的话希望下一代会过得好点。。。所以我退休时不想让孩子烦我的退休生活费，而且我想留资产给下一代，如果他们是人才他们可以更好发挥，如果他们是废材至少可以保他饿不死。

在租金<月贷的大环境中，屋主若起价，租客可以不续约，寻租他处，那么屋主的支出更大 -- 屋主可以另找租客，只要屋主本身有足够资金应付房贷供期，问题不大，除非屋子完全是难以出租的。。这种情况下屋主可以拿来自住，本来自住的屋子出租。。要两间屋子都难以出租不是那么容易的，除非投资眼光极差。

我本身买了两间屋子，一间是单层排屋43年前是18千，我买时是375千，两年后的今天是600千。。第二间双层排屋35年前是40千，我买时半年前是760千，现在是900千。我算过这两间屋子的每年平均复利是6-8%，如果剔处这几年显著涨幅的话，每年平均复利也有5-6%。。。。5-6%的每年平均复利会夸张吗？我相信没有多少人会说夸张。。。而我算过这每年平均5-6%复利，将让我的两间屋子30年变成260万以及390万

我相信30年后仍然有人会要买我的屋子，因为是排屋他们可以打掉重建。。别说30年后，现在在我买的屋子四周围很多人都在这样做，我相信在成熟旧区排屋花园区蛮常见的事情。。。至于新的排屋？一来太郊外，不然就是单层没建了，双层则卖价是120万以上。

我觉得房产真正重要不是赚，而是怎样抵抗通膨以及让自己有个地方可以成家安定下来。。。同时可以逐步累积自己的资产财富。。。你说的租客省下69万是价差利益。。而这省下的钱租客会否好好利用投资什么的还是仍然会花掉出去呢？以人性的角度来看，通常会花掉在生活/享受上了。。。当然。。如果能够拿来好好运用投资得到每年平均复利回酬10%以上（我没有真正算，但观乎69万不是开始的数目，所以回酬百分比需要比较高，甚至乎可能需要超过10%），30年后可能也是可以拥有和屋主相同的资产财富数额。。。。但问题是多少人可以做到？人性而言，屋子是不动产流动率比较低所以老老实实的供完屋子的人大把，其他投资项目通常流动率比房产高，投机取巧赌博的机会比较大，亏钱的机会也比较大。。如果你说钱拿来做生意另外讲。。

以上纯属分享，讨论与个人观点。。不同人会面对不同情况，不能一概而论。

mchen3389

其实，房地产当中，
最典型的例子，
30年前，
农地1依吉5千元，
5依吉共25千，
今天1依吉超过600千，
5依吉就3百万以上。。。

storm0227

rhb 发表于 1-11-2014 11:00 PM
我自问本领低劣，无法更好钱生钱，所以总希望我的店，厂，屋的租客们都能生意兴隆，让我能每几年加点租金 ...

不知大大的产业租金多过供期多少？还是已经供完了？

storm0227

y2ksaw18 发表于 2-11-2014 12:02 AM
如果没有家庭，单身一个人，租房子当然是进可攻，退可守。如果你有3个孩子，想要搬家，要考虑工作地方，要 ...

很多人就是不知道因人而异的概念～～～
东西是对的，没有错，但是不代表全世界的人都要跟着这条路走，也不代表只有这条路走。
很多人只是一窝蜂的跟着去做，而未曾思考现在的自己是否有需要。
人家未雨绸缪，我现在住沙漠难道我也需要未雨绸缪？

ahdar

我觉得如果老板有事，员工也不会好到哪里去，各行各业都会受影响，到时能不能抢到便宜货还是未知之数

storm0227

ss24 发表于 2-11-2014 03:35 AM
我不懂租金是否能够追得上供期，但我可以蛮肯定的说通膨肯定追得上房贷利息有余。。。

1，10万（头期 ...

首先谢谢大大花那么多时间回复我的帖子
还是长话短说比较好（懒惰一个一个回复）
如果一个人决定不婚、不要有下一代的话，那么他是否会面对大大说的东西呢？
那么他需不需要走拥屋这条路呢？
每个人的情况都不一样，为什么要每天鼓吹人家跟着自己的路走（这里不是指大大您，而是另有其人 ）

storm0227

ahdar 发表于 2-11-2014 09:19 AM
我觉得如果老板有事，员工也不会好到哪里去，各行各业都会受影响，到时能不能抢到便宜货还是未知之数

我只能说，很多人在等熊，所以他们也一定准备好了。
上一次熊出没（1998年），也有人接手，和主流逆向操作。
在股市里有人逆向操作了两次（加上2008年）
只是房地产的来的有点慢而已～～～
很多人都以为自己吃到鱼身，其实只是吃到鱼尾。
很快就会看到谁在裸泳，谁被鱼骨刺到。
伊斯干达已经开始了，多米诺骨牌还会远吗

aidj

storm0227 发表于 2-11-2014 09:35 AM
我只能说，很多人在等熊，所以他们也一定准备好了。
上一次熊出没（1998年），也有人接手，和主流逆向操 ...

Watch what they do, not what they say

Extracted:http://online.barrons.com/articl ... esnt-say-1414669791
配合指定动作（Meet the Fockers)

我也是口是心非。哈哈！

科学就是未来

storm0227 发表于 2-11-2014 09:35 AM
我只能说，很多人在等熊，所以他们也一定准备好了。
上一次熊出没（1998年），也有人接手，和主流逆向操 ...

老实说98 年KL 房价跌不多就平稳，而其他地区就跌到妈这样很久涨不上来，penang算第2个回复的地区，比股市回复快。因为炒作的程度股市比较多，有什么事全部人不敢投资股市。

而这次iskandar 看到炒作的成分太多，很有风险，现在他们发展商也应该看到不对路了。只是很多发展商也赚一笔了，所以iskandar 房市跌不跌，他们还是数着钞票

storm0227

科学就是未来 发表于 2-11-2014 11:17 AM
老实说98 年KL 房价跌不多就平稳，而其他地区就跌到妈这样很久涨不上来，penang算第2个回复的地区，比股市 ...

股市里也有跌不多就平稳的股票
一样的道理
===
吃到鱼身的当然数着钞票，进自己的口袋
吃鱼尾的房地产商+房地产投资客现在也数着钞票，进别人的口袋

爱一个人

房价应该2年里不会涨也不会跌。2年后又一轮涨潮啦！

ss24

storm0227 发表于 2-11-2014 09:29 AM
首先谢谢大大花那么多时间回复我的帖子
还是长话短说比较好（懒惰一个一个回复）
如果一个人决定 ...

如果一个人打算单身不结婚，也不打算累积财富资产的，对退休生活也节俭地靠公积金而过，那么其实有没有拥屋也不是很大问题。

但如果还年轻的话我是建议仍然应该认识与进行房产投资，我时常都和身边的朋友们提倡，我们还年轻，应该多点接触理财投资的观点与理念，同时了解与进行房产与股票的投资。。。为的不是为了赚大钱发达，而是至少要让自己辛苦赚来的血汗钱不会轻易被通膨，物质欲望与政府吞噬掉，可以达到一个比较优质的退休生活以及为下一代减少对我们退休生活费的负担和带给他们一些祖荫。。。同时间通过不断学习接触理财，经济，投资等方面让自己融入这个资本社会里。。

很多人会说房贷几百千是个很大的压力，我本身认为适当的压力（不过当然每个人的压力承受度不同，但可以锻炼）是推动力让人积极地去赚钱，进步以及有担当地生活。。我可以看得到以我本身家庭例子来说，我哥哥选择不要压力的人生所以他不买房不买车，的确是没有什么压力，但人活得没有什么目标以及消极，30多岁了思想幼稚不成熟，还在顾着打电玩对财务没有什么规划与管理，对未来没有什么展望规划也没有远见。。逐渐地他因为固守在自己的生活方式里变得固执与封闭，逐渐地会被社会边缘化。。。。但到底是他思想幼稚消极态度导致他这样的人生还是没有压力的生活导致这样的消极态度？我相信外在影响内在，内在影响外在的观点。。。。回想起我曾经20多岁有段时间也是有点消极，固执与停止进步，对未来也没有什么展望与规划。。。但因为小时受到电视剧影响对股票产生了兴趣，通过来佳礼与书籍学习摸索理财与股票，买股票有亏过也有赚过，慢慢地学习了理财理念，股票投资理念，然后接触到房产投资也学习了。。。慢慢地我学然後知不足，挥别了固执，接受了锻炼自己抗压能力的挑战，开启了自己要不停学习理财与投资的心态与理念。。。

storm0227

ss24 发表于 2-11-2014 12:16 PM
如果一个人打算单身不结婚，也不打算累积财富资产的，对退休生活也节俭地靠公积金而过，那么其实有没有拥 ...

谢谢大大一番苦心
已经pm大大了
哈哈哈～～～纯粹捣蛋而已