房市的外围因素威胁更大

财聚人散

我有两间联名投资的service apartment，都在2011买进，一间打算长期持有，一间明年年头VP了就卖掉。

我劝告过很多身边的人，2013不要再进场追高买新的project，尤其是买到那些超过500k以上的公寓（中产阶级affordable的水平普遍在500k以下），而最要命的是这些project里，有好些其实是不值得这样的价值的，是发展商浑水摸鱼炒上来的，可是那些人也照样去买。。。果不其然，新一轮的budget显然是要惩罚部分投机者，那些看到人家在2009-2013五年的房产牛市里赚到钱，而在现在才进场的人，可能因此要付出很高的代价。

想想你今年入场买到600~700psf的公寓，有holding power或许还不要紧，但万一holding power不是很强的话一旦2015交货，你sub sale要卖什么价？？800psf？900psf？而且要忍受3年的市场风险。。。例如我有个在bank工作的朋友最近就在Desa Pandan买一个pre launch的project at 6xxpsf来flip。。。我祝福他好运。

更够力的是，有CARI网友讲自己的profile本来只 entitle借一间的loan，可是一买就买了3间来flip（估计是同时借3间不同的bank）。。。而我这位bank友的女同事，更熟悉银行程序，更够力！一loan就一次过loan了5间！在一个地点不是很美的condo，一间售价300多千的condo，她一次过就loan了 5间 at 1.5mil 来flip。。。像这样的人，我也是祝福她好运。

我很欢迎2014budget对房地产的抑制，虽然我自己也会因此而赚少了，但我认为这是为了维持市场的整体健康而做出的政策，是值得欣慰的事，因为不止Fitch对我国的庞大债务提出warning，连国外的独立经济学家jesse colombo也在Forbes提出警告：
（http://cforum.cari.com.my/forum. ... &extra=page%3D2），
逼得bank negara的掌舵人Tan Sri Dr.Zeti 要出面澄清：
（http://www.thestar.com.my/Busine ... -related-to-it.aspx）乃至拿出实际的打房政策。。。这些都说明了马来西亚的房产确实存在泡沫。

我对国内的危机因素得到控制感到欣慰，但我觉得真正的挑战是来自外围因素：

美国是历史上最大的债务国，在本次的debt ceiling事件里，亚洲国家对美国不负责任的还债行为感到极度震怒而纷纷提出了“去美元化”的概念。。。例如中国最近就陆续跟英国，新加坡等签订了以人民币货币直接交易的协议，换句话说，美元会逐渐衰弱。

很多人都不明白，这几年以来房地产的价格暴涨确实跟美国有密切关系，由于2008次级房贷泡沫破裂，美国本来应该要进入新一轮的recession，可是联储局为了救那些在政治上有裙带关系的企业，大量印钱来救市，为本来应该破产的企业（例如AIA，CitiBank在我国也有分行哦）止血，使得这次的recession滞后了，而美元的贬值有利美国的出口贸易，对其他的国家不利，因此各国也竞相贬值本国货币以保持竞争力，例如日元作为国际上最重要的货币之一，一年内就贬值了25%！

这是历史上首次，各主要大国的央行在人为地大量印制货币，当市场上热钱过多，这些热钱除了进驻股市，房地产也是一项去处。

用顶尖的投资大师jim rogers的话来说，这是一个庞大的人造的海洋，人们在上面歌舞升平。当有一天这个人造的海洋消失了，事情会变得很坏很坏。

我比较少开贴，特地开一次，看看3年后rogers的预测对不对。我其实很认同rogers的看法，即未来的2~3年里市场会出现问题，如果人们持续疯狂下去的话。。。因为历史上已经无数次证明，不会有永远的牛市，不管是商品牛市，或是房产牛市。

STB

condo应该还好~
最够力的是很多soho都很贵~
当然我不知道他们卖到如何~

Nobn

有便宜屋通知我。。。。。

天然夜行者

很好地分析，不过现实中很多人还是没耐心的
比如你现在是2013年10月发表，有些人甚至2014年1月就问你：哪来的泡沫？

城市英雄

两三年后若有泡沫,顶多也是回到今天的价钱,
若没有的话,今天选择等的你,就惨了...
到时一切措施建到7788,国家发展又迎向新的局面.
你的时间又白白浪费了几年,
可是我们呢?起码跑先了.

春秋

售价300多千的condo可以flip啦

城市英雄

简单一句,供屋子是30年的事,
你可以确定30年都没有泡沫?
所以说,你打算等到几时?

thsy1127

城市英雄 发表于 29-10-2013 03:04 PM
简单一句,供屋子是30年的事,
你可以确定30年都没有泡沫?
所以说,你打算等到几时?

我愿用我的一生来等待....

teoBR0s

北京时间10月28日晚间消息，发达国家的房地产价格已经从2008年的信贷危机之后的崩溃中反弹出来，但是当前在全球多个地区又出现了越来越多的新的泡沫。

以色列、加拿大、挪威、比利时、澳大利亚、迪拜、香港、伦敦和新加坡的房地产价格都引起了经济学家和房地产市场分析师的关注。以色列的房价自 2009年以来已经上涨近40% ，挪威房地产价格同期上涨了近30%，瑞士房地产价格同期上涨了20%。

这些地区房价的暴涨得益于当地居民能够借到更多钱的资助购房政策。包括美联储和欧洲央行在内的多家央行用廉价资金的涌入支撑起了金融市场 ，银 行业为消费者提供了更多的信贷。而得益于许多国家的利率处于历史低位，这些贷款相对很便宜。

全球地产代理Knight Frank的合作伙伴利亚姆-贝利在接受CNBC 采访时表示：“当利率如此之低时，总会有太多资金被分配到房地产等资产上，而这就构成 了风险。 ”

行动时机

高盛（Goldman Sachs）经济学家们表示，虽然大多数的房子价格暴涨很可能会持续到2014年，但是到2015年有可能会出现大量的泡沫爆裂。

这已经促使一些国家和地区的政府采取行动，为住房市场降温。根据Demographia的数据，香港房屋价格在去年升至2012年当地平均工资的13倍，使其成为世界上房价最难以承受的国际都市。中国政府为了使香港房市降温，针对出售超过200万港元物业的举动使其承担的印花税翻番。

贝利表示：“政治家们希望住房市场复苏，但是又对房市的过度繁荣危险保持着警惕。”

今年6月28日，新加坡金管局宣布，申请房贷者的总债务偿还比率不应超过60%，并且这项条例是永久性的。也就是说，凡贷款购房者，金融机构在评估其个人房地产贷款申请时，必须将申请者的所有债务考虑在内，而贷款者每月的还款额，不得超过其收入的60%。

高盛认为，地产价格上涨得越快（房屋估值的上升），而其越有可能在未来五年暴跌。

基于这一观点，以色列、德国和瑞士是最有可能出现房屋价格大跌的国家。但如果考虑到房价租金比（如果这一比值太高，意味着有不少人要推迟购房），比利时、芬兰、挪威和加拿大的房价最有可能大跌。

泡沫破裂

当借贷成本上升时，就会出现地产泡沫爆裂，所以研究每个国家的供给和需求是值得的。高盛认为，房屋建设的高峰经常是紧随房屋价格达到峰值后的一两年内出现。

以色列的房屋价格上涨已经促使国际投资增加，但这里也包含着一直以来缺少供应的因素。由于同巴勒斯坦存在纠纷，该国的房屋供应问题不会很快得到解决。

在加拿大，另一方面，营建许可证的发放数量已经处于高位，建筑活动水平高企已经激起了对过度建设的担忧。

贝利认为，大量亚洲人在温哥华购房驱动了温哥华，甚至是加拿大的房价上涨。“需求要比从前要强，目前看来仍不太像泡沫。” 悉尼和墨尔本的市场也因国际现金流入而受益，这些资金主要来自中国，马来西亚和新加坡。

在伦敦，伦敦市中心房地产市场因部分外国买家的参与而不断上涨，但是伦敦市中心之外的情形却是另一番景象：房价上升得明显没有市中心快。贝利表示：“与想象中的情况不同，伦敦的地产市场更像是一个国内市场。 ”

高盛经济学家认为，英国对供应的长期制约也将阻止伦敦房屋价格出现急剧下降。

在2008年金融危机期间在一些国家和地区曾经出现了著名的地产市场泡沫破裂，但是现在这些泡沫又重新迅速膨胀。得益于其避风港的地位，伦敦和迪拜的房屋价格获得了支撑。

法国兴业银行外汇研究负责人 Kit Juckes表示：“当美联储终于摆脱零利率并上调利率时，迪拜的房地产市场从泡沫破灭的损失中获得恢复。”

ss24

真的蛮多人走这个漏洞一次过买多间来flip。。。这批投机者是这次RPGT增加的最大影响者。。

死好練

这个贴要顶一下
分析得不错

sm99999

怪不得我的前同事可以买店屋/3间公寓/排屋，原来有漏洞，不然以他的收入，应该借不到那样多。

听雨楼主

怪不得我身边那么多人买，而我就存到要死。不过富贵险中求，如果博到就很好。

werino

ss24 发表于 29-10-2013 06:51 PM
真的蛮多人走这个漏洞一次过买多间来flip。。。这批投机者是这次RPGT增加的最大影响者。。

一次过买多间，好奇不中所得税局请喝茶吗？

wooyen

werino 发表于 29-10-2013 08:04 PM
一次过买多间，好奇不中所得税局请喝茶吗？

有回扣又有DIBS, 怕什么?

angelbaby408

好帖，顶上，美国国债危机，美金随时面对崩盘的风险。。。

metis

我也不看好美债危机，每次美联储要紧缩都是雷声大雨点小。我就看死她绝对不会cut QE，不然就是象征式的cut一个5亿。

如果没有什么有用的政策出来，就等到恶性通膨以致美元信用破灭吧，就快了，应该不会过5年。

房子买来自己住就ok。家是休息充电，和家人共度温馨时光的地方，所以赚钱了花在这方面是值得的。
多余的钱，我买股票（短期）和实体黄金（长期）。

missemma86

ss24 发表于 29-10-2013 06:51 PM
真的蛮多人走这个漏洞一次过买多间来flip。。。这批投机者是这次RPGT增加的最大影响者。。

什么方法同时买几间？pm 来分享下…
很好奇是怎样的漏洞！

allfree

美国16.5兆债务顶限出问题了。。。。现在只有加兆上去才可以脱身。。。马来西亚房地产呢？

楼主分析的很好。。难得这位老版主来加20分。。你拿到他的加分不赖哦。。。呵呵，加油。。。现在的年轻人很会冲！！

备注：刚刚去了五福城，有个卖公寓（default 不说高价公寓了)房产商，还在卖DIBS呵呵。。。最后冲刺！！5xxsqft 卖4xx千。。。呵呵！！还说early bird 有16%扣。。要快哦

allfree

广告时间；很多人忘记了

地产泡沫，终有破裂时 当时我已经说了。。。终有